銀行不良雙升的趨勢依舊，在銀行的不良債權抵押物中，以各種形態存在的房地產和土地占有絕對份額。所以，房地產的處置能力在很大程度上影響銀行不良資產的最終清收效果。

從2015年開始，一波房地產市場結構性行情自深圳、上海、北京等一線城市啟動，迅速蔓延到部分強二線城市，如南京、廈門、蘇州、武漢等地。如今國內的房地產已從黃金時代過渡到白銀時代，而白銀時代最顯著的特點就是高度分化。在這輪行情中，北上深猛漲、部分強二線城市快漲，三四線小城基本沒漲，甚至下跌，即便在同一城市里，不同區域漲幅不同，即便在同一區域，不同房地產業態也表現不同，比如，住宅漲，而商業地產、購物中心、工業土地基本沒漲。

這波行情在某種程度上緩解了銀行的核銷壓力，源于抵押物—房地產能否快速且高折扣率的變現。根據浙商資產管理研究院監測到得淘寶司法拍賣數據顯示：北京、上海兩地的部分法拍房其成交價已與市場價持平，而法拍房的一大來源正是銀行對于不良債權抵押物的處置。

目前中國整體經濟現狀和美國上世紀八十年代儲貸危機之前十分相似，但就房地產市場而言，中國又與世界上任何一個國家不同，所以，中國的不良房產投資市場必然也會十分特殊。

一、房產是如何變為不良的

如果想要回答如何處置不良地產的問題，就要先回答正常的房產是如何變成不良的。不良的生成模式也就決定了最終的處置模式。

第一類就是涉及違規、違建、超建的房產。這種房產在一線城市比較常見，比如政府批復10萬㎡，結果開發商建了11萬㎡，在如今規范的市場背景下，此類房產會面臨拿不到批文，進而拿不到銷售證的局面，由此造成開發商無法實現銷售、進而無法支付工程款和銀行貸款，變成不良。

在面臨此類不良房產時，其資產的估值核心就是判斷項目能否通過合法合規的程序獲得合法的政府批文和手續，在不良資產市場上有這樣一群專業人士，他們不僅對城市規劃、房地產等相關領域的法律、法規特別熟悉，而且還知道如何與當地政府很好地溝通，協調上上下下十多個部門，他們能夠在法律、法規允許的范圍內找到一個很好地解決方案，我們稱之為咨詢公司，遇到這樣的項目，我們會選擇與此類咨詢公司合作，讓他們辦理好了政府批文和手續后再收購。

第二類是由于政府政策變更、政府領導換屆、城市規劃調整而導致的不良。比如招商引資優惠政策被取消、城市片區控規調整等。這種風險主要發生在商業環境并不是很友好或者政治不穩定的地區，項目以大的城市綜合體為主，且十分考驗投資機構與政府溝通協調能力和應對政策變化的能力，不確定性高，定價難。對于這樣的項目，除非低成本的長線大資金，否則難以撼動，處置模式也以慢慢消化為主。

第三類是由于復雜的債權、債務糾紛進而形成的不良房地產。這種以民營企業投資的地產項目居多。比如有位民企老板，之前拿地項目估值10個億，從銀行借了5個億，信托借了3億，又以股權質押的形式從民間融資了1個億，相當于10億的項目借了9億。后來，由于項目沒設計好，銷量上不去，資金無法回籠，現金流斷裂，所有債權人一擁而上，將其訴之法律，法院將整個項目查封，進而導致項目更是無法動工和銷售，債權債務人都凍在里面出不來，進而形成利滾利的局面。這種不良房產項目在強二線城市比較常見，比如杭州、蘇州、青島等，甚至早年在上海、北京也有類似的案例。

在這種情況下，通常有兩種辦法可以解套：一是有一個強大的信用主體介入（ 比如央企、國企、四大資產管理公司等）作為擔保方，出具保函，將所有償付責任都承攬下來，與所有債權人達成一致后債權人解除查封，項目從而可以重新啟動，重新開發或者盤整后再銷售，資金逐漸回籠，按比例償還債務；第二是債務重組，投資方打折收購所有債權，再由投資方與債務人談判，給債務人一定的期限，如果債務人能夠盤活項目實現現金流，則投資方獲得債權投資的收益，如果債務人無法盤活項目，投資方可以通過債轉股或者司法程序，進而成為項目所有人，再尋找對房地產開發、運營熟悉的操盤手來盤活項目。此類不良房產的處置關鍵在于解決復雜的債權債務糾紛，資產定價更加容易，操作更加市場化，起碼不用和規劃等相關部門打交道。

