商業(yè)地產(chǎn)租賃中涉及三方主體：所有者、經(jīng)營者和管理者。所有者投資地產(chǎn)出租給經(jīng)營者，物業(yè)作為日常的管理者。而所有者可能是房地產(chǎn)的開發(fā)商，也可能是投資房產(chǎn)的賺取租金等待升值的業(yè)主，開發(fā)商建成商業(yè)地產(chǎn)后，作為最初的所有者，一般有三種選擇：1、出售；2、出租；3、售后包租。如果開發(fā)商選擇第一種方式來盈利的話，就出現(xiàn)了購買商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主，購買的業(yè)主可能出現(xiàn)兩種情況：1、買來自己經(jīng)營商鋪；2、買來投資，出租給商鋪的經(jīng)營者賺取租金。如果開發(fā)商選擇第二種方式盈利，他就直接對話商鋪的實(shí)際經(jīng)營者；而如果選擇第三種方式盈利，他就需要直接對話商鋪的經(jīng)營者和業(yè)主。而物業(yè)管理者作為日常的管理人員為開發(fā)商、業(yè)主和商鋪經(jīng)營者提供服務(wù)，他們即可能隸屬于開發(fā)商，也可能是獨(dú)立的第三方。作為所有者，即開發(fā)商或業(yè)主，投資商鋪比投資住宅會(huì)帶來更高的回報(bào)率，同樣也會(huì)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)，國家政策和政府規(guī)劃會(huì)給商鋪的增值與否和承租率的高低帶來比較大的影響，這點(diǎn)在投資之前應(yīng)該了解清楚，本文不予多談。所有者將商鋪出租給經(jīng)營者，在實(shí)際履行過程中可能會(huì)遇到很多的問題，如：承租人私自轉(zhuǎn)租問題；經(jīng)出租人同意承租人轉(zhuǎn)租后又不支付租金時(shí)如何處理；將出租的房屋出售，承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題；超出租賃合同約定的經(jīng)營范圍問題；承租后，部分面積不裝修使用，影響租金收益或整個(gè)物業(yè)形象問題；租賃合同到期或提前解除后，承租人的營業(yè)執(zhí)照未注銷的如何處理等等。類似上述所列問題，雙方簽訂書面的租賃合同時(shí)，應(yīng)考慮周全，約定詳細(xì)，責(zé)任劃分明確，以免日后帶來不必要的糾紛。第一，裝修期的問題

很多大型商鋪經(jīng)營之前都需要符合要求的裝修，少則一個(gè)月，多則半年，一般出租人都會(huì)視情況給予一定時(shí)間的裝修免租期，而很多出租人和承租人對裝修期的法律關(guān)系約定并不明確，有的認(rèn)為還沒有開始收租金，所有權(quán)和使用權(quán)還沒有開始分離；而有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，既然商鋪已經(jīng)處于承租人的實(shí)際控制之下，應(yīng)由承租人負(fù)責(zé)。一些企業(yè)為了在財(cái)務(wù)上便于操作，把裝修期獨(dú)立于正式的租賃期限以外，并不妥當(dāng)。裝修期是一個(gè)容易出現(xiàn)各種問題的階段，如裝修期間發(fā)生安全事故，以及承租人裝修完畢借故毀約后房屋恢復(fù)原狀的責(zé)任等。在此期間裝修的所有事項(xiàng)均由承租人安排，裝修人員也聽從與承租人的指揮和調(diào)派，商鋪實(shí)際上已經(jīng)脫離出租人的掌控，因此建議最好將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對上述裝修期間可能發(fā)生的問題進(jìn)行明確約定。第二，租賃期限的問題

很多承租人在租賃期開始時(shí)都無法預(yù)知營業(yè)收入會(huì)如何，且出租人在可預(yù)見租金會(huì)穩(wěn)步上漲的情況下也大都不愿意把租期約定過長，而在經(jīng)營一兩年、兩三年之后，承租人的商鋪已形成一部分穩(wěn)定客源，也開始盈利，會(huì)有意向繼續(xù)續(xù)約，此時(shí)的出租人就會(huì)趁機(jī)漲租金或轉(zhuǎn)租他人以提高收益。筆者就曾經(jīng)碰到過一個(gè)案例，一個(gè)經(jīng)營者承租某大型底商作為娛樂城，開始簽訂三年的合同，合同即將到期時(shí)，承租人有意續(xù)約，并找出租方洽談，出租方一再表示同意，聲稱續(xù)約沒有問題，只是要求提高幾部分租金，承租人對提高的租金表示可以接受，雙方口頭達(dá)成合意，承租人就又購入大量設(shè)備，繼續(xù)經(jīng)營。但當(dāng)租賃合同到期時(shí)，出租方矢口否認(rèn)曾同意續(xù)約事宜，要求承租人盡快騰空，商鋪要留待自用，不對外出租也不出售。承租人剛剛追加投入，客源已經(jīng)穩(wěn)定，奈何沒有任何證據(jù)證明出租人曾同意續(xù)約的事實(shí)，只能承擔(dān)敗訴的不利后果。

