1.關于國有土地使用權 劃撥方面的法律知識

劃撥國有土地使用權是指土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者繳納補償安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。

劃撥國有土地使用權是國有土地使用權的一種，其特殊之處主要有兩個方面，一是權利取得的方式，因為沒有向國家支付土地使用費，屬于無償取得國有土地使用權；二是權利的期限，除有法定期限的情形外，劃撥國有土地使用權一般沒有使用期限。在此基礎上，還有一個特點，那就是權利的交易限制，劃撥國有土地使用權不得單獨轉讓、出租、抵押，如果土地使用者需要將劃撥土地用于交易，一是要經過國家土地管理部門批準，二是要取得出讓國有土地使用權。劃撥國有土地使用權隨地上建筑物、附著物轉讓或以其他方式交易的，其土地收益應當上交國家。

可以依法取得劃撥國有土地使用權的用地包括：

1、國家機關用地和軍事用地

2、城市基礎設施用地和公益事業用地

3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

4、法律、行政法規規定的其他符合條件的用地

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2.有關劃撥土地的法律規定是怎樣的

《土地管理法》第54條規定，可以以劃撥方式取得的土地包括國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地和法律、行政法規規定的其他用地。

國土資源部于2001年10月22日發布了《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號），對國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地進行了細分，同時明確“法律、行政法規規定的其他用地”是指監獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所的用地。 從上述規定來看，絕大多數企業，可能并不符合取得劃撥土地的條件。

但事實上，特別是上個世紀九十年代，有很多土地被劃撥給了企業。 對于這些土地，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條、第45條規定，應向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金，且前提條件是：第一，土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；第二，領有國有土地使用證；第三，具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；第四，簽訂土地使用權出讓合同。

3.國有劃撥土地的相關規定

國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號），為國有劃撥用地的價值認定及其估價提供了政策和法律依據。根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，國有劃撥用地是指國家機關用地，軍事用地，城市基礎設施用地，公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，法律、行政法規規定的其他用地等等。劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權，同時也是國家在一定年期內，繼續向土地使用者無償提供生產經營的場地。實際上，伴隨城市土地市場的進一步改革，國家土地管理局已于1998年2月17日發布的第8號令《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，提出國有企業使用的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式，劃撥土地的價值屬性已經在我國房地產市場經濟中有所體現，明晰這些價值屬性及其結構，對于提高土地集約化效益，合理進行土地收益的分配具有重要意義。

一般而言，劃撥土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在于有沒有交出讓金。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓金區別于土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，是按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%. 標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權時如何參照出讓土地使用權作因素調整就顯得無所適從了。因此，需要估價師根據具體情況確定適當的估價方法和合理的調整系數。本文在對劃撥用地的價值構成及其基本估價方法分析的基礎上，結合具體案例進一步討論。

4.劃撥土地使用權相關的法規有哪些

第四十三條劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。

前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。 第四十四條劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。

第四十五條符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押： （一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人； （二）領有國有土地使用證； （三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明； （四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

第四十六條對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以罰款。 第四十七條無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓。

對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓。 無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。

附則。

5.劃撥土地使用權范圍有哪些規定

(1)國家機關用地。

是指行使國家職能的各級國家權力機關、行政機關、審判和檢察機關用地的總稱。 （2）軍事用地。

是指軍事機關和軍用設施用地的總稱。 （3）城市基礎設施用地。

是指城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、道路、橋涵、市內公共涵道、園林綠化、環境衛生、消防保安、路燈路標等設施用地。 （4）城市公益事業用地。

是指城市內的各種學校、醫院、體育場館、圖書館、文化館、少年宮、幼兒園、防疫站、影劇院等設施用地。 （5）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。

是指國家采取各種優惠政策重點扶持的煤炭、石油、天然氣、電力能源項目用地，鐵路、港口碼頭、機場、交通樞紐等交通項目用地，水庫、水壩、農灌工程、江河治理工程、防洪工程等水利項目用地。 特別需要指出的是，上述各項用地的土地使用權，只有在“確需必要”時，才能采取劃撥的方式提供。

但確需必要具體如何把握，《城市房地產管理法》未作具體規定。一般來說，對該條規定的建設用地，確屬國家投資或者雖非國家投資，但用于非經營性目的，可以認定為“確需必要”，應采取劃撥方式提供土地使用權。

