購房消費者向開發(fā)商購買商品性住房并已經(jīng)支付全部價款后開發(fā)商被申請破產(chǎn)，在該商品房還未辦理過戶登記的情況下，雖然該房屋仍屬于開發(fā)商的破產(chǎn)財產(chǎn)，但基于購房消費者就所購商品房對出賣人享有的特殊債權(quán)屬性，要求破產(chǎn)管理人繼續(xù)履行《商品房買賣合同》并為購房消費者辦理過戶登記的，人民法院應(yīng)予支持。【裁判文書】

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書（2015）民申字第1158號再審申請人（一審被告、反訴原告，二審上訴人）：北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市西城區(qū)西單北大街**（勸業(yè)場內(nèi)）。訴訟代表人：韓長勝，該公司破產(chǎn)管理人組長。被申請人（一審原告、反訴被告，二審被上訴人）：楊飛。再審申請人北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱英嘉公司）與被申請人楊飛物權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服北京市高級人民法院（2015）高民終字第761號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。英嘉公司申請再審稱，（一）一審、二審判決適用《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》）第七十一條第（五）項的規(guī)定屬于適用法律確有錯誤。1、《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第（五）項關(guān)于相對人完全支付了對價就取得尚未轉(zhuǎn)移占有的特定物物權(quán)的規(guī)定與《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）關(guān)于物權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定不一致。

2、《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第（五）項的規(guī)定與《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡稱《企業(yè)破產(chǎn)法》）的規(guī)定不一致。《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條規(guī)定：“破產(chǎn)申請受理時屬于債務(wù)人的全部財產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財產(chǎn)，為債務(wù)人財產(chǎn)。”該條沒有但書的規(guī)定，即排除了一切例外情形。故《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第（五）項的規(guī)定與《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條的規(guī)定不一致。而且，按照《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第（五）項規(guī)定的“選擇性保護(hù)”，即只有已經(jīng)完全支付了對價的相對人才給予特殊保護(hù)，而對于已經(jīng)支付了99%以下對價的相對人，只給予一般保護(hù)，與《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條規(guī)定的同類債權(quán)按比例清償?shù)脑瓌t不一致。

3、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法若干問題的規(guī)定（二）》（以下簡稱《適用破產(chǎn)法規(guī)定（二）》）第二條的規(guī)定對《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條進(jìn)行了修訂，刪除了《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條的第（二）、第（三）、第（四）、第（五）、第（六）、第（九）等六個項目。根據(jù)《適用破產(chǎn)法規(guī)定（二）》第四十八條的規(guī)定，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條的相應(yīng)規(guī)定與《適用破產(chǎn)法規(guī)定（二）》第二條的規(guī)定相抵觸，已經(jīng)不再適用。因此，一審、二審判決關(guān)于《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條的規(guī)定與《適用破產(chǎn)法規(guī)定（二）》第二條的規(guī)定并不抵觸的認(rèn)定是錯誤的。

4、一審、二審判決錯誤地適用《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第（五）項的規(guī)定違反了《中華人民共和國立法法》（以下簡稱《立法法》）的相關(guān)規(guī)定。《立法法》第八十三條規(guī)定：“同一機關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、、地方性法規(guī)自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定；新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。”《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》頒布于2002年，是針對已經(jīng)廢止的《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》（以下簡稱《破產(chǎn)法（試行）》）所作出的規(guī)定，而現(xiàn)行的《物權(quán)法》和《企業(yè)破產(chǎn)法》均頒布于2007年。《適用破產(chǎn)法規(guī)定（二）》是針對現(xiàn)行的《企業(yè)破產(chǎn)法》所作出的規(guī)定。《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第（五）項的規(guī)定不僅與《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定和《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條的規(guī)定明顯不一致，而且與《適用破產(chǎn)法規(guī)定（二）》第一條和第二條的規(guī)定明顯不一致。因此，根據(jù)《立法法》第八十三條的規(guī)定，在判斷訴爭房屋所有權(quán)的歸屬時，應(yīng)當(dāng)適用《適用破產(chǎn)法規(guī)定（二）》第一條和第二條的規(guī)定，而不能適用《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第（五）項的規(guī)定。