第三，承租人欠租及合同解除的問題

租賃合同一般都會(huì)約定合同的解除條件，如商戶在欠租達(dá)到一定金額和時(shí)間時(shí)，出租方就享有合同解除權(quán)。若欠租導(dǎo)致的合同解除，很多情況下還會(huì)引發(fā)欠水電費(fèi)的問題，出租方能否直接采取停水停電的措施，要在合同中進(jìn)行明確的約定。如果水電的購買協(xié)議是出租方與自來水公司、電力公司直接簽約的，那么商戶欠租，出租方可以采取停水停電的措施；而如果水電的購買協(xié)議是承租方自己與自來水公司、電力公司簽約的，那么出租方就不宜采取停水停電的措施。且，在出租方有權(quán)停水停電時(shí)，也要事先書面通知承租方，避免貿(mào)然停電給承租方帶來突然損失，減小風(fēng)險(xiǎn)。也有因政府規(guī)劃引發(fā)的合同解除，如出租的房屋在拆遷范圍內(nèi)，這是不可歸則于出租方或承租方任何一方的原因，應(yīng)提前解除租賃合同，這點(diǎn)在合同中也要明確約定。筆者就曾經(jīng)遇到過一個(gè)類似的情況，因天津西站規(guī)劃、房屋拆遷，合同提前解除，但是承租方并不予配合，而是要求賠償，最后不得不采取訴訟解決。無論是何原因?qū)е鲁鲎夥较碛薪獬龣?quán)時(shí)，都會(huì)涉及騰房的問題，若承租方配合，約定日期騰房，自然減少麻煩，但若承租方拒絕騰退房屋，出租方只有采取強(qiáng)制收回房屋的措施。這時(shí)，就應(yīng)該邀請物業(yè)公司或居委會(huì)等第三方在場見證，全程攝像，將屬于承租方的物品制作清單后，由在場所有人在清單上一起簽字確認(rèn)。并將物品妥善保管，書面通知承租方留存物品的地點(diǎn)和清單。以免日后承租方以丟失貴重物品為由引起糾紛。

第四，物業(yè)管理的問題

前文已經(jīng)說過，物業(yè)可能是隸屬開發(fā)商的部門，也可能是獨(dú)立的第三方。無論何種方式，物業(yè)都是承擔(dān)著與承租方溝通、日常管理的責(zé)任，也是與承租方摩擦最多的部門。因此，對于物業(yè)的職能在租賃合同中或者單獨(dú)的物業(yè)管理合同中詳細(xì)約定。商業(yè)地產(chǎn)（尤其是商鋪）涉及相鄰權(quán)問題，如隔壁裝修影響生意等，這些都需要物業(yè)出面協(xié)調(diào)，保證不影響各家商戶的利益。

第五，轉(zhuǎn)租的問題

承租商業(yè)地產(chǎn)后，承租方可能因?yàn)楦鞣N原因提前終止經(jīng)營，但租賃合同還沒有到期，很多承租人就想把所租商業(yè)地產(chǎn)予以轉(zhuǎn)租，以減少損失。很多出租方都會(huì)在合同中明確約定不允許轉(zhuǎn)租，也有的轉(zhuǎn)租是在出租方同意的情況下達(dá)成的，但是這就涉及如果轉(zhuǎn)租的再承租人出現(xiàn)欠租或者破壞房屋等惡意情況，責(zé)任由誰承擔(dān)的問題，承租人是否需要承擔(dān)連帶責(zé)任，這些在合同中都需要明確約定。

第六，產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任問題

法律明確規(guī)定，租賃商鋪經(jīng)營的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題后，若商鋪的實(shí)際經(jīng)營者已經(jīng)離開，由商場承擔(dān)賠償責(zé)任。這就需要商場在出租商鋪時(shí)考慮品牌的信譽(yù)，并約定好后續(xù)追償?shù)臋?quán)利。

第七，售后包租的問題

目前，很多開發(fā)商為了達(dá)到滿額的銷售率，推出售后包租的方式進(jìn)行促銷，這就帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。按《商品房銷售管理辦法》第七章附則第45條表述，“售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為”。“售后包租”有多種形式，包括“返租回報(bào)”、“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，總歸是以“先銷售后承租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)”的方式吸引買家入場。同時(shí)，因?yàn)椤笆酆蟀狻北仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅等的銷售過程中。對開發(fā)商而言，能夠很快的以高價(jià)售出，讓資金快速回籠，獲得收益；對于投資者，包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的收入，而且包租期越長，風(fēng)險(xiǎn)就越小，因此即使風(fēng)險(xiǎn)很大也讓很多人樂此不疲。但是如果開發(fā)商是資金鏈短缺，前期拿到的預(yù)付款不夠支撐繼續(xù)蓋完樓盤，就會(huì)讓投資者收不到房，賠了本，因此，建設(shè)部明令禁止采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。即使是現(xiàn)房，售后包租的投資者是否可以一本萬利，也是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。開發(fā)商承諾代為出租，在合同中要明確約定擔(dān)保責(zé)任，如果租金收不回的話，開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，但如果開發(fā)商破產(chǎn)，房租則成為鏡中花，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)被投資者承擔(dān)。商業(yè)地產(chǎn)租賃中涉及的法律問題面廣、類多，隱含的法律風(fēng)險(xiǎn)也比較多，需要租賃各方在租賃合同簽訂之前詳加考慮，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。

相對住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)主要通過對商鋪、寫字樓的銷售和租賃來實(shí)現(xiàn)盈利目的。其中，通過租賃獲得租金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的重要方式。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的租賃既要與地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況匹配，又要符合商業(yè)定位；既要保證租賃收益，又要達(dá)到促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)保值、增值的目的，必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)租賃涉及的合同環(huán)節(jié)更多、風(fēng)險(xiǎn)更高。

來源：風(fēng)控天下