對于不屬于國家投資而又用于經營性或營利性目的的，就不屬于“確需必要”的情形，而應采取出讓方式提供土地使用權。 2.劃撥土地使用權的現有適用范圍 劃撥土地使用權的現有適用范圍是指現有城鎮國有土地中哪些用地屬于劃撥土地使用權性質。

眾所周知，我國獲取國有土地使用權的方式主要有出讓和劃撥兩種，那么城鎮國有土地中，除少數以出讓方式取得土地使用權的以外，其余是否都屬劃撥用地性質？我認為，不能如此簡單定論。在我國非出讓的城鎮國有土地中，大部分都屬于劃撥用地性質，但卻有兩種用地比較特殊： （1）城市私有房屋用地。

對于城市私有房屋用地，立法部門曾設想將其規定為視同劃撥方式取得。如《城市房地產管理法（草案）》曾規定：“本法實施前城市國有土地上的私有房屋用地，其土地使用權視同劃撥方式取得，但是依法通過出讓方式取得土地使用權的除外。”

在草案審議期間，有些全國人大常委以及一些地方、部分對草案的上述規定提出了異議。理由是：根據草案第條規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當經過批準，并補繳土地使用權出讓金。

而城市私有房屋用地的情況比較復雜，有外國人的私房，華僑、外籍華人和其他海外人士的私房，以及國民黨官員留下的代管房產，其中有些人是在解放前花了錢置了房又置了地，房契、地契都可以查到。現在一律規定視為劃撥，過于簡單會引發不少問題。

法律委員會經研究，采納了上述意見，在《審議結果報告》中建議：“本法對此可以不作規定，刪去草案中的這一條規定，如果需要可先由國務院制定行政法規，區別不同情況區別處理。”因此，正式出臺的《城市房地產管理法》對此未作規定。

對城市私房用地應區分兩種情況： 其一，解放后為建私人住宅向政府申請使用的宅基地，這種用地毫無疑問應屬劃撥用地性質。 其二，解放前遺留的私人宅基地。

這種宅基地應視為一處特殊用地，制訂專門的法律法規或規章加以規范。在有關立法中應明確以下幾點： 第一，私人房屋所有人擁有房屋所占用宅基地的使用權，該使用權具有無期限性。

第二，這種宅基地的使用權可隨地與房屋一同轉讓、出租和抵押，并不用辦理出讓手續、繳納出讓金或將土地的收益上繳國家，但需依法繳納有關稅費（包括土地增值稅）。這會使私房交易中房價蘊含地價，當事人隱瞞價格，偷逃稅收現象大大減少，使私房交易更加規范。

第三，這種宅基地使用權在因被國家征用或因房屋拆遷而喪失時，其土地使用權本身也需得到適當補償。這樣可以理順私房產權人、國家和拆遷人的關系，緩解征地和拆遷中的矛盾。

（）外商投資企業用地。在改革開放之初，我國尚未建立土地使用權有償出讓制度，因此，當地外商投資企業在我國取得土地使用權，大多通過兩條途徑： 外商投資企業向所在地的縣級人民政府土地管理部門提出申請，經按法律規定的批準權限批準后取得土地使用權，并支付土地使用費；外商投資企業如果屬中外合資企業（或中外合作企業），且企業所需的土地使用權已為中方合資（或合作）方所擁有，則中方合資（或合作）方可將土地使用權作為對合資（或合作）企業的出資，投入合資（或合作）企業。

作為這種投入時，其土地使用權作價金額與使用費相等。 概括地講，外商投資企業所獲得的土地使用權具有以下四個特點： 第一，有期限性。

外商投資企業用地年限與所批準的企業的經營期限相同。 第二，低償性。

外商投資企業獲取土地使用權的代價稱之為場地使用費，一般包括土地使用權和場地開發費兩部分，場地使用費一般按年計收，場地開發費可一次性計收。從實際的情況看，場地使用費的金額大大低于后來實行的土地使用權出讓金。

土地使用費標準北京為每年每平方米1~150元，上海為0.5~100元，廣州為0.3~70元。1986年《國務院關于鼓勵外商投資的規定》，對兩類企業的場地使用費作了特別優惠的規定，“開發費和使用費綜合計收的地區，為每年每。

6.關于國有劃撥土地出租相關法律

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條的規定：

國有劃撥土地使用權未經市、縣人民政府土地管理部門批準、登記，不得轉讓、出租和抵押。原告出租的土地屬國有劃撥土地，雙方簽訂合同時未按規定辦理批準登記手續。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：

