1.以房養老該注意哪些法律問題

以房養老”模式目前在我國還不成熟，面臨著諸多問題有待解決。

首先，“以房養老”將面臨中國傳統家庭模式下“代際契約”關系的沖擊。中國式的“養兒防老”，一般存在如下默認的“契約”：子女負責照顧老人安度晚年，老人百年之后將遺產留給子女，其中房產是最重要的遺留財產之一。

這一契約始于中國古代“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統觀念，隨著農業社會向工業社會的轉變，市場經濟的快速發展，契約內容由“方寸地”改為“商品房”。雖然無論是從法律的角度，抑或是從倫理道德上講，有房或無房，子女均有贍養老人的義務。

但長期形成的傳統契約卻使“以房養老”的實施面臨較大阻礙。事實上，根據此前上海民政部門的調查，高達90%的老人均考慮將房產留給子孫。

其次，“以房養老”的實施效果將受到我國養老市場發展程度的制約。由于我國人口眾多，且老齡人口占比持續上升，雖然養老市場發展的步伐不斷加快，但與實際需要相比差距仍較明顯。

根據民政部調查數據，我國城鄉養老機構平均每50個老人不到一張床。而且現有的大部分養老機構在居住條件、生活環境上，與老人的期望尚存在較大差距。

近些年，國內已開始建設品質相對較高的養老社區，多家房地產企業、保險公司積極參與其中，但總體尚處布局階段。我國養老市場發展進程滯后，養老機構、養老服務在數量與質量方面的嚴重不足，使“以房養老”面臨著更現實的難題，房產抵押出去后養老服務卻買不到。

此外，在醫療資源相對緊缺的背景下，老人看病難的問題更為突出，這可能是更多老人關注的焦點。再次，“以房養老”帶來的不確定性可能讓金融機構望而卻步。

“以房養老”對房產進行的“倒按揭”方式，并非金融機構的常規業務，目前尚缺乏統一的、具有操作性的業務規則可以借鑒，存在諸多不確定性。一是按揭金額難以確定。

在“以房養老”模式下，房產一般需在老人過世之后才能進行處置，在簽訂合同到執行處置時間跨度可能較大，難以準確預估房產的實際價格，如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。二是按揭期限難以確定。

不同于傳統房產按揭合同中對還款期限所作的明確規定，由于人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養老金數額難以準確計算。三是房產處置可能面臨更多不確定性。

根據現有規定，銀行并不具有對涉及抵押按揭業務的房產進行直接處置的權利，而只能通過法院拍賣渠道解決。拍賣的價格受多方面因素綜合影響，銀行可能面臨拍價過低而導致較大損失的風險。

最后，“以房養老”政策的具體實施，可能還將涉及銀行、保險等不同類型的金融機構，當前我國金融分業經營格局可能將使操作的方式較為復雜，在業務鏈條中不同監管機構如何有效實施監管，避免重復監管與監管漏洞，還有待進一步討論。盡管相關制度和條件有待完善，但也應當看到“以房養老”在應對人口老齡化、滿足老年人多樣化、多層次養老服務需求方面的積極作用，如何切實有效的實施“以房養老”是當前亟須思考的問題。

筆者建議，應通過遺產稅加大子女繼承房產的成本，改變中國家庭形成傳統契約的激勵，為“以房養老”的實施創造條件。其次，加大對養老服務市場支持力度，通過稅收優惠等多種措施引導民資進入養老市場。

第三，將養老抵押房產與養老社區甚至廉租房等，通過適當的方式聯系起來，為參與“以房養老”的房產提供相對穩定的價格體系，既保障老年人的利益，同時也避免金融機構面臨過高的風險。第四，政府應加快對房屋產權期限、金融綜合經營等方面的研究，及時推行公平、合理的政策制度，為“以房養老”的有效實施提供制度保障。

2.以房養老該注意哪些法律問題

以房養老”模式目前在我國還不成熟，面臨著諸多問題有待解決。

首先，“以房養老”將面臨中國傳統家庭模式下“代際契約”關系的沖擊。中國式的“養兒防老”，一般存在如下默認的“契約”：子女負責照顧老人安度晚年，老人百年之后將遺產留給子女，其中房產是最重要的遺留財產之一。

這一契約始于中國古代“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統觀念，隨著農業社會向工業社會的轉變，市場經濟的快速發展，契約內容由“方寸地”改為“商品房”。雖然無論是從法律的角度，抑或是從倫理道德上講，有房或無房，子女均有贍養老人的義務。

