裁判要旨

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，已支付全部款項(xiàng)的消費(fèi)者可請求該企業(yè)履行交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù)，該等行為并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無效的個別清償行為。而且因消費(fèi)者已支付購買商品房全部款項(xiàng)，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)管理人對商品房買賣合同并無解除權(quán)。

案情簡介

一、2001年，楊飛與英嘉公司簽訂《商品房買賣合同》，楊飛購買英嘉公司開發(fā)的7C號房屋，房屋總價款2799122元，其中首付款849122元，其余房款195萬元楊飛以銀行按揭方式支付。合同簽訂后7C號房屋沒有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

二、北京一中院于2006年依法受理了英嘉公司破產(chǎn)一案，于2008年指定了該公司的管理人。

三、2014年6月，楊飛向北京一中院提起訴訟，請求判令：楊飛對7C號房屋享有所有權(quán)；英嘉公司配合楊飛行使取回權(quán)，將7C號房屋的所有權(quán)過戶到楊飛名下。英嘉公司提起反訴，請求確認(rèn)7C號房屋《商品房買賣合同》已解除。北京一中院支持了楊飛的訴訟請求。

四、英嘉公司不服北京一中院判決，上訴至北京高院稱，訴爭房屋應(yīng)當(dāng)屬于英嘉公司的破產(chǎn)財產(chǎn)，楊飛取得房屋的唯一途徑是請求英嘉公司繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，不能直接主張取回權(quán)。北京高院判決駁回上訴，維持原判。

五、英嘉公司不服北京高院判決，向最高法院申請再審。最高法院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定以外，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以產(chǎn)權(quán)登記為要件，北京高院判決確認(rèn)案涉房屋歸楊飛所有確有不當(dāng)，但判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權(quán)過戶手續(xù)是正確的，該案最終處理結(jié)果正確。故裁定駁回英嘉公司的再審申請。

敗訴原因

本案英嘉公司敗訴的原因在于：

第一，根據(jù)《合同法》、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》等相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，消費(fèi)者就所購商品房對出賣人享有的債權(quán)，有別于普通無擔(dān)保債權(quán)，是一種針對特定不動產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)亦不得對抗該債權(quán)。本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款，屬于上述特殊債權(quán)。

第二，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法>若干問題的規(guī)定（二）》規(guī)定之精神，并非所有的破產(chǎn)程序中的個別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無效行為。認(rèn)定個別清償行為無效的關(guān)鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。而交付了購買商品房全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者對于其所購房屋的權(quán)利，因其具有特定性和優(yōu)先性，故該債權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不會構(gòu)成對其他破產(chǎn)債權(quán)人合法權(quán)益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù)，并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無效的個別清償行為。

第三，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。而本案中，楊飛已經(jīng)通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項(xiàng)，故對于案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。在楊飛主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，故英嘉公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助楊飛辦理案涉房屋所有權(quán)變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。

敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)入破產(chǎn)程序后，已簽訂商品房買賣合同的購房者未支付完畢購房價款，房地產(chǎn)企業(yè)也未將房屋過戶給該購房者的，管理人有權(quán)決定解除該商品房買賣合同或繼續(xù)履行。但是如果購房者已支付完畢購房價款，且未發(fā)生法定解除或約定解除的事由，則管理人無權(quán)解除該商品房買賣合同。

二、對于消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，如果消費(fèi)者已支付完畢購房價款，則可請求房地產(chǎn)企業(yè)履行房屋過戶義務(wù)。

來源：網(wǎng)絡(luò)