違反法律、行政法規強制性規定的合同，應屬無效。

根據《中華人民共和國合同法》第五十六條的規定：

無效合同自始沒有法律約束力。被告繼續使用該宗土地已喪失了合法依據。

同時依據該法第五十八條的規定，合同無效后因該合同取得的財產應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，被告應當將占用的該宗土地返還給原告。

7.劃撥土地使用權管理暫行辦法的法規條款

第一條為了貫徹實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》），加強對劃撥土地使用權的管理，特制定本辦法。

第二條劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。第三條劃撥土地使用權（以下簡稱“土地使用權”）的轉讓、出租、抵押活動，適用本辦法。

第四條縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理和監督檢查。第五條未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。

第六條符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；（四）依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。第七條土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。

原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。第八條土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與等。

出售是指轉讓人以土地使用權作為交易條件，取得一定收益的行為。交換是指土地使用者之間互相轉移土地使用權的行為。

贈與是指轉讓人將土地使用權無償轉移給受讓人的行為。第九條土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

原擁有土地使用權的一方稱為出租人，承租土地使用權的一方稱為承租人。第十條土地使用權抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為按期清償債務的擔保的行為。

原擁有土地使用權的一方稱為抵押人，抵押債權人稱為抵押權人。第十一條轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押；轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。

但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。出租土地使用權，其地上建筑物、其他附著物使用權隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。

第十二條土地使用者需要轉讓、出租、抵押土地使用權的，必須持國有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產權證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請。第十三條市、縣人民政府土地管理部門應當在接到轉讓、出租、抵押土地使用權書面申請書之日起十五日內給予回復。

第十四條市、縣人民政府土地管理部門與申請人經過協商后，簽訂土地使用權出讓合同。第十五條土地使用權轉讓、出租、抵押行為的雙方當事人應當依照有關法律、法規和土地使用權出讓合同的規定，簽訂土地使用權轉讓、租賃、抵押合同。

第十六條土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后六十日內，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金，到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續。第十七條雙方當事人應當在辦理土地使用權出讓登記手續后十五日內，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權轉讓、出租、抵押登記手續。

辦理登記手續，應當提交下列證明文件、材料：（一）國有土地使用證；（二）土地使用權出讓合同；（三）土地使用權轉讓、租賃、抵押合同；（四）土地評估報告；（五）市、縣人民政府土地管理部門認為有必要提交的其他證明文件、材料。第十八條土地使用權轉讓，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

第十九條土地使用權出租、抵押，出租人、抵押人必須繼續履行土地使用權出讓合同。第二十條土地使用權轉讓后，受讓人需要改變土地使用權出讓合同規定內容的，應當征得所在地市、縣人民政府土地管理部門同意，并按規定的審批權限經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照《條例》和本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續。

第二十一條土地使用權出租后，承租人不得新建永久性建筑物、構筑物。需要建造臨時性建筑物、構筑物的，必須征得出租人同意，并按照有關法律、法規的規定辦理審批手續。

土地使用權出租后，承租人需要改變土地使用權出讓合同規定內容的，必須征得出租人同意，并按規定的審批權限經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照《條例》和本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續。第二十二條土地使用權租賃合同終止后，出租人應當自租賃合同終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權出租登記手續。

第二十三條土地使用權抵押合同終止后，抵押人應當自抵押合同終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權抵押登記手續。第二十四條抵押人到期未能。

8.劃撥土地的暫行規定

第一條 為深化土地使用制度改革，加強對劃撥土地使用權的管理，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（簡稱國務院第55號令）、《云南省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》等法律法規，結合昆明市實際，特制定本規定。

第二條 昆明市行政轄區范圍內，凡依法取得劃撥土地使用權的單位和個人，適用本規定。本規定所稱的劃撥土地使用權是指土地使用者經縣級以上人民政府批準，繳納過征地拆遷補償、安置等費用后取得的土地使用權，或是經縣或縣級以上人民政府批準，以無償方式取得的土地使用權。

第三條 依法取得劃撥土地使用權的土地使用者，應當按照批準的用途和面積使用土地。土地使用者如需改變劃撥土地的用途前，或將劃撥土地使用權進入二級市場進行轉讓、出租、抵押前，應向市、縣（含安寧市，下同）區人民政府土地管理部門提出申請，辦理報批手續。

