房屋拆遷中的評(píng)估環(huán)節(jié)對(duì)被征收人來說十分的重要，因?yàn)樗婕暗奖徽魇杖俗罱K的拆遷補(bǔ)償。我們從《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中就能看到，被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

也就是說房屋評(píng)估的目的就是為了給被征收人最終的補(bǔ)償提供一份法律依據(jù)，如果被征收人在收到評(píng)估報(bào)告后對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿意，可就要及時(shí)的向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，或是申請(qǐng)鑒定了，如果在不滿意的情況下不采取措施，那么可能會(huì)被視認(rèn)同這份評(píng)估報(bào)告。

且日后如果被征收人在對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿意的情況下，相關(guān)部門作出了房屋征收補(bǔ)償決定，被征收人想要針對(duì)征收補(bǔ)償決定來依法維權(quán)，那么被征收人的訴求可能也不會(huì)得到法院的支持。當(dāng)然了，被征收人的訴求能不能得到法院的采納，除了以上的一點(diǎn)之外還需要考慮以下幾點(diǎn)：

1、房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)是否按照相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行選定的。《國有土地上房屋征收與評(píng)估辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

實(shí)踐中征收方卻常常為了盡快完成征遷工作，或是壓縮被征收人的補(bǔ)償款，在不經(jīng)被征收人同意之下自主選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，剝奪被征收人選擇權(quán)。相關(guān)部門的這種行為首先是不合法的。

2、房屋評(píng)估是否進(jìn)了入戶查勘。《國有土地上房屋征收與評(píng)估辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要安排相關(guān)的工作人員對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料。

同時(shí)，房屋征收部門應(yīng)與被征收人、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。

是實(shí)踐中，征收方為了省事，對(duì)被征收人的房屋不僅不實(shí)地查勘、調(diào)查，與被征收人、估價(jià)師共同見證評(píng)估單，還存在偽造評(píng)估報(bào)告的情況，他們的這種做法不僅違法，而且還侵害了被征收人的合法權(quán)益。

因此，在如果被征收人并未見到相關(guān)部門人員上門對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估或是未與自己一起見證評(píng)估單就作出評(píng)估報(bào)告的話，那么在訴訟中，被征收人完完全全可以提出來。

3、房屋評(píng)估是否考慮周全。評(píng)估辦法中規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。

從以上的規(guī)定中來看，對(duì)被征收房屋的評(píng)估應(yīng)當(dāng)要考慮到它的地理位置、房屋的用途以及建筑面積等。如果未考慮到這些因素，那么評(píng)估報(bào)告自然是不合理的。實(shí)踐中在評(píng)估環(huán)節(jié)中做手腳的情況有很多，被征收人要格外的注意。

4、評(píng)估方法是否利于被征收人。目前，房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法以及清算價(jià)格法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

市場(chǎng)比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。

成本法是根據(jù)評(píng)估對(duì)象的重新購建價(jià)格來求取估對(duì)象價(jià)值的方法。具體的說就是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

其它幾種就不在這里一一的說了，但被征收人只要明白一點(diǎn)，就是市場(chǎng)比較法是有利于咱們的。按照法律應(yīng)有之意，選擇市場(chǎng)評(píng)估法也應(yīng)該是各地最先采納的方法。但是，選擇市場(chǎng)評(píng)估法會(huì)讓征收方承受巨大的財(cái)政壓力，因此，在實(shí)踐過程中，拆遷方往往會(huì)盡可能的避免該評(píng)估方法。

5、房屋評(píng)估時(shí)點(diǎn)是否正確。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，市、縣級(jí)人民政府在以征收決定公告日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后，應(yīng)當(dāng)盡可能快速通過簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定的方式，及時(shí)對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，并固定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)公平。

但實(shí)踐中，對(duì)于評(píng)估時(shí)點(diǎn)常常存在很大的漏洞。因此律師提醒大家，如果被征收人在幾年后才收到評(píng)估機(jī)構(gòu)幾年前出具的評(píng)估報(bào)告，那是不合法的，被征收人可以依法提起訴訟。

來源：網(wǎng)絡(luò)