開(kāi)發(fā)商承諾“無(wú)理由退房”卻不退款，法院這樣判

近日，寧波余姚市法院披露一起糾紛。原計(jì)劃準(zhǔn)備按揭買(mǎi)房的康女士看中了某開(kāi)發(fā)商的一套商品房，在簽訂合同的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)理由退房，后因貸款被拒，康女士申請(qǐng)退房，開(kāi)發(fā)商卻遲遲不退款，后康女士將該公司訴至余姚法院。

到底是怎么回事呢？相信有買(mǎi)房經(jīng)歷的人或多或少都碰見(jiàn)過(guò)類(lèi)似這樣的糟心事。遇見(jiàn)這種情況又該如何處理呢？

案情回顧

2019年12月，康女士看中寧波某房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的某商品房，總房?jī)r(jià)為106.5萬(wàn)元，康女士支付了定金2萬(wàn)元以及首付款30.5萬(wàn)元，雙方并簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等。同時(shí)，房產(chǎn)公司向康女士出具《無(wú)理由退房承諾書(shū)》，承諾只要康女士不存在任何違約行為，則在辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間，享有無(wú)理由退房的權(quán)利。

2020年12月1日，康女士在銀行申請(qǐng)按揭貸款被拒，于是來(lái)到售樓處協(xié)商，據(jù)康女士所述，當(dāng)時(shí)工作人員告訴其可以走無(wú)理由退房程序，并讓其填寫(xiě)了《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》，但退款遲遲未到。

后康女士將該公司訴至余姚法院。

庭審中康女士訴稱(chēng)：被告怠于履行《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》承諾的退款義務(wù)，甚至拒絕退款，損害了原告的權(quán)利。

房產(chǎn)公司辯稱(chēng)：因原告征信問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法辦理銀行貸款，不符合《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》中約定的無(wú)理由退房情形；且工作人員提醒簽署的無(wú)理由退房申請(qǐng)，需要經(jīng)過(guò)內(nèi)部審批，工作人員并未承諾一定會(huì)通過(guò)。

另外，被告向法院提出反訴，要求康女士承擔(dān)包括傭金在內(nèi)的違約責(zé)任等。 法院判決

法院認(rèn)為，無(wú)理由退房應(yīng)指買(mǎi)受人自認(rèn)購(gòu)后可于任何時(shí)間、無(wú)任何理由提出退房要求，出賣(mài)人不應(yīng)對(duì)退房進(jìn)行時(shí)間或條件上的限制。

房產(chǎn)公司推出該政策，就是賦予買(mǎi)受人權(quán)利，如再對(duì)此設(shè)置障礙，與無(wú)理由字面意思不符。

《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》中關(guān)于扣除已支付傭金的約定系由被告預(yù)先打印擬定的格式化條款，被告未對(duì)條款進(jìn)行提示或說(shuō)明；原告辦理退房手續(xù)時(shí)，所有材料均顯示退款金額為32.5萬(wàn)元，被告未提及傭金事項(xiàng)；沒(méi)有證據(jù)顯示原告對(duì)被告通過(guò)某平臺(tái)購(gòu)買(mǎi)房子及該房子所應(yīng)支付的傭金等情況知情。因此，法院不支持被告提出的承擔(dān)責(zé)任的反訴。

經(jīng)余姚法院審理，該院判決確認(rèn)原、被告雙方解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，被告開(kāi)發(fā)商返款原告康女士購(gòu)房首付款32.5萬(wàn)元，駁回被告的反訴訴請(qǐng)。

近些年來(lái)，無(wú)理由退房作為許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略，吸引了眾多購(gòu)房者，表面上看起來(lái)好像為購(gòu)房者帶來(lái)許多便利，實(shí)際上購(gòu)房者退款依然困難重重。在本案的情況之外，許多人更是遭遇了無(wú)限期退款拒絕退房等情況。

那么無(wú)理由退房到底是否具備法律效力呢？

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示：雖然沒(méi)簽字或只有口頭約定，但購(gòu)房者已經(jīng)交了相應(yīng)款項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商也接受了。依據(jù)民法典規(guī)定，雙方未簽訂書(shū)面合同，但一方開(kāi)始履行另一方也接受的應(yīng)認(rèn)定合同有效。

購(gòu)房者在簽合同之時(shí)，明確關(guān)于無(wú)理由退房的具體期限、條款和文件等，也能夠使其在維權(quán)的時(shí)候掌握主動(dòng)權(quán)。