但長期形成的傳統契約卻使“以房養老”的實施面臨較大阻礙。事實上，根據此前上海民政部門的調查，高達90%的老人均考慮將房產留給子孫。

其次，“以房養老”的實施效果將受到我國養老市場發展程度的制約。由于我國人口眾多，且老齡人口占比持續上升，雖然養老市場發展的步伐不斷加快，但與實際需要相比差距仍較明顯。

根據民政部調查數據，我國城鄉養老機構平均每50個老人不到一張床。而且現有的大部分養老機構在居住條件、生活環境上，與老人的期望尚存在較大差距。

近些年，國內已開始建設品質相對較高的養老社區，多家房地產企業、保險公司積極參與其中，但總體尚處布局階段。我國養老市場發展進程滯后，養老機構、養老服務在數量與質量方面的嚴重不足，使“以房養老”面臨著更現實的難題，房產抵押出去后養老服務卻買不到。

此外，在醫療資源相對緊缺的背景下，老人看病難的問題更為突出，這可能是更多老人關注的焦點。再次，“以房養老”帶來的不確定性可能讓金融機構望而卻步。

“以房養老”對房產進行的“倒按揭”方式，并非金融機構的常規業務，目前尚缺乏統一的、具有操作性的業務規則可以借鑒，存在諸多不確定性。一是按揭金額難以確定。

在“以房養老”模式下，房產一般需在老人過世之后才能進行處置，在簽訂合同到執行處置時間跨度可能較大，難以準確預估房產的實際價格，如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。二是按揭期限難以確定。

不同于傳統房產按揭合同中對還款期限所作的明確規定，由于人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養老金數額難以準確計算。三是房產處置可能面臨更多不確定性。

根據現有規定，銀行并不具有對涉及抵押按揭業務的房產進行直接處置的權利，而只能通過法院拍賣渠道解決。拍賣的價格受多方面因素綜合影響，銀行可能面臨拍價過低而導致較大損失的風險。

最后，“以房養老”政策的具體實施，可能還將涉及銀行、保險等不同類型的金融機構，當前我國金融分業經營格局可能將使操作的方式較為復雜，在業務鏈條中不同監管機構如何有效實施監管，避免重復監管與監管漏洞，還有待進一步討論。盡管相關制度和條件有待完善，但也應當看到“以房養老”在應對人口老齡化、滿足老年人多樣化、多層次養老服務需求方面的積極作用，如何切實有效的實施“以房養老”是當前亟須思考的問題。

筆者建議，應通過遺產稅加大子女繼承房產的成本，改變中國家庭形成傳統契約的激勵，為“以房養老”的實施創造條件。其次，加大對養老服務市場支持力度，通過稅收優惠等多種措施引導民資進入養老市場。

第三，將養老抵押房產與養老社區甚至廉租房等，通過適當的方式聯系起來，為參與“以房養老”的房產提供相對穩定的價格體系，既保障老年人的利益，同時也避免金融機構面臨過高的風險。第四，政府應加快對房屋產權期限、金融綜合經營等方面的研究，及時推行公平、合理的政策制度，為“以房養老”的有效實施提供制度保障。

3.國外類似「以房養老」的制度是怎樣的

恰好我07年的碩士論文的主題就是這個。

那時候國內研究資料不多，我閱讀了不少的國外資料，附拙文目錄一篇，貽笑大方。==========================已經步入到老齡化社會的我國正處于新舊體制的轉軌時期，社會保障體制不健全，養老資金缺口巨大。

由于老年人收入能力的降低，以及房產維修的費用、個人醫療費用的支出等等使相當一部分的老年人形成了這樣一種困境：擁有房產卻短缺現金（house rich but cash poor ）。在現有的制度和條件下，將個人房屋這種僵化的資產激活使之贏利的途徑有限。

出賣房屋、出租或者是以房屋作抵押借款等，這些途徑都有其不足之處。針對處于“擁有房產卻短缺現金（house rich but cash poor）”境遇的老年人，西方國家產生了一種叫“倒按揭（reverse mortgage）”的借貸方案。

上世紀50年代，home-equity reversion的產品概念傳入美國。倒按揭制度在美國迅速發展起來。

迄今為止，美國的倒按揭市場最為成熟完善，其發展倒按揭的成功經驗被其它國家紛紛效仿。現在國內對Reverse Mortgage的漢語翻譯并沒有統一，有的翻譯成“以房養老”，有時又為“住房反向抵押”或者為“倒按揭”。

