一、什么是房地產(chǎn)不良資產(chǎn)？房地產(chǎn)不良資產(chǎn)主要指以房產(chǎn)、地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)進(jìn)行抵押的不良資產(chǎn)，包括但不限于土地、寫字樓、存量房、投資物業(yè)等。二、房地產(chǎn)是如何變?yōu)椴涣嫉模康谝活悾荷婕斑`規(guī)、違建、超建的房產(chǎn)比如政府批復(fù)10萬(wàn)㎡，結(jié)果開發(fā)商建了11萬(wàn)㎡。此類房產(chǎn)會(huì)面臨拿不到批文，進(jìn)而拿不到銷售證的局面，開發(fā)商無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售、無(wú)法支付工程款和銀行貸款，變成不良。第二類：由于政府政策變更、政府領(lǐng)導(dǎo)換屆、城市規(guī)劃調(diào)整而導(dǎo)致的不良。這種風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在商業(yè)環(huán)境并不是很友好或者政治不穩(wěn)定的地區(qū)，項(xiàng)目以大的城市綜合體為主。第三類：因復(fù)雜的債權(quán)、債務(wù)糾紛進(jìn)而形成的不良房地產(chǎn)。這種以民營(yíng)企業(yè)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目居多。比如有位民企老板，之前拿地項(xiàng)目估值10個(gè)億，從銀行借了5個(gè)億，信托借了3億，又以股權(quán)質(zhì)押的形式從民間融資了1個(gè)億，相當(dāng)于10億的項(xiàng)目借了9億。后來(lái)，由于項(xiàng)目沒設(shè)計(jì)好，銷量上不去，資金無(wú)法回籠，現(xiàn)金流斷裂，所有債權(quán)人一擁而上，將其訴之于法律。法院將整個(gè)項(xiàng)目查封，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目更是無(wú)法動(dòng)工和銷售，債權(quán)債務(wù)人都凍在里面出不來(lái)，進(jìn)而形成利滾利的局面。第四類：市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力差、開發(fā)商操盤水平差，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目陷入困境。第五類：純粹是基于市場(chǎng)原因?qū)е碌牟涣肌Ｈ绻粋€(gè)地區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，可能未來(lái)十年都處于去庫(kù)存階段，那么，房產(chǎn)項(xiàng)目變?yōu)椴涣家簿筒蛔銥槠妗Ｈ⒎康禺a(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的特點(diǎn)房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的特點(diǎn)可以概括為：資產(chǎn)流動(dòng)性程度差異較大；房產(chǎn)屬性多；處置過(guò)程中變數(shù)較多。由于房產(chǎn)地段不一樣、屬性不一樣造就了資產(chǎn)流動(dòng)性程度差異較大。抵押房產(chǎn)的屬性有商品房、唯一住房、商業(yè)地產(chǎn)、廠房等，不同的房產(chǎn)處理方式非常不一樣。在處置過(guò)程中遇到的變數(shù)非常多。可以總結(jié)出房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的特點(diǎn)就是極度不標(biāo)準(zhǔn)化。極度不標(biāo)準(zhǔn)化的金融資產(chǎn)的處置起來(lái)會(huì)非常不容易，所以一般處置不良資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)會(huì)優(yōu)先選擇城市中的商品房作為處置標(biāo)的。1、散售型物業(yè)是相對(duì)容易估值的，比如周邊開發(fā)商拍地的價(jià)格、周邊市場(chǎng)的房?jī)r(jià)(市場(chǎng)比較法)、成本法(土地+建安成本)都是常用的估值方法。2、持有型物業(yè)，持有型物業(yè)的估值核心邏輯在于它的租金和現(xiàn)金流，根據(jù)物業(yè)能產(chǎn)生的現(xiàn)金流和凈租金收入來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行估值，同樣的現(xiàn)金流和租金收入的物業(yè)，在不同的市場(chǎng)環(huán)境中，估值會(huì)不一樣(包括資金充裕性、市場(chǎng)供應(yīng)、投資人預(yù)期等因素都會(huì)影響估值)，流動(dòng)性寬裕、資金越多時(shí)估值越高。