第四類則是由于市場定位不準，產品設計能力差、開發商操盤水平差進而導致項目陷入困境的。例如,一個南通包工頭曾在上海周邊城市拿了一塊有湖景的地，堅持要實現自己的個人夢想和情懷，即建豪宅，于是，在湖邊造了很多大別墅，500㎡-1000㎡一棟，均價2萬/㎡，一棟別墅在1000萬-2000萬之間。要知道，在當地市場上，能夠買得起2000萬別墅的都是超高端客戶，這種客戶特別挑剔，不僅挑產品，挑設計、還挑開發商，顯然這個民營老板的操盤水平和公司品牌支撐不了這么高的售價、做不了這樣的豪宅，于是房子賣的很慢，進而沒有資金支付工程款和銀行貸款，形成了爛尾樓。最后只好把部分別墅推倒或者重新分割成為200㎡的別墅，還送100㎡的院子，一棟別墅400萬，因為買400萬別墅的人針對的是中產客戶，更講究性價比，所以銷售的比較快，從而盤活了整個樓盤。

第五類純粹是基于市場原因導致的不良。如果一個地區的市場供應量過大，可能未來十年都處于去庫存階段，那么，房產項目變為不良也就不足為奇。這樣的不良房產，關鍵就是看資產價格有多便宜，只要收購的成本夠低，慢慢賣，也總是能消化完的。

第六類包括上述五種原因的重疊或者交叉，形成不良的原因更為復雜。對于這種情況，也需要更全面、更復雜的綜合解決方案。

二、如何處置這些不良地產

對于這六種狀態下的不良房產，從風險程度來看，前兩類不良的形成由于和政府相關，所以，相對來說比較難處置，不確定性更高，第三四類不良在操作上可以更加市場化，定價更容易，風險程度較小。但幾種情況時常疊加，產生更加復雜棘手的不良模式，總體來說，處置難度越大的項目，處置成功后的收益也就越高。

事實上，回歸到不良房產處置模式的本源，無外乎兩種方式，一是轉手，二是盤整，將不良資產主動改良成優質資產。

我國房地產市場從2000年起步到現在已有16年的時間，即便中間有所起伏。比如2008年金融海嘯的短暫回調等，但整體趨勢向上，在這種單邊上漲的年代，中間的每一位轉手者都能不同程度獲利，大家很少關注基礎資產的好壞，物業價值單邊上漲，物業價值不斷重估，可以通過再融資來置換之前的債務，于是中間很多機構都賺了錢，但那個“爛尾樓”還是那個“爛尾樓”，沒有人真正的去盤活過。這種快進快出的模式只能實現行業平均收益，而真正高收益的棘手項目，其深度盤整往往需要3-5年的時間。

中國房地產市場商品房銷售情況

在新常態下，舊的策略越發失效，部分三、四線城市的住宅價格不再上漲，在電商的沖擊下，商業物業租金疲軟，工業用地價格甚至呈現下跌態勢，轉手空間的收窄也迫使投資者真正介入到房地產項目開發盤活中，充當地產商的角色。

銀行不良債權里面很多抵押物是三四線小城市的購物中心、工業地產或者寫字樓。比如銀行不良債權的抵押物是一塊土地，這樣的資產如果不好轉手，那只能找個房地產開發商與其合作，將土地建成房產，再慢慢銷售，而有些爛尾樓本身就是在建工程，如果設計、定位、房型存在問題，那么，對于投資人來說，接下來可能就需要改變房型，重新規劃一下，而這通常要求投資者對于基礎資產非常熟悉。

改造處置這些地產時，還要考慮到這種三四線商業地產的流動性問題。但如果有穩定的現金流，就可以考慮非標的退出渠道。比如，將這種具有現金流的商業物業打包在一起做成房地產資產證券化（REITs），甚至IPO上市或者賣給上市公司和地產基金都有可能，或者打包成理財產品通過金融資產交易所或者互聯網金融實現流動性或者退出，非傳統的退出渠道需要各種金融工具，以通過資本市場套現。從全球不良資產投資發展歷程來看，掌握了核心的金融與地產技術、知識、人才，并能結合自己的牌照優勢的團隊，往往才能獲取最大收益。

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