同樣一個概念卻因翻譯不同徒生混亂。實有必要討論下“reverse mortgage”的合適的漢語翻譯。

通過對mortgage以及“抵押”的詞根考察，本文認為將“reverse mortgage”翻譯成倒按揭是比較合適的。 概念是邏輯推理和理論論述的基石。

本文給“倒按揭”制度作出自己的一個概念。要真正說明倒按揭是什么不僅僅是一個概念還得具體說明其制度內容。

倒按揭和按揭在經濟學意義上的最大差別在于制度設計中的資金流向不同。本文作為一篇法學論文將著力點著重放在了通過和按揭制度的對比，介紹到按揭法律關系中的主體、標的、法律行為、以及雙方當事人的權利義務和化解長壽風險的特別制度設計。

雖然同是對債權的擔保，但英美法系中的按揭制度與大陸法系中的抵押制度卻有著相當大的差別。倒按揭制度本質上是一種特殊的按揭制度。

從節省法治資源成本角度上看，如果現有的法律制度能替代或改造而為，那就無需再引入倒按揭制度。所以有必要對倒按揭制度和大陸法系中的抵押制度作出一個差異的比較，從所擔保的債權的異同到其與所擔保的債權關系的異同。

倒按揭制度在我國的推行所要面臨的障礙很多，本文側重于法律上的障礙的分析。通過倒按揭制度，老年人可以每個月獲得穩定的現金流，其生活品質也會相應的提高。

這樣會不會需要對老年人所獲得貸款征收所的稅呢？其經濟能力的改善是不是就不能再納入到低保制度救濟范圍了呢？在現有法律制度下如何化解倒按揭貸款人的所面臨的“道德風險”呢？當國有土地使用權期限到期時，倒按揭擔保制度中的所抵押的房產何去何從？應該由哪個機構來推行我國倒按揭制度才合適？這些問題，將在本文中一一作出分析和建議。本文最后部分是我國建立倒按揭法律制度的構建建議。

由于我們國家大陸法系的傳統，其法律概念、法學體系、法學思維和英美法國家的迥異。法律移植必須要注重引入的法律制度和本土法治資源相融合的問題，也就是法治資源本土化的問題。

從英美國家引入的法律制度必須在我們固有的法學體系找到相應的法律概念，用我們慣有的法學思維進行分析，才能使它獲得更好的發展。英美法學中沒有“債物二分”的法學理論架構，因此要理清倒按揭當事人之間的法律關系必須從當事人之間的享有的權利承擔的義務著手分析。

將倒按揭制度解構為基礎性的借款合同和擔保借款合同的抵押合同。再從分別調整合同法律關系和擔保物權法律關系的兩部法律《合同法》和《擔保法》著手分析。

現有的《合同法》足以調整好倒按揭擔保中的借款合同法律關系而無須新的立法。而主張比照同樣是從屬性弱化的最高額抵押這種特殊的抵押制度立法，在擔保法中的第三章抵押中單獨設立一節規定倒按揭制度。

然而建構我國倒按揭相應的法律體系，不僅僅是依賴市場的需求，本文還強調政府在倒按揭制度在我國推廣中的積極角色。

4.以房養老和以房養老措施有什么不

以房養老（Reverse Mortgage），也被稱為“[1]住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。

是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。 2013年國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，引發輿論廣泛關注，按計劃“以房養老”政策會于2014年上半年試行推廣。

[2] 中文名以房養老 別 名住房反向抵押貸款、倒按揭 實施依據加快發展養老服務業的若干意見 試行時間2014年上半年 適用人群獨居、孤寡或膝下無子女的老人 表現形式反向抵押貸款養老 目錄 1基本認識 ? 項目簡介 ? 市場前景 2表現形式 3具備條件 4發展現狀 ? 國外模式 ? 中國實施 5發展歷程 6存在問題 7四大誤區 8各方觀點 9政策解讀 10試點城市 1基本認識 編輯 項目簡介 中國有60歲以上老年人1。 78億，養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。

逐漸興起 以房養老 以房養老 “年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付養老費用，晚年衣食無憂”的“以房養老”。 2003年，時任中國房地產開發集團總裁孟曉蘇曾提議設立“反向抵押貸款”保險，讓擁有私人房產并愿意投保的老年居民，享受“抵押房產、領取年金”的壽險服務； 2004年底，有報道說，中國保監會打算在廣州、北京、上海等全國幾大重點城市，試點推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險品種； 在2006年、2007年的全國兩會，也有政協委員提出類似建議。