改變劃撥土地用途的，應先到規劃管理部門辦理有關手續，進行房屋轉讓的，須先經其主管部門或房地產管理部門批準。未經市、縣區人民政府或土地管理部門批準，不得擅自改變土地用途或將劃撥土地使用權進入二級市場進行轉讓、出租、抵押等活動。

第四條 土地使用者需將劃撥土地使用權進入二級市場用于以下行為的，必須辦理出讓手續：一、將空地整幅地塊的劃撥使用權轉讓或部份分割轉讓；二、將一幅地塊內的劃撥土地權連同地上建筑物整體轉讓或部份分割轉讓；三、抵押劃撥土地使用權后，因不能履行抵押合同而導致土地使用權轉移；四、以劃撥土地使用權為條件與他人合資合作建房，獲取房產分配或其他經濟收益；五、以其他形式轉讓劃撥土地使用權的。第五條 土地使用者進入二級市場轉讓劃撥土地使用權之前，須持土地使用證或土地權屬證明材料及地上建筑物、附著物等合法產權證件，向有審批權的市、縣區土地管理部門提出書面申請，經市、縣區人民政府批準，簽訂出讓合同，補交出讓金，換發土地使用證后，方可進入二級市場進行轉讓。

第六條 辦理劃撥土地使用權出讓手續的審批權限為：城市規劃區內由市土地管理部門負責受理，報市及市級以上人民政府審批；城市規劃區以外，由縣區土地管理部門負責受理，一幅地塊或一個宗地的面積在10畝及其以下的，由土地所在地的縣區人民政府審批；超過10畝的，由土地所在地縣區土地管理部門受理后，按規定的審批權限上報審批。第七條 土地使用者需將劃撥土地使用權進入二級市場出租出現下列行為的，必須辦理土地批租手續：一、將空地整幅地塊的劃撥土地使用權出租或其中部份出租；二、將一幅地塊內的劃撥土地使用權連同地上建筑物整體出租或部份出租；三、以劃撥土地使用權及其地上建筑物、附著物為條件，與他人聯辦公司、企業或其他經濟實體，從中獲取經濟利益而未引起劃撥土地使用權轉移的；四、以其他形式出租劃撥土地使用權的。

第八條 土地位用者進入二級市場出租劃撥土地使用權之前，須持土地使用證或土地權屬證明材料及地上建筑物、附著物等合法產權證件，向有審批權的市、縣區人民政府土地管理部門提出書面申請，與土地管理部門簽訂合同，支付土地收益金，領取《土地使用權出租證書》后，方可進入二級市場出租。第九條 辦理劃撥土地使用權出租的審批權限為：昆明市城市規劃區范圍內整幅地塊的劃撥土地使用權出租，一幅地塊內的劃撥土地使用權整體或部份出租，或是改變土地用途的，由市土地管理部門受理和審批；昆明市城市規劃區范圍以外的劃撥土地使用權出租，或是改變土地用途的，由縣區土地管理部門受理和審批，報市土地管理部門備案。

第十條 劃撥土地使用權批租的期限最高不得超過20年，批租期限應在合同中載明。土地使用者進入二級市場出租劃撥土地使用權的期限不得超過土地管理部門批準的出租期限。

第十一條 劃撥土地使用權收益金，由擁有土地使用權的單位或個人向與之簽訂土地批租合同的市、縣區土地管理部門支付，由土地管理部門按規定上繳財政。劃撥土地使用權收益金的取費標準，詳見附表。

第十二條 土地使用者將劃撥土地使用權進入二級市場設定抵押前，必須持土地使用證或土地權屬證明材料及地上建筑物、附著物等合法產權證件，按本規定第六條規定的審批權限，向市、縣區人民政府土地管理部門提出書面申請，辦理劃撥土地使用權出讓預批手續，進行抵押登記，領取《土地使用權抵押證書》后方可進入二級市場進行抵押。第十三條 經批準臨時使用公共用地和市政基礎設施用地的，由土地使用者按本規定第九條規定，向有審批權的市、縣區土地管理部門提出申請，辦理批租手續，支付土地收益金后，方可用地。

第十四條 農村集體經濟組織以依法取得的非農業建設用地聯辦企業或出租的，參照本規定第八、九、十條規定辦理審批手續，并按附表的標準支付土地收益金。不同區域土地收益金的具體標準，由縣區土地管理部門會同縣區物價部門制定后報縣區人民政府批準執行。

非農業建設用地的土地收益金由有審批權的市、縣區土地局負責收取后上。