銀行不良雙升的趨勢依舊，在銀行的不良債權(quán)抵押物中，以各種形態(tài)存在的房地產(chǎn)和土地占有絕對份額。所以，房地產(chǎn)的處置能力在很大程度上影響銀行不良資產(chǎn)的最終清收效果。

從2015年開始，一波房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性行情自深圳、上海、北京等一線城市啟動，迅速蔓延到部分強(qiáng)二線城市，如南京、廈門、蘇州、武漢等地。如今國內(nèi)的房地產(chǎn)已從黃金時代過渡到白銀時代，而白銀時代最顯著的特點就是高度分化。在這輪行情中，北上深猛漲、部分強(qiáng)二線城市快漲，三四線小城基本沒漲，甚至下跌，即便在同一城市里，不同區(qū)域漲幅不同，即便在同一區(qū)域，不同房地產(chǎn)業(yè)態(tài)也表現(xiàn)不同，比如，住宅漲，而商業(yè)地產(chǎn)、購物中心、工業(yè)土地基本沒漲。

這波行情在某種程度上緩解了銀行的核銷壓力，源于抵押物—房地產(chǎn)能否快速且高折扣率的變現(xiàn)。根據(jù)浙商資產(chǎn)管理研究院監(jiān)測到得淘寶司法拍賣數(shù)據(jù)顯示：北京、上海兩地的部分法拍房其成交價已與市場價持平，而法拍房的一大來源正是銀行對于不良債權(quán)抵押物的處置。

目前中國整體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和美國上世紀(jì)八十年代儲貸危機(jī)之前十分相似，但就房地產(chǎn)市場而言，中國又與世界上任何一個國家不同，所以，中國的不良房產(chǎn)投資市場必然也會十分特殊。

一、房產(chǎn)是如何變?yōu)椴涣嫉?/p>

如果想要回答如何處置不良地產(chǎn)的問題，就要先回答正常的房產(chǎn)是如何變成不良的。不良的生成模式也就決定了最終的處置模式。

第一類就是涉及違規(guī)、違建、超建的房產(chǎn)。這種房產(chǎn)在一線城市比較常見，比如政府批復(fù)10萬㎡，結(jié)果開發(fā)商建了11萬㎡，在如今規(guī)范的市場背景下，此類房產(chǎn)會面臨拿不到批文，進(jìn)而拿不到銷售證的局面，由此造成開發(fā)商無法實現(xiàn)銷售、進(jìn)而無法支付工程款和銀行貸款，變成不良。

在面臨此類不良房產(chǎn)時，其資產(chǎn)的估值核心就是判斷項目能否通過合法合規(guī)的程序獲得合法的政府批文和手續(xù)，在不良資產(chǎn)市場上有這樣一群專業(yè)人士，他們不僅對城市規(guī)劃、房地產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域的法律、法規(guī)特別熟悉，而且還知道如何與當(dāng)?shù)卣芎玫販贤ǎ瑓f(xié)調(diào)上上下下十多個部門，他們能夠在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)找到一個很好地解決方案，我們稱之為咨詢公司，遇到這樣的項目，我們會選擇與此類咨詢公司合作，讓他們辦理好了政府批文和手續(xù)后再收購。

第二類是由于政府政策變更、政府領(lǐng)導(dǎo)換屆、城市規(guī)劃調(diào)整而導(dǎo)致的不良。比如招商引資優(yōu)惠政策被取消、城市片區(qū)控規(guī)調(diào)整等。這種風(fēng)險主要發(fā)生在商業(yè)環(huán)境并不是很友好或者政治不穩(wěn)定的地區(qū)，項目以大的城市綜合體為主，且十分考驗投資機(jī)構(gòu)與政府溝通協(xié)調(diào)能力和應(yīng)對政策變化的能力，不確定性高，定價難。對于這樣的項目，除非低成本的長線大資金，否則難以撼動，處置模式也以慢慢消化為主。

第三類是由于復(fù)雜的債權(quán)、債務(wù)糾紛進(jìn)而形成的不良房地產(chǎn)。這種以民營企業(yè)投資的地產(chǎn)項目居多。比如有位民企老板，之前拿地項目估值10個億，從銀行借了5個億，信托借了3億，又以股權(quán)質(zhì)押的形式從民間融資了1個億，相當(dāng)于10億的項目借了9億。后來，由于項目沒設(shè)計好，銷量上不去，資金無法回籠，現(xiàn)金流斷裂，所有債權(quán)人一擁而上，將其訴之法律，法院將整個項目查封，進(jìn)而導(dǎo)致項目更是無法動工和銷售，債權(quán)債務(wù)人都凍在里面出不來，進(jìn)而形成利滾利的局面。這種不良房產(chǎn)項目在強(qiáng)二線城市比較常見，比如杭州、蘇州、青島等，甚至早年在上海、北京也有類似的案例。

在這種情況下，通常有兩種辦法可以解套：一是有一個強(qiáng)大的信用主體介入（ 比如央企、國企、四大資產(chǎn)管理公司等）作為擔(dān)保方，出具保函，將所有償付責(zé)任都承攬下來，與所有債權(quán)人達(dá)成一致后債權(quán)人解除查封，項目從而可以重新啟動，重新開發(fā)或者盤整后再銷售，資金逐漸回籠，按比例償還債務(wù)；第二是債務(wù)重組，投資方打折收購所有債權(quán)，再由投資方與債務(wù)人談判，給債務(wù)人一定的期限，如果債務(wù)人能夠盤活項目實現(xiàn)現(xiàn)金流，則投資方獲得債權(quán)投資的收益，如果債務(wù)人無法盤活項目，投資方可以通過債轉(zhuǎn)股或者司法程序，進(jìn)而成為項目所有人，再尋找對房地產(chǎn)開發(fā)、運營熟悉的操盤手來盤活項目。此類不良房產(chǎn)的處置關(guān)鍵在于解決復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)糾紛，資產(chǎn)定價更加容易，操作更加市場化，起碼不用和規(guī)劃等相關(guān)部門打交道。