（二）由于一審、二審判決適用法律錯誤，導(dǎo)致一審、二審判決與現(xiàn)行法律相互沖突，且認(rèn)定的部分事實不清。1、一審、二審判決確認(rèn)訴爭房屋歸楊飛所有與《物權(quán)法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《適用破產(chǎn)法規(guī)定（二）》的相關(guān)規(guī)定相互沖突。2、在訴爭房屋的所有權(quán)沒有按照《商品房買賣合同》的約定轉(zhuǎn)移登記到楊飛名下之前，楊飛僅僅對英嘉公司享有債權(quán)，而不可能對訴爭房屋享有所有權(quán)。一審、二審判決沒有對楊飛所享有的權(quán)利性質(zhì)作出正確認(rèn)定。3、《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條是關(guān)于“個別清償無效”的原則規(guī)定，第十八條可以視為是關(guān)于“個別清償無效”例外情形的規(guī)定。無論楊飛與英嘉公司之間的《商品房買賣合同》屬于債務(wù)人未履行完畢而對方當(dāng)事人已履行完畢的合同，還是債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同，在楊飛沒有獲得英嘉公司破產(chǎn)管理人發(fā)出繼續(xù)履行合同通知的情形下，《商品房買賣合同》均不得繼續(xù)履行。本案中，楊飛不具備獲得“個別清償”的條件，楊飛只能按照《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定申報債權(quán)。而一審、二審判決沒有對楊飛主張權(quán)利的程序作出正確認(rèn)定，而是徑行判決確認(rèn)訴爭房屋歸楊飛所有，并判決英嘉公司配合楊飛行使取回權(quán)以及辦理房屋過戶手續(xù)，該判決內(nèi)容名義上支持了楊飛的取回權(quán)請求，實際上是判決訴訟雙方繼續(xù)履行《商品房買賣合同》約定的房屋交付及轉(zhuǎn)移登記的合同義務(wù)，實質(zhì)上直接清償了楊飛基于《商品房買賣合同》而對英嘉公司享有的債權(quán)，明顯違反了《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條的規(guī)定，導(dǎo)致楊飛在破產(chǎn)程序中非法獲得了“個別清償”。4、關(guān)于訴爭房屋是否交付的問題，二審判決在“經(jīng)審理查明”部分的表述與在“本院認(rèn)為”部分的表述自相矛盾。5、英嘉公司與楊飛簽訂《商品房買賣合同》后，除楊飛支付了購房款外，雙方并沒有辦理訴爭房屋的交付手續(xù)，更沒有辦理訴爭房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。一審、二審判決的“經(jīng)審理查明”部分均對該事實進(jìn)行了認(rèn)定。在沒有完成房屋交付和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情形下，二審法院關(guān)于“雙方之間的《商品房買賣合同》已經(jīng)履行完畢”的認(rèn)定明顯不符合客觀事實。6、一審、二審判決沒有正確認(rèn)定本案的案由。本案糾紛的實質(zhì)是訴訟雙方對物權(quán)變動的原因產(chǎn)生了分歧，本案的案由應(yīng)當(dāng)是商品房買賣合同糾紛，而非物權(quán)確認(rèn)糾紛。綜上，英嘉公司根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項的規(guī)定申請再審。

本院認(rèn)為，首先，本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》）等相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項后，消費者就所購商品房對出賣人享有的債權(quán)，有別于普通無擔(dān)保債權(quán)，是一種針對特定不動產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)亦不得對抗該債權(quán)。

其次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》《適用企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定（二）》規(guī)定之精神，并非所有的破產(chǎn)程序中的個別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無效行為。認(rèn)定個別清償行為無效的關(guān)鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。而如上所述，交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權(quán)利，因其具有特定性和優(yōu)先性，故該債權(quán)的實現(xiàn)并不會構(gòu)成對其他破產(chǎn)債權(quán)人合法權(quán)益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù)，并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱的無效的個別清償行為。

再次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。而本案中，楊飛已經(jīng)通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項，故對于案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。在楊飛主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，故英嘉公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助楊飛辦理案涉房屋所有權(quán)變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。

最后，根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以產(chǎn)權(quán)登記為要件。對于本案所涉房房屋，楊飛雖然已經(jīng)支付了全部購房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未辦理房屋所有權(quán)變更登記，相關(guān)法律、行政法規(guī)、司法解釋亦未例外規(guī)定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權(quán)。同時，本案并非因物權(quán)歸屬爭議引發(fā)的物權(quán)確認(rèn)糾紛，故二審法院將本案案由確定為物權(quán)確認(rèn)糾紛并確認(rèn)案涉房屋歸楊飛所有確有不當(dāng)。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權(quán)過戶手續(xù)是正確的，通過該判項的履行或執(zhí)行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權(quán)。此外，二審判決雖對房屋交付等合同履行事實的認(rèn)定存在矛盾，但根據(jù)《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》之相關(guān)規(guī)定，該事實并不影響本案的最終處理。

綜上，雖然二審判決存在上述適用法律和認(rèn)定事實上的問題，但最終處理結(jié)果正確。因此，英嘉公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定如下：駁回北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的再審申請。

審　判　長　 辛正郁

代理審判員　 司　偉

代理審判員　 沈丹丹

二〇一五年七月二十日

書　記　員　 劉　琨