為提高資產(chǎn)創(chuàng)效能力，降低低效、負(fù)效資產(chǎn)比例，企業(yè)往往會(huì)將閑置的資產(chǎn)（房屋）進(jìn)行出租。

為維護(hù)企業(yè)合法利益，我方必須加強(qiáng)租賃合同的法律審查，嚴(yán)格執(zhí)行資產(chǎn)管理有關(guān)制度，有效防控法律風(fēng)險(xiǎn)。

法律風(fēng)險(xiǎn)分析

1.簽約人與實(shí)際履約人不一致。

簽訂合同前應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)承租主體的資格審查管理，簽訂時(shí)仔細(xì)核驗(yàn)簽約人的身份證或營(yíng)業(yè)證照，確保與合同落款處的簽章一致。若簽約人不是最后實(shí)際履行合同的人，可能會(huì)為我司的維權(quán)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

2.租賃期限超過(guò)二十年的部分無(wú)效。

法律保護(hù)的最長(zhǎng)租賃期間為二十年。不要試圖以三十年房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等名目規(guī)避法律，法院可能仍會(huì)按照租賃的規(guī)則認(rèn)定我司與承租人之間的法律關(guān)系，因此在合同條款中針對(duì)租賃期限的約定務(wù)必按照法律規(guī)定執(zhí)行。

3.出租資產(chǎn)用途不明確或違反法律規(guī)范。

在租賃合同中明確出租資產(chǎn)（房屋）的用途，且用途應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)范，一份罔顧用途的租賃合同可能會(huì)因相關(guān)行政機(jī)關(guān)的處罰或管制而無(wú)法履行，只能被迫解除，使得租賃雙方蒙受巨大損失。同時(shí)，若我司明知承租人租賃我司資產(chǎn)系用于違法犯罪行為（如開(kāi)設(shè)賭場(chǎng)等），可能會(huì)導(dǎo)致我司作為共犯承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。此外，還需要關(guān)注的一點(diǎn)是，租賃合同所涉及的租金應(yīng)當(dāng)處在合理區(qū)間內(nèi)，否則當(dāng)涉及刑事犯罪時(shí)，存在因謀取高額利益而被認(rèn)定為明知或應(yīng)知承租人存在不當(dāng)用途的風(fēng)險(xiǎn)。 4.國(guó)有資產(chǎn)出租未嚴(yán)格落實(shí)國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定。

國(guó)有資產(chǎn)屬國(guó)家所有，對(duì)其管理必須滿足相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定的強(qiáng)制要求。因此，在資產(chǎn)（房屋）出租前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)國(guó)有資產(chǎn)政策法規(guī)的各項(xiàng)規(guī)定和文件精神。例如，合同屬于三重一大范疇的應(yīng)當(dāng)確保內(nèi)部流程和內(nèi)控流程的規(guī)范、到位，并確認(rèn)是否需要公開(kāi)招租。

5.資產(chǎn)清單約定不明導(dǎo)致?lián)p壞責(zé)任無(wú)法區(qū)分。

需在合同附件中明確隨房屋移交的物品清單和使用狀態(tài)，避免在事后發(fā)生不必要的爭(zhēng)議。對(duì)非因使用不當(dāng)出現(xiàn)的房屋和室內(nèi)物品的損壞，原則上由出租人來(lái)負(fù)擔(dān)維修義務(wù)。

6.出租人仍具有對(duì)出租資產(chǎn)的安全管理義務(wù)。

若出租給其他單位的，在合同簽訂過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全生產(chǎn)協(xié)議或安全生產(chǎn)條款作為附件。出租方未與承租單位簽訂專門(mén)的安全生產(chǎn)管理協(xié)議或者未在租賃合同中明確各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)，會(huì)被處以責(zé)令限期改正、罰款、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)整頓等法律責(zé)任。

同時(shí)，資產(chǎn)（房屋）出租后需要定期依法開(kāi)展安全檢查工作，對(duì)法律禁止的各種違法行為，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)制止。如承租人變動(dòng)房屋的主體結(jié)構(gòu)、實(shí)施違法搭建或違反消防要求等可能危及建筑安全、違反法律規(guī)范的行為，我們應(yīng)當(dāng)盡到安全警示義務(wù)，并要求其限期內(nèi)完成整改，否則應(yīng)當(dāng)按照合同約定或法律規(guī)定解除合同并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。若因承租人的不當(dāng)行為導(dǎo)致安全生產(chǎn)事故的發(fā)生，尤其是涉及第三人的情形下，我司可能面臨因未盡到安全管理義務(wù)承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，還需要關(guān)注的是：在合同沒(méi)有特殊約定的情況下，出租資產(chǎn)（房屋）的維修義務(wù)和物業(yè)費(fèi)（若有）由出租方承擔(dān)，水、電、煤、電信和有線電視費(fèi)用（如有）由實(shí)際使用人來(lái)承擔(dān)。若需要調(diào)整，則應(yīng)當(dāng)在合同中進(jìn)行約定，同時(shí)一并記載費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)時(shí)讀數(shù)等。

防控建議

對(duì)于出租的資產(chǎn)（房屋），我司仍有較多需要承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，因此，提出如下防控建議：

1.租賃合同簽訂前先核查承租人信息，確認(rèn)是否存在較多訴訟及不良糾紛等，選擇信譽(yù)良好的承租方能極大降低資產(chǎn)（房屋）出租的風(fēng)險(xiǎn)；

2.合同簽訂后，租賃雙方及時(shí)前往各區(qū)縣的房屋租賃管理辦公室履行房屋租賃備案手續(xù)；

3.不定期派員工前往查看所出租資產(chǎn)（房屋）的情況，確保承租方按照合同約定用途使用房屋，同時(shí)未發(fā)生轉(zhuǎn)租等情形；

4.核實(shí)房屋有無(wú)類似房屋開(kāi)裂、消防通道堵塞、電線暴露在外等明顯的安全隱患，若發(fā)現(xiàn)類似風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行溝通處理。同時(shí)，在履行過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注重證據(jù)的保存，便于后期發(fā)生糾紛時(shí)能及時(shí)維護(hù)我司權(quán)益。