開發商超期交房，購房人要求解除合同，可以不必到法院訴訟，可以先與開發商協商；協商不成的，再向法院起訴。

一般情況下，雙方是能夠協商解決的。
因為開發商不占理，訴訟也會敗訴，會同意解除合同的。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。
對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

《合同法》第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。

“業主鬧退房，歷來是咨詢的多，真正上法庭的少，能打贏官司的更是鳳毛麟角。
”對降價樓盤“退房風”，滬上一些律師如此表示。

　　退房理由五花八門

　　上海知名“退房律師”杜躍平表示，當房價進入持續下跌通道時，各種理由的退房就會集中爆發。
當下不少新盤跌幅達10%以上，下跌最慘的甚至達30%，一些吃虧業主開始絞盡腦汁打“退房主意”：找房屋質量瑕疵的有之，托關系使貸款辦不下來的有之，寧愿支付違約金的有之，招術五花八門。
專家指出，根據相關法律規定，有近十種途徑可導致業主單方面解除合同，但每個途徑都有嚴格的“前提條件”，真正打贏官司并不容易。

　　期房退房糾紛比現房多。
業內表示，房屋是不動產，權利轉移以產證交付為準，即小產證辦下來后，房屋才算真正交付給業主。
由于期房更容易出現逾期交付、規劃變更等違約情形，退房糾紛也就比現房多。

　　業主“鬧”退房誤區有三

　　貸款失敗就能退房？“找找銀行關系，讓貸款辦不下來，這樣就能不買房了，果真如此嗎？ ”上海中村律師事務所律師胡勝、蔡晶表示，根據2005年版上海商品房預售合同，未獲銀行貸款或獲得貸款少于申請數額的分三種情況：開發商原因導致，購房者原因導致，非雙方原因導致，情況不同，后果也各不相同。

　　交違約金就能退房？有業主認為，交了違約金，就可退房。
上海聯業律師事務所律師王展卻表示，以上看法并不全面。
業主違約后，開發商有兩種選擇：要求對方支付違約金、解除合同，或要求對方繼續履行合同。
另外，即使選擇解除合同，但約定的違約金如果低于實際損失的話，開發商可要求業主補足差額。

　　尋找質量瑕疵退房？一些新盤銷售經理表示，尋找質量毛病退房，是當下不少業主的常態做法。
但只有房屋主體結構質量不合格，或除此之外的其他質量缺陷，經開發商三次修理仍嚴重影響業主正常居住使用，業主才有權單方面解除合同。
“但出現以上兩種情況的機會都不多。
”

　　打官司成功率較低

　　業內表示，打退房官司需要巨大的時間成本、金錢成本和機會成本，但實際成功率很低。
一般來說，格式條款約定相對固定，退房能否成功，主要看雙方的補充約定，比如，前段時間業主勝訴的大華退房官司，是由于承辦律師抓住了購房合同補充條款的“漏洞”，但當下不少購房合同是在賣方市場時簽訂，開發商相對強勢，業主很難在補充約定中找到對開發商不利的漏洞。

　　上海聯業律師事務所律師王展說：“實踐當中，只有逾期交房和逾期辦理產證這兩個訴訟理由，最容易實現退房目的。
其余貸款、規劃、質量等訴訟理由，退房成功率很低。
”

　　有業主私下表示，事實上，不少業主也明白退房官司難打，所以，打官司還不如“鬧一鬧”，給開發商壓力以獲得一定的補償。
這也就不難解釋為何目前退房糾紛很熱鬧，但實際退房官司卻很冷清了。
來源： 房地產時報

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一、《合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確，該解釋規定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
該解釋又規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。
對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

二、按照《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

三、合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

一、延期交房的退房流程是怎樣的

一般來說，開發商超過三個月還不能交房，購房者就可以退房，并要求開發商雙倍返還訂金或支付房款利息。
退房一般需要經過以下三個程序：

1、購房者提出退房要求;

