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房地產在建工程抵押規定是什么?

2023-06-06 11:12發布

房地產在建工程抵押規定是什么?

買了套期房,可簽訂合同的時候發現《商品房買賣合同(預售)》第四條寫著抵押,抵押類型為在建工程抵押。

買房小白一頭霧水,究竟什么是在建工程抵押?抵押給了誰?在建工程抵押商品房可以購買嗎?

一、在建工程抵押

(一)什么是在建工程抵押?

按照《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款的規定:在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。簡單而言,房地產開發企業可以在建設過程中將以出讓或劃撥等合法方式取得的土地和已投入的資產抵押,從而取得在建工程繼續建造資金的貸款。其作為房地產企業解決融資需求的一種方式,目前已成為企業的一種主要融資渠道,發揮著融資促建的作用。

(二)抵押范圍有哪些?

此前,關于抵押的在建工程是否包括抵押時尚未建設部分的爭論時有發生,但該爭論在《最高人民法院關于適用中華人民共和國民法典有關擔保制度的解釋》第五十一條作出了明確:

1.當事人以正在建造的建筑物抵押,抵押權的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當事人按照擔保合同的約定,主張抵押權的效力及于續建部分、新增建筑物以及規劃中尚未建造的建筑物的,人民法院不予支持;

2.當事人僅以建設用地使用權抵押,抵押權的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分,債權人主張抵押權的效力及于正在建造的建筑物的續建部分以及新增建筑物的,人民法院不予支持。

因此,抵押權的效力范圍僅限于已辦理抵押登記、土地上已有的及已完成部分的建筑物,續建部分、新增建筑物以及尚未建造的建筑物不包含在建工程抵押的范圍內。

(三)誰可以作為在建工程抵押權人?

《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款將在建工程抵押主體限制為銀行,而《最高人民法院關于〈城市房地產抵押管理辦法〉在建工程抵押規定與上位法是否沖突問題的答復》中認為,法律對在建工程抵押權人的范圍沒有作出限制性規定,《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款有關在建工程抵押的規定,是針對貸款銀行作為抵押權人時的特別規定,但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權人。 二、在建工程抵押商品房購買的前置條件

房地產開發企業預售已經設定抵押的在建工程商品房,除了需要取得政府部門頒發的商品房預售許可證外,還必須取得銀行等抵押權人的正式同意。在這個過程中,銀行等抵押權人為了自身利益,一般會要求房地產開發企業提前歸還借款款項,或者新增其他財產進行擔保。而在購房人與開發企業簽訂的《商品房買賣合同(預售)》示范文本附件內容中確實有此約定。

三、抵押權人同意抵押人銷售抵押房產的情況下,該抵押狀態還是否存續?

銀行出具了《關于允許抵押人繼續售房的函》,同意轉讓抵押物,就視為放棄了抵押權,此時銀行對房子已不再享有抵押權,銀行只能要求房地產開發企業償還款項,但不能再對房子行使權利。

雖然銀行出具了抵押權人同意該商品房轉讓的證明,有效降低了買受人的購房風險,但在實際情況中,抵押狀態仍在登記機構處顯示存在,未予以注銷。如果開發企業不解除在建工程抵押,將會影響買受人網簽備案、按揭辦理、貸款放貸及不動產辦證等系列事宜,因此,已有城市發布規定,商品房開發項目設定在建建筑物抵押權登記,開發企業預售商品房的,在取得抵押權人同意銷售的書面意見后,還須辦理擬預售商品房在建建筑物抵押權登記注銷,方可網簽銷售。明確要求在商品房網簽銷售前解除在建工程抵押,以免影響購房人權益。

如果確實購買了在建工程抵押的商品房,簽訂購房合同時,除了注意開發企業是否如實填寫土地或房屋的狀態是設有在建工程抵押的抵押情況之外,一定要在合同中對權利瑕疵條款、違約責任條款等作出明確約定。另外,簽訂合同后,購房人要敦促開發企業及時解除抵押,并將購房合同到房地產主管部門備案,盡可能降低購房風險。


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