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房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序后,購房者能否請求開發(fā)商繼續(xù)履行房屋過戶義務(wù)?

2023-06-06 11:23發(fā)布

房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序后,購房者能否請求開發(fā)商繼續(xù)履行房屋過戶義務(wù)?

裁判要旨

 

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后,已支付全部款項(xiàng)的消費(fèi)者可請求該企業(yè)履行交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù),該等行為并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無效的個別清償行為。而且因消費(fèi)者已支付購買商品房全部款項(xiàng),故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)管理人對商品房買賣合同并無解除權(quán)。

案情簡介

 

一、2001年,楊飛與英嘉公司簽訂《商品房買賣合同》,楊飛購買英嘉公司開發(fā)的7C號房屋,房屋總價款2799122元,其中首付款849122元,其余房款195萬元楊飛以銀行按揭方式支付。合同簽訂后7C號房屋沒有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

二、北京一中院于2006年依法受理了英嘉公司破產(chǎn)一案,于2008年指定了該公司的管理人。

三、2014年6月,楊飛向北京一中院提起訴訟,請求判令:楊飛對7C號房屋享有所有權(quán);英嘉公司配合楊飛行使取回權(quán),將7C號房屋的所有權(quán)過戶到楊飛名下。英嘉公司提起反訴,請求確認(rèn)7C號房屋《商品房買賣合同》已解除。北京一中院支持了楊飛的訴訟請求。

四、英嘉公司不服北京一中院判決,上訴至北京高院稱,訴爭房屋應(yīng)當(dāng)屬于英嘉公司的破產(chǎn)財產(chǎn),楊飛取得房屋的唯一途徑是請求英嘉公司繼續(xù)履行《商品房買賣合同》,不能直接主張取回權(quán)。北京高院判決駁回上訴,維持原判。

五、英嘉公司不服北京高院判決,向最高法院申請再審。最高法院認(rèn)為,根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定,除法律另有規(guī)定以外,不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以產(chǎn)權(quán)登記為要件,北京高院判決確認(rèn)案涉房屋歸楊飛所有確有不當(dāng),但判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權(quán)過戶手續(xù)是正確的,該案最終處理結(jié)果正確。故裁定駁回英嘉公司的再審申請。

敗訴原因

 

本案英嘉公司敗訴的原因在于:

第一,根據(jù)《合同法》、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》等相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定之精神,交付了購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,消費(fèi)者就所購商品房對出賣人享有的債權(quán),有別于普通無擔(dān)保債權(quán),是一種針對特定不動產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán),在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)亦不得對抗該債權(quán)。本案所涉房屋為住宅商品房,楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款,屬于上述特殊債權(quán)。

第二,根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法>若干問題的規(guī)定(二)》規(guī)定之精神,并非所有的破產(chǎn)程序中的個別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無效行為。認(rèn)定個別清償行為無效的關(guān)鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。而交付了購買商品房全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者對于其所購房屋的權(quán)利,因其具有特定性和優(yōu)先性,故該債權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不會構(gòu)成對其他破產(chǎn)債權(quán)人合法權(quán)益的損害,因此,出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù),并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無效的個別清償行為。

第三,根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規(guī)定,管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。而本案中,楊飛已經(jīng)通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項(xiàng),故對于案涉商品房買賣合同,英嘉公司破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。在楊飛主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下,英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形,故英嘉公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》,協(xié)助楊飛辦理案涉房屋所有權(quán)變更登記,并將案涉房屋交付給楊飛。

敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

 

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴,提出如下建議:

一、對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,進(jìn)入破產(chǎn)程序后,已簽訂商品房買賣合同的購房者未支付完畢購房價款,房地產(chǎn)企業(yè)也未將房屋過戶給該購房者的,管理人有權(quán)決定解除該商品房買賣合同或繼續(xù)履行。但是如果購房者已支付完畢購房價款,且未發(fā)生法定解除或約定解除的事由,則管理人無權(quán)解除該商品房買賣合同。

二、對于消費(fèi)者而言,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后,如果消費(fèi)者已支付完畢購房價款,則可請求房地產(chǎn)企業(yè)履行房屋過戶義務(wù)。

來源:網(wǎng)絡(luò)


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