購房者應通過信件方式向開發商提出退房要求，如果因開發商責任導致退房，開發商應承擔退房造成的所有經濟損失。
如果因購房者貸款申請未獲批準，或者雙方對付款方式不能協商一致等原因退房，開發商無需承擔責任。

2、15個工作日內辦好退款手續;

購房者提出退房后，開發商應該在15個工作日內退還全部房款，并終止合同。
在相關手續或者文件尚未簽訂前，開發商應替購房者想銀行支付每月支付的本金和利息。

3、超過15日開發商應支付違約金;

如果開發商在購房者提出退房申請后的15個工作日內沒有辦好相應的退款手續，自第16日起至購房者取得全部房款之日，開發商應每天向購房者支付總房款千分之一的違約金。

二、開發商延期交房怎么辦

開發商應該按照約定的時間來交付房屋，這是開發商的基本義務。
如果開發商沒有按期交房，買房人可以依照不同的情況采取不同的方式來維護自己的合法權益。
根據延期交房的情況和理由不同，可以分為以下幾種情況：

1、開發商延期交房，經催告后在合理期限內仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。
雖然不是因為不可抗力或合同約定的免責理由，但屬于購房者能夠承受的范圍，例如開發商資金出現問題導致停工了一段時間現已恢復等，購房者可以選擇等待并且要求開發商承擔違約金賠償。

2、開發商延期交付，經催告后在合理期限內仍然沒有履行的，也不給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同的，并要求開發商承擔違約責任，賠償自己的損失。

3、延期交付，經催告后開發商在合理期限內交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以請求開發商按延期天數承擔違約金賠償。

對于此類糾紛,2003年司法解釋規定了購房方催告權和解除合同權。

從切實維護購買方的合法利益角度出發,開發商在催告后三個月內履行的,同時要承擔違約責任。
如果預售方在經催告后三個月內仍不能履行的,購房方有選擇要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算)的權利。

對于延期履行合同,如果未約定違約金數額,可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

以銀行按揭貸款方式買房時，購房人想退房需要同時處理好同開發商簽訂的商品房買賣合同和因該買賣合同而存在的銀行擔保貸款合同。
由于購房人所貸的全部房款早已一次性轉入了開發商的賬戶，故開發商逾期交房屬于嚴重的合同違約行為。
購房人有權解除該商品房買賣合同并要求開發商賠償銀行利息、辦證費用等實際損失。
具體操作是：首先購房人通過掛號信、傳真或電話向開發商發出退房通知，要求開發商在接到退房通知后的一定期限內給予明確的回復。
接下來，可以選擇適用三種處理方式：第一種，先解除購房合同，由開發商退還業主全部購房款、利息及其它辦證費用，然后，由業主到銀行解除擔保貸款合同，辦理提前還貸手續，將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行;第二種，業主先到銀行解除擔保貸款合同，辦理提前還貸手續，將剩余貸款本息提前還給銀行，然后，業主再同開發商解除購房合同，要求開發商退還業主全部購房款、利息及其它辦證費用;第三種，業主與開發商達成退房協議，開發商將首付款、已還按揭款及利息、其它費用返還給業主，業主欠銀行的剩余貸款本息也委托開發商直接還給銀行，解除擔保貸款合同。
由于貸款已一次性過至開發商帳戶，實踐中，往往采取第三種方式，由開發商將剩余貸款金額及利息支付給貸款人。
此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以在解除借款合同后還要辦理保險退保手續。
若開發商不同意退房，無法達成退房協議，業主可以直接向法院起訴，請求法院在判決解除購房合同的同時一并解決按揭貸款問題。

如果你的合同已經簽定，你無權要求退款，因為合同甲乙雙方簽章后即刻生效；
如果你現在還未簽字，由于違約責任無法達成一致你可以拒簽；除非開發商妥協后更改甲乙雙方的違約金額，按照你要求的簽署；否則，開發商須全額退款；
只要你要求的違約金額甲、乙雙方是均為對等條約，此要求即為合理訴求，理應得到支持；
就算到法院起訴也是開發商敗訴；

實話實說，開發商此條款實在是低的離譜；

希望可以幫到你！

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