
早在民法典通過以前,實踐中就已經存在居住權之爭,但根據物權法定原則,彼時的居住權并非嚴格意義上的居住權,僅為普適價值觀下居住之權利,民法典的通過,用益物權的家庭里便新添成員。
民法典相關法條規定
第366條:居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。
第367條:設立居住權,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款:
(一)當事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權期限;
(五)解決爭議的方法。
第368條:居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第369條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。
第370條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。
第371條 以遺囑方式設立居住權的。 居住權相關法條解讀
居住權是指自然人為滿足生活居住的需要,按照合同約定,對他人的住宅享有的占有、使用的用益物權。
1.居住權的主體限于自然人,客體是他人的住宅,內容是占有、使用他人的住宅,設立目的是滿足權利人生活居住的需要,是有期限的物權。
2.居住權的設立應當訂立書面合同,并向登記機構申請居住權登記,居住權自登記時方設立。
3.居住權原則上是無償的,當事人另有約定的除外。
4.居住權具有專屬性,故不得轉讓、繼承,并因居住權人死亡而消滅。除因居住權人死亡而消滅以外,還有以下途徑:
(1)居住權的拋棄。居住權的拋棄必須是明示的拋棄,由居住權人對所有權人作出意思表示。
(2)解除居住權條件的成就。合同約定居住權消滅的條件的,條件成就時,居住權消滅。
(3)居住權期限屆滿。
(4)居住權的撤銷。居住權人故意侵害房屋所有人及其親屬、損害房屋所有人的財產,行危及住房安全之行為等,房屋所有人有權行使撤銷權,行使撤銷權必須向法院提出。
(5)住房滅失或被征收征用。居住權的承載客體為房屋,一旦房屋滅失則所有權消滅,居住權隨之消滅。
(6)權利混同。所有權人將房屋轉讓或贈與給居住權人時,居住權人同時享有房屋的所有權及居住權,發生權利混同則所有權吸收居住權。
5.設立居住權的住宅不得出租。
民法典時代居住權的應用情形
居住權的現實需求可從如下四類司法案例中得到證成:
(一)繼承糾紛中被繼承人通過遺囑分割房屋所有權和居住使用權。
(二)贍養糾紛中法院判決設立居住權和當事人協議約定設立居住權。
(三)離婚糾紛中以設立居住權的形式對生活困難一方予以幫助;
(四)分家析產糾紛中當事人通過分家協議分別確立所有權和居住使用權的歸屬;
(五)現實存在的以房養老之需要。
居住權制度在房屋買賣中的幾點提示
居住權制度主要在二手房買賣過程中存在影響,對于買賣雙方都是一個需要慎重對待的方面,會出現賣房不易及買房不得住的情形。
1.對于賣方來說,設立居住權之前,需要慎重考慮。一旦居住權設立,意味著短期甚至較長期之內,房子出售將面臨很大困境。假使一套住宅之上除所有權人之外,還存在居住權人,那么該住宅在出售之后,新的所有權人必須允許有居住權的人繼續居住,會降低房屋購買者的購房意愿。
2、對于買方來說,購買二手房之前,一定要做足功課,了解清楚意向的住宅是否存在居住權的問題。
可以在購房之前去登記機關現場查詢,以確認是否設立居住權;亦可選擇在存量房屋中介合同中設定專項居住權條款,要求業主必須填寫相關信息。比如房屋是否設定了居住權,居住權期限多少,業主必須如實選擇和填寫,否則構成違約,要承擔違約責任;再或者,購房者還可以要求業主就所售住宅之上是否設立居住權出具單獨的說明或承諾以保障購房者得房亦得住。
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