第四類則是由于市場定位不準(zhǔn)，產(chǎn)品設(shè)計能力差、開發(fā)商操盤水平差進(jìn)而導(dǎo)致項目陷入困境的。例如,一個南通包工頭曾在上海周邊城市拿了一塊有湖景的地，堅持要實現(xiàn)自己的個人夢想和情懷，即建豪宅，于是，在湖邊造了很多大別墅，500㎡-1000㎡一棟，均價2萬/㎡，一棟別墅在1000萬-2000萬之間。要知道，在當(dāng)?shù)厥袌錾?，能夠買得起2000萬別墅的都是超高端客戶，這種客戶特別挑剔，不僅挑產(chǎn)品，挑設(shè)計、還挑開發(fā)商，顯然這個民營老板的操盤水平和公司品牌支撐不了這么高的售價、做不了這樣的豪宅，于是房子賣的很慢，進(jìn)而沒有資金支付工程款和銀行貸款，形成了爛尾樓。最后只好把部分別墅推倒或者重新分割成為200㎡的別墅，還送100㎡的院子，一棟別墅400萬，因為買400萬別墅的人針對的是中產(chǎn)客戶，更講究性價比，所以銷售的比較快，從而盤活了整個樓盤。

第五類純粹是基于市場原因?qū)е碌牟涣?。如果一個地區(qū)的市場供應(yīng)量過大，可能未來十年都處于去庫存階段，那么，房產(chǎn)項目變?yōu)椴涣家簿筒蛔銥槠?。這樣的不良房產(chǎn)，關(guān)鍵就是看資產(chǎn)價格有多便宜，只要收購的成本夠低，慢慢賣，也總是能消化完的。

第六類包括上述五種原因的重疊或者交叉，形成不良的原因更為復(fù)雜。對于這種情況，也需要更全面、更復(fù)雜的綜合解決方案。

二、如何處置這些不良地產(chǎn)

對于這六種狀態(tài)下的不良房產(chǎn)，從風(fēng)險程度來看，前兩類不良的形成由于和政府相關(guān)，所以，相對來說比較難處置，不確定性更高，第三四類不良在操作上可以更加市場化，定價更容易，風(fēng)險程度較小。但幾種情況時常疊加，產(chǎn)生更加復(fù)雜棘手的不良模式，總體來說，處置難度越大的項目，處置成功后的收益也就越高。

事實上，回歸到不良房產(chǎn)處置模式的本源，無外乎兩種方式，一是轉(zhuǎn)手，二是盤整，將不良資產(chǎn)主動改良成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

我國房地產(chǎn)市場從2000年起步到現(xiàn)在已有16年的時間，即便中間有所起伏。比如2008年金融海嘯的短暫回調(diào)等，但整體趨勢向上，在這種單邊上漲的年代，中間的每一位轉(zhuǎn)手者都能不同程度獲利，大家很少關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的好壞，物業(yè)價值單邊上漲，物業(yè)價值不斷重估，可以通過再融資來置換之前的債務(wù)，于是中間很多機(jī)構(gòu)都賺了錢，但那個“爛尾樓”還是那個“爛尾樓”，沒有人真正的去盤活過。這種快進(jìn)快出的模式只能實現(xiàn)行業(yè)平均收益，而真正高收益的棘手項目，其深度盤整往往需要3-5年的時間。

中國房地產(chǎn)市場商品房銷售情況

在新常態(tài)下，舊的策略越發(fā)失效，部分三、四線城市的住宅價格不再上漲，在電商的沖擊下，商業(yè)物業(yè)租金疲軟，工業(yè)用地價格甚至呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，轉(zhuǎn)手空間的收窄也迫使投資者真正介入到房地產(chǎn)項目開發(fā)盤活中，充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商的角色。

銀行不良債權(quán)里面很多抵押物是三四線小城市的購物中心、工業(yè)地產(chǎn)或者寫字樓。比如銀行不良債權(quán)的抵押物是一塊土地，這樣的資產(chǎn)如果不好轉(zhuǎn)手，那只能找個房地產(chǎn)開發(fā)商與其合作，將土地建成房產(chǎn)，再慢慢銷售，而有些爛尾樓本身就是在建工程，如果設(shè)計、定位、房型存在問題，那么，對于投資人來說，接下來可能就需要改變房型，重新規(guī)劃一下，而這通常要求投資者對于基礎(chǔ)資產(chǎn)非常熟悉。

改造處置這些地產(chǎn)時，還要考慮到這種三四線商業(yè)地產(chǎn)的流動性問題。但如果有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就可以考慮非標(biāo)的退出渠道。比如，將這種具有現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)打包在一起做成房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（REITs），甚至IPO上市或者賣給上市公司和地產(chǎn)基金都有可能，或者打包成理財產(chǎn)品通過金融資產(chǎn)交易所或者互聯(lián)網(wǎng)金融實現(xiàn)流動性或者退出，非傳統(tǒng)的退出渠道需要各種金融工具，以通過資本市場套現(xiàn)。從全球不良資產(chǎn)投資發(fā)展歷程來看，掌握了核心的金融與地產(chǎn)技術(shù)、知識、人才，并能結(jié)合自己的牌照優(yōu)勢的團(tuán)隊，往往才能獲取最大收益。

來源：網(wǎng)絡(luò)