隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，各地征收拆遷任務(wù)日益繁重，相關(guān)訴訟日益增多，處理難度日益加大，如何解決這些官民矛盾，確保公、私平衡，是審判實(shí)踐中亟待解決的難題。本文針對(duì)爭(zhēng)議較大的幾個(gè)問題談?wù)劥譁\的認(rèn)識(shí)。

　　一、土地儲(chǔ)備的公益屬性如何界定

　　當(dāng)前，作為征收事由的公共利益在實(shí)踐中有被濫用的傾向。個(gè)別政府以“舊城改造”為名進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，引發(fā)爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，公共利益具有高度的抽象性和不確定性，對(duì)公共利益的理解要區(qū)分情況。如含有公共利益因素的商業(yè)利益問題。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出于反向矯正的考慮，取消了2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中非因公共利益需要亦可拆遷城市房屋的情形，在法律規(guī)定層面，純粹的商業(yè)利益被明確排除在征收范圍之外，但是，個(gè)別商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目確實(shí)包含有公共利益的因素，其間接產(chǎn)生的公共利益為社會(huì)所需要，在極大程度上也為行政機(jī)關(guān)所鼓勵(lì)。此類項(xiàng)目到底屬于公共利益還是商業(yè)利益要從商業(yè)利益是否包含公益因素，公益在整體構(gòu)成中所占的比例，公益是否為社會(huì)所急需以及是否為公共政策所倡導(dǎo)等方面作出綜合判斷。另外對(duì)土地儲(chǔ)備的公益性問題。筆者認(rèn)為，土地儲(chǔ)備具有調(diào)控土地市場(chǎng)，配置土地資源作用，儲(chǔ)備土地具體用途在儲(chǔ)備時(shí)尚未確定，因此無論是從行政管理的角度出發(fā)，還是從土地用途的不確定性來講，尚不能輕易否認(rèn)土地儲(chǔ)備的公益屬性。

　　二、對(duì)于程序輕微瑕疵能直接撤銷嗎

　　程序是實(shí)體的保障，程序規(guī)范行政權(quán)的運(yùn)用是衡量行政法治程度的重要標(biāo)志。只有程序公正才能保證實(shí)體的公正。當(dāng)然，人民法院在司法審查時(shí)，要區(qū)分具體情形作出相應(yīng)的處理：

　　對(duì)于程序輕微瑕疵，不足以侵害行政相對(duì)人合法權(quán)益，如判決重做或確認(rèn)違法可能會(huì)導(dǎo)致公共利益更大損失的情況下，則可不予直接撤銷，但應(yīng)向行政機(jī)關(guān)發(fā)出司法建議;對(duì)于程序嚴(yán)重違法，也侵害了行政相對(duì)人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)判決撤銷行政行為或者確認(rèn)行政行為違法或者無效。

　　三、被征收的房屋性質(zhì)如何認(rèn)定

　　被征收的房屋性質(zhì)如何認(rèn)定也是征收工作中經(jīng)常遇到的問題，以住改商房屋為例，登記是住房，而實(shí)際作為商業(yè)性使用的房屋如何補(bǔ)償，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和司法解釋沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中爭(zhēng)議較大，有人認(rèn)為應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，有人則認(rèn)為應(yīng)以實(shí)際用途作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。2003年9月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。”該通知屬于特殊規(guī)范性文件，具有國(guó)家政策的效力，對(duì)行政機(jī)關(guān)具有約束力，人民法院可以作為審查行政行為合法性的補(bǔ)充依據(jù)。具體而言：

　　1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù);

　　2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請(qǐng)變更登記;

　　3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實(shí)際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置;

　　4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置，同時(shí)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　四、被征收房屋如何評(píng)估

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”根據(jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達(dá)成一致意見時(shí)，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，屬違反法定程序，所作出的評(píng)估報(bào)告不能采用。關(guān)于評(píng)估價(jià)格，2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以“不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于這一規(guī)定的理解，應(yīng)當(dāng)明確以下幾點(diǎn)：

　　1、市場(chǎng)價(jià)格是補(bǔ)償?shù)拙€，補(bǔ)償可以高于或者等于市場(chǎng)價(jià)格，但不能低于市場(chǎng)價(jià)格;2、價(jià)格基準(zhǔn)日是“房屋征收決定公告之日”;

　　3、類似是指結(jié)合區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度，規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似;

　　4、市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格;

　　5、確定市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)剔除偶然和不正常的因素。

　　五、被征收的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定

　　補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是征收拆遷案件中爭(zhēng)議最大的問題之一，因?yàn)檠a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。以集體土地征收為例，被征收的土地屬于菜地，某區(qū)人民政府按照普通耕地進(jìn)行了補(bǔ)償。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征收前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

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