法律依據(jù)

相關(guān)案例

1.房屋征收部門征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋時，應(yīng)當通知抵押權(quán)人，采取合理方式妥善處理抵押事宜——原告趙某不服被告長沙市開福區(qū)人民政府房屋征收補償決定案

　2.被征收房屋抵押權(quán)人認為房屋征收部門未核實被征收房屋已設(shè)定抵押權(quán)即將房屋拆遷并發(fā)放補償款的行為侵害其權(quán)益提起訴訟的，裁定駁回起訴——中國建設(shè)銀行股份有限公司沈陽皇姑支行與沈陽市和平區(qū)土地房屋征收管理辦公室、沈陽市和平區(qū)土地房屋征收補償中心履行補償職責違法并賠償案

司法觀點

　1.對設(shè)有抵押權(quán)的房屋進行征收時的補償程序

　　2.設(shè)有抵押權(quán)的房屋的征收補償

　3.房屋設(shè)有抵押權(quán)如何進行補償

　　《物權(quán)法》第一百七十四條規(guī)定：“擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。”另根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第八十條規(guī)定：“抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，抵押期限內(nèi)，抵押房屋被征收的，房屋抵押權(quán)人的權(quán)利僅限于對抵押房屋補償金要求優(yōu)先清償其債權(quán)。

　　換而言之，房屋抵押期限內(nèi)，抵押房屋被征收的，因抵押權(quán)消滅產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系僅發(fā)生在抵押人與抵押權(quán)人之間，權(quán)利的客體則是征收抵押房屋的補償金，抵押權(quán)人與征收主體之間并不發(fā)生房屋征收與補償方面的法律關(guān)系。正因如此，《征收條例》取消2001年《拆遷條例》第三十條“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行”的規(guī)定，將被征收房屋設(shè)立的抵押權(quán)排斥在條例調(diào)整范圍之外。因抵押房屋被征收抵押權(quán)消滅而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，由抵押人和抵押權(quán)人按照《物權(quán)法》、《擔保法》、《合同法》等的規(guī)定解決。按照前述分析，征收設(shè)立抵押權(quán)的房屋，房屋征收部門可以直接按照征收補償方案對被征收房屋所有權(quán)人進行補償。

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十八條的規(guī)定：“因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當及時書面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同?！睆纳鲜鲆?guī)定看，在房屋征收中，抵押人負有保護抵押權(quán)人合法權(quán)益的義務(wù)，比如通知抵押權(quán)人、重新設(shè)定抵押物或依法清償債權(quán)，否則，抵押權(quán)人可以通過起訴債務(wù)人、主張對抵押房屋被征收所獲得的補償金優(yōu)先受償?shù)姆绞絹肀Ｗo自己的利益。

　　根據(jù)《征收條例》的規(guī)定，征收房屋對被征收房屋所有權(quán)人的補償范圍包括被征收房屋價值補償、搬遷和臨時安置補助、停產(chǎn)停業(yè)損失補償、獎勵等補償項目。而根據(jù)《擔保法》規(guī)定，以房屋抵押提供債權(quán)擔保的，債務(wù)人不清償債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)以房屋折價或者以拍賣、變賣房屋的價款優(yōu)先受償，即房屋抵押實質(zhì)是以房屋價值對債權(quán)實現(xiàn)提供擔保。因此，《物權(quán)法》第一百七十四條規(guī)定的抵押房屋被征收時抵押權(quán)人有權(quán)對補償金優(yōu)先清償，此處的補償金指的是對抵押房屋的價值的補償金，不包括搬遷補助、停產(chǎn)停業(yè)損失等補償。當然，抵押房屋價值的補償金不僅限于貨幣補償，也包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。

　　征收實踐中，雖然按照前述規(guī)定，房屋征收部門可以不予理會房屋抵押權(quán)，而直接按照征收補償方案對被征收房屋所有權(quán)人進行補償，但為了化解矛盾、減少糾紛，房屋征收部門可以在制定補償方案時對抵押權(quán)人的利益作出保護措施，比如要求被征收人提供提前清償債權(quán)的證明或者另行提供抵押物的證明等。

　　(摘自《國有土地上房屋征收與補償實務(wù)指南》，褚建好、肖勇、張永魁著，中國政法大學(xué)出版社2012年5月出版)

　　法智小編小閻