四、房地產(chǎn)不良的創(chuàng)新處置方式第一 不良資產(chǎn)證券化不良資產(chǎn)證券化的整體流程這里不再詳細(xì)介紹，這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)不單單適用于房地產(chǎn)行業(yè)，不良資產(chǎn)證券化可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，釋放資本，通過(guò)證券化，可以將流動(dòng)性較差的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)上交易的證券，商業(yè)銀行從而獲得一塊資金來(lái)源。第二 不良貸款重組上遷與房地產(chǎn)開發(fā)商談判，以變更借款主體，增加更有實(shí)力的擔(dān)保人或增加抵押物方式重組房地產(chǎn)行業(yè)貸款。其中“假按揭”貸款還原就是一種典型的貸款重組模式，它其實(shí)就是指針對(duì)“假按揭”貸款普遍存在的借款主體與用途不實(shí)的問(wèn)題，對(duì)符合一定條件的“假按揭”貸款還原為公司類貸款。還原之后可根據(jù)借款人還款信用記錄和其他情況在規(guī)定時(shí)間后上遷為關(guān)注或正常貸款。房地產(chǎn)不良貸款及時(shí)重組，是快速處置不良資產(chǎn)的一種重要手段。第三 以物抵債房地產(chǎn)行業(yè)貸款出現(xiàn)不良后，與房地產(chǎn)開發(fā)商談判，要求把房地產(chǎn)企業(yè)最好的資產(chǎn)（具有保值能力及升值能力）和最易處置的資產(chǎn)（在最佳商業(yè)住宅位置）作為抵債資產(chǎn)來(lái)收取。有房產(chǎn)權(quán)證的優(yōu)先收取，沒有瑕疵的房產(chǎn)優(yōu)先收取，以能夠快遞處置為銷售的大量住宅優(yōu)先收取，其次是商鋪，以求在最短時(shí)間內(nèi)處置不良資產(chǎn)。第四 減免息方式銀行經(jīng)過(guò)多次與房地產(chǎn)開發(fā)商談判，房地產(chǎn)開發(fā)商承諾能夠籌集到歸還全部本金或本金加部分利息的資金，銀行可減免貸款全部或部分利息，這是一種常見的處置手段，是商業(yè)銀行主要選擇的處置方式。第五 法律訴訟方式當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)貸款形成不良后，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)起訴，以訴催收，在各種催收方式中，始終穿插法律訴訟方式，交叉進(jìn)行，給房地產(chǎn)開放商施加壓力，以達(dá)到處置根本目的。第六 呆賬核銷方式呆賬核銷是指金融企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)政策及核算規(guī)定，通過(guò)使用呆賬準(zhǔn)備金，對(duì)呆賬資產(chǎn)損失進(jìn)行內(nèi)部財(cái)務(wù)處理的行為。第七 不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓是指將一戶或多戶不良債權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)格實(shí)行“賣斷式”出讓的處置方式，不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家及銀行信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及不良貸款處置的政策制度規(guī)定。不良債權(quán)應(yīng)公平、公正、公開，交易行為應(yīng)科學(xué)合理、公開透明、簡(jiǎn)潔有效，防止產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。第八 引進(jìn)增量資金，救活房地產(chǎn)開發(fā)商，盤活房地產(chǎn)貸款對(duì)于信用好的中小房地產(chǎn)開發(fā)商因資金鏈斷裂，在貸款進(jìn)入次級(jí)以前，商業(yè)銀行在嚴(yán)控貸款規(guī)模的情況下，可與資產(chǎn)管理公司協(xié)商，使其參與房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，為這樣的開發(fā)商提供所需資金，救活房地產(chǎn)開發(fā)商，盤活商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。來(lái)源：不良資產(chǎn)網(wǎng)