在征地拆遷中，除卻補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不易協(xié)商一致外，最為常見引發(fā)糾紛的便是出自拆遷評(píng)估這一程序。

相關(guān)法律規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定?！?/p>

相信每位被拆遷人都曾在評(píng)估過程中遇到過這樣的問題，就是明明自家的房屋面積那么大，拆遷方給出的評(píng)估報(bào)告中卻顯示的那么少，自己家的房屋明明是商住兩用的，卻只是按照住宅的性質(zhì)來進(jìn)行補(bǔ)償，眾多被拆遷人直呼不合理。雙方常常因此鬧得不可開交而矛盾叢生。那么，作為被拆遷人你可有曾想過為何自家房屋面積會(huì)變少？為何補(bǔ)償?shù)哪敲床缓侠恚?/p>

律師根據(jù)多年的辦案經(jīng)驗(yàn)分析可能 是由于評(píng)估環(huán)節(jié)違法所導(dǎo)致，而造成拆遷評(píng)估環(huán)節(jié)違法的原因可能有以下幾點(diǎn)：

一、房屋的性質(zhì)與面積等認(rèn)定錯(cuò)誤

被拆遷房屋應(yīng)當(dāng)分為已登記房屋與未經(jīng)登記房屋。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋在拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬證明上的性質(zhì)、面積及用途來進(jìn)行補(bǔ)償。而很多地區(qū)的老舊房屋一般都未曾登記在冊(cè)，在拆遷時(shí)便會(huì)有一些政府人員利用職權(quán)之便私自將其商住兩用的房屋一刀切的認(rèn)定為住宅，并且還有一些地區(qū)在未經(jīng)實(shí)際測(cè)量的情況下直接估算房屋面積，導(dǎo)致被拆遷人們的補(bǔ)償數(shù)額驟減，從而引發(fā)矛盾與糾紛。可以肯定的是，以上這些情況均不符合法律規(guī)定，若雙方因此產(chǎn)生矛盾，被拆遷人是可以利用法律來進(jìn)行維權(quán)的。

二、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

由此可見，無論協(xié)商是否成功，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)都在被拆遷人的手中，但在征收實(shí)踐過程中，作為被拆遷人通常屬于弱勢(shì)的一方，在選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)這一環(huán)節(jié)時(shí)，強(qiáng)勢(shì)的拆遷方通常會(huì)插手來主導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選取。而這顯然是不符合上述法律規(guī)定的，所以作為被拆遷人可以將此作為提高補(bǔ)償?shù)耐黄瓶凇?/p>

三、評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)易違法

一個(gè)征地拆遷項(xiàng)目想要安置完畢所有被拆遷人，所有的時(shí)間往往很漫長(zhǎng)，長(zhǎng)至七八年的亦有之，所以，何時(shí)評(píng)估顯得尤為重要，而我國(guó)對(duì)此有明確的法律規(guī)定：

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條的規(guī)定：“被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)間點(diǎn)為房屋征收決定公告之日”。

所以，如果在未曾獲得征收拆遷許可時(shí)拆遷方就對(duì)被拆遷人的房子予以評(píng)估，就明顯違反了上述法律規(guī)定，特別值得提醒的是拆遷方此舉將會(huì)導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告無效哦。

另外，除了上述情況還有這樣一種情況需要特別注意，有很大一部分的拆遷方往往在評(píng)估完畢簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后便沒有了下文，不知何時(shí)才會(huì)下發(fā)拆遷補(bǔ)償，導(dǎo)致時(shí)間間隔較為久遠(yuǎn)。所以，對(duì)于此種情況，作為被拆遷人是可以拒絕初次評(píng)估，要求進(jìn)行二次評(píng)估的。

四、評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容是否合法

評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)包含：

房屋的重置價(jià)值；

區(qū)位補(bǔ)償價(jià)；

附屬物價(jià)值和裝修價(jià)值；

不包括：

搬家補(bǔ)助；

停產(chǎn)停業(yè)損失；

租賃價(jià)值和其他補(bǔ)償。

其中區(qū)位補(bǔ)償價(jià)具有極其的隱蔽性，往往成為評(píng)估公司評(píng)估不合理的重要因素，也是實(shí)踐中產(chǎn)生糾紛最多的一項(xiàng)，各位被拆遷人應(yīng)當(dāng)注意。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：

1、封面；

2、目錄； 

3、致委托方函； 

4、估價(jià)師聲明；

5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件; 

6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告； 

7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告； 

8、附件。

法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應(yīng)出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，但實(shí)踐中，一些拆遷人只出具整體評(píng)估報(bào)告，卻不出具分戶評(píng)估報(bào)告，這是嚴(yán)重違法的。一些即使出具分戶評(píng)估報(bào)告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡(jiǎn)單。

并且，眾位被拆遷人應(yīng)還要注意整體的房屋評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)此次征收項(xiàng)目評(píng)估的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，不能以打印或者簽章代替，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)的公章，以此可以查驗(yàn)看評(píng)估人員是否具有相應(yīng)的估價(jià)資格證書；對(duì)于評(píng)估人員實(shí)地勘察記錄，應(yīng)注意是否由被征收人簽字確認(rèn)等等注意事項(xiàng)。

最后，律師提醒：對(duì)于有異議的評(píng)估結(jié)果，眾位被拆遷人一定要在法律規(guī)定的10日期限進(jìn)行復(fù)核；如果被拆遷人對(duì)復(fù)核的結(jié)果再有異議的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的10日期限內(nèi)向房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行鑒定。

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