
裁判要旨
房地產開發企業進入破產程序后,已支付全部款項的消費者可請求該企業履行交付房屋并辦理所有權變更登記的義務,該等行為并非《企業破產法》第十六條所稱無效的個別清償行為。而且因消費者已支付購買商品房全部款項,故房地產開發企業破產管理人對商品房買賣合同并無解除權。
案情簡介
一、2001年,楊飛與英嘉公司簽訂《商品房買賣合同》,楊飛購買英嘉公司開發的7C號房屋,房屋總價款2799122元,其中首付款849122元,其余房款195萬元楊飛以銀行按揭方式支付。合同簽訂后7C號房屋沒有辦理所有權轉移登記手續。
二、北京一中院于2006年依法受理了英嘉公司破產一案,于2008年指定了該公司的管理人。
三、2014年6月,楊飛向北京一中院提起訴訟,請求判令:楊飛對7C號房屋享有所有權;英嘉公司配合楊飛行使取回權,將7C號房屋的所有權過戶到楊飛名下。英嘉公司提起反訴,請求確認7C號房屋《商品房買賣合同》已解除。北京一中院支持了楊飛的訴訟請求。
四、英嘉公司不服北京一中院判決,上訴至北京高院稱,訴爭房屋應當屬于英嘉公司的破產財產,楊飛取得房屋的唯一途徑是請求英嘉公司繼續履行《商品房買賣合同》,不能直接主張取回權。北京高院判決駁回上訴,維持原判。
五、英嘉公司不服北京高院判決,向最高法院申請再審。最高法院認為,根據《物權法》第九條的規定,除法律另有規定以外,不動產物權的轉讓以產權登記為要件,北京高院判決確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當,但判令英嘉公司為楊飛協助辦理案涉房屋所有權過戶手續是正確的,該案最終處理結果正確。故裁定駁回英嘉公司的再審申請。
敗訴原因
本案英嘉公司敗訴的原因在于:
第一,根據《合同法》、《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》等相關法律、司法解釋規定之精神,交付了購買商品房的全部或者大部分款項后,消費者就所購商品房對出賣人享有的債權,有別于普通無擔保債權,是一種針對特定不動產所享有的具有非金錢債務屬性的特殊債權,在受償順序上優先于有擔保債權的建設工程價款優先受償權亦不得對抗該債權。本案所涉房屋為住宅商品房,楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款,屬于上述特殊債權。
第二,根據《企業破產法》、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法>若干問題的規定(二)》規定之精神,并非所有的破產程序中的個別清償行為均屬于《企業破產法》第十六條規定的無效行為。認定個別清償行為無效的關鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產債權人的合法權益。而交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權利,因其具有特定性和優先性,故該債權的實現并不會構成對其他破產債權人合法權益的損害,因此,出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權變更登記的義務,并非《企業破產法》第十六條所稱無效的個別清償行為。
第三,根據《企業破產法》第十八條第一款之規定,管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。而本案中,楊飛已經通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項,故對于案涉商品房買賣合同,英嘉公司破產管理人并無解除權。在楊飛主張繼續履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下,英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續履行的情形,故英嘉公司應當繼續履行案涉《商品房買賣合同》,協助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記,并將案涉房屋交付給楊飛。
敗訴教訓、經驗總結
前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴,提出如下建議:
一、對于房地產企業而言,進入破產程序后,已簽訂商品房買賣合同的購房者未支付完畢購房價款,房地產企業也未將房屋過戶給該購房者的,管理人有權決定解除該商品房買賣合同或繼續履行。但是如果購房者已支付完畢購房價款,且未發生法定解除或約定解除的事由,則管理人無權解除該商品房買賣合同。
二、對于消費者而言,房地產企業進入破產程序后,如果消費者已支付完畢購房價款,則可請求房地產企業履行房屋過戶義務。
來源:網絡
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