2011年9月28日，全國政協舉辦“大力發展我國養老事業”提案辦理會，“以房養老”的提案再次引發外界關注，卻又因無相應法律保障而陷入難解困局。 2013年國務院對外發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》。

國家發展改革委、民政部聯合召開新聞通氣會，介紹了加快養老服務業發展的有關政策和情況。 會上透露，作為金融養老、以房養老的方式之一，我國將逐步試點開展老年人住房反向抵押養老保險，具體政策會在2014年一季度由保監會牽頭出臺。

市場前景 關于以房養老，很多專家的觀點一致：以房養老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經出現于人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。

二是老年人，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善“有房富人，現金窮人”的“中國窮老人”現狀。

2表現形式 編輯 （1）子女養老，房產由子女繼承； 以房養老 以房養老 （2）撫養人養老，房產由撫養人繼承； （3）租出大房再租入小房，用房租差價款養老； （4）將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養老； （5）售出大房，換購小房，用差價款養老； （6）將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養老； （7）將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。 第一種形式屬于家庭養老，取決于子女的孝心和孝行；中間的幾種形式屬于自助性養老，有較高的交易成本和不確定性（自己售房和出租房等均有較大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有較大不確定性）；最后一種形式為社會機構承攬的反向抵押貸款養老，屬于社會機構提供的以房養老業務，可以為適合以房養老的人群提供更為便捷的服務。

3具備條件 編輯 擁有產權 自有住房并擁有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也才有可能對 以房養老 以房養老 該房屋做出售、出租或轉讓的處置。

獨立住房 在以房養老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作。 否則，老人亡故后，子女便無處可居。

家境適中 當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產養老；而老人的經濟物質條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養老的資本。 地價較高 老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經濟快速增長的城市或城郊，住房的價值很高，且在不斷增值之中，住房的變現轉讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養老。

但如果住房地處農村，或經濟發展緩慢，增值幅度不大的不發達地區，因價值低、不易變現等，將很難適用這一模式。需要強調的是，房屋反向抵押貸款養老方式尤其適合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

[3] 4發展現狀 編輯 國外模式 美國 “以房養老”模式的專業名稱叫做“倒按揭”。 倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的。

如今，倒按揭在美國日趨興旺，常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍本的。美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。

1、聯邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長時間生活在自己住房內，并在一定期限內按月分期獲得貸款。

2、聯邦住房管理局無保險的倒按揭貸款。 3、放貸者有保險的倒按揭貸款。

5.以房養老是什么意思

以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。

存在的問題 （法律制度

以房養老（7張）

法律法規沒有明確規定，政府層面的“以房養老”就很難推行。“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。

“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說，由于起步較晚，中國房地產評估機構還極不規范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。

有相關人士表示，在將來新修訂的老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優先保護原則。

養老觀念

“養兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當前經濟還不怎么發達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有評論者指出，“以房養老”折射出的是中低收入群體深深的無奈。

養老機構

老人不愿意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高，還要找關系；差的服務又不到位。

金融機構

“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業者說，這項工作的“難度在于，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。

產權制約

我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時，

以房養老

商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大）影響簡單點說就是老人去世后，房子屬于國家 懂了么？

6.國外如何“以房養老”

“以房養老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養老”這種方式來過退休后的生活。

加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產權人不變，可一直住到逝世，由后人處理房產時折還貸款。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處分，“剩余價值”（房價減去已支付的養老金總額）交給其繼承人。

美國：雖然美國的社會養老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然以“以房養老”方式作為補充。美國政府和一些金融機構也向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，發放對象為62歲以上的老年人。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。

英國：“以房養老”主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售后搬到其他物價水平較低的國家去養老。

日本：以房養老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅不可申請。

荷蘭：“以房養老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養老”這種方式來過退休后的生活。

7.國外以房養老的模式是怎樣的

美國：美國政府和一些金融機構推出“以房養老”的倒按揭貸款，對象為62歲以上的老年人。

主要有三種形式：一、聯邦政府保險的倒按揭貸款；二、由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲貸；三、專有倒按揭貸款，一般由金融機構辦理，發放貸款的機構與住戶同享住房增值收益。 加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數額1。

5萬-30萬加元，只要不搬、不賣，房產主權不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。 新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由后者一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，“剩余價值”（房價減去已支付的養老金總額）交給其繼承人。

這種模式風險較小。 日本：日本老齡化現象十分嚴重，“以房養老”也非常普遍。

通常選用倒按揭形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。