商品房預(yù)售合同中，雙方約定有關(guān)于延期辦證的違約責(zé)任，房開商未能在約定期限內(nèi)履行交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

房開商延期辦證的違約責(zé)任

     要旨：合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

基本案情

      2013年4月8日，原告與二被告簽訂《商品房買賣合同》一份，約定原告購(gòu)買二被告開發(fā)的位于貴陽(yáng)市××路房屋一套，總價(jià)款為439064元，原告采取銀行按揭貸款的付款方式支付購(gòu)房款。該合同第二十二條第二項(xiàng)初始登記約定“出賣人負(fù)責(zé)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記。”第三項(xiàng)轉(zhuǎn)移登記約定“（一）出賣人承諾于2014年5月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，交付給買受人。（二）出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起90日內(nèi)，不能辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書的，按已付房?jī)r(jià)款的0.1%承擔(dān)違約責(zé)任；2、約定日期起90日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理：（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金”。合同簽訂后，原告按約支付所有購(gòu)房款，二被告向原告交付房屋后，未按合同約定為原告辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。

原告向法院提出訴訟請(qǐng)求：
     1.判令二被告向原告支付逾期交付房屋轉(zhuǎn)移登記文書違約金439063元；
     2.案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年4月8日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定被告將其開發(fā)的位于貴陽(yáng)市××路房屋出售給原告。房屋總價(jià)款為439064元，雙方在合同第二十二條約定，本合同簽訂后，被告應(yīng)于2014年5月31日前辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但在合同約定之日，被告未完成轉(zhuǎn)移登記，也未交付相關(guān)文書，直至2017年3月1日，被告才辦理了房屋登記，雙方在合同二十二條約定，延期辦理轉(zhuǎn)移登記，被告應(yīng)當(dāng)支付萬(wàn)分之一的違約金，但被告拒絕支付違約金，為維護(hù)自身合法權(quán)益，故原告訴至法院。
      庭審中，原、被告均認(rèn)可違約金自2014年5月31日起計(jì)算至2017年2月28日止。

法院裁判
      法院認(rèn)為，合法合同關(guān)系受法律保護(hù)，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告是否構(gòu)成違約，違約金應(yīng)如何計(jì)算。
      首先，關(guān)于合同效力方面，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，各方均應(yīng)按合同全面履行各自義務(wù)。
      其次，關(guān)于二被告是否存在違約責(zé)任方面，原告已向被告履行支付購(gòu)房款的義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定于2014年5月31日前取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書交付給原告，但被告直至2017年2月28日才取得房屋大產(chǎn)權(quán)證，其已構(gòu)成違約，二被告應(yīng)按合同約定共同承擔(dān)違約責(zé)任。
      再次，關(guān)于二被告承擔(dān)違約金方面，雙方于簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條第三項(xiàng)轉(zhuǎn)移登記約定“（一）出賣人承諾于2014年5月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，交付給買受人。（二）“出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起90日內(nèi)，不能辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書的，按已付房?jī)r(jià)款的0.1%承擔(dān)違約責(zé)任；2、約定日期起90日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理：（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第一款：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”之規(guī)定，并結(jié)合案件實(shí)際，上述對(duì)違約金的約定屬合法合理范圍，被告應(yīng)按該約定向原告支付逾期辦證違約金。因雙方認(rèn)可違約金自2014年5月31日起計(jì)算至被告取得該商品房所有權(quán)初始登記時(shí)即2017年2月28日止，應(yīng)從其自愿，上述期間共計(jì)1000天（一月按30天、一年按365天計(jì)算），依此計(jì)算，違約金為43320.5元（439064元×0.0001×1000天），此違約金，被告理應(yīng)支付原告。對(duì)于被告錫酉公司要求調(diào)低違約金的辯稱意見，因雙方于合同中對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)有明確約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第一款：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；……”第二款：“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”之規(guī)定，有約定的應(yīng)從其約定，故對(duì)被告的該答辯意見，本院不予采信。
      綜上所述，對(duì)原告要求判令二被告向原告支付逾期交付房屋轉(zhuǎn)移登記文書違約金43537元的訴請(qǐng)，法院支持43320.5元，超出部分，不予支持。

延伸提醒
     在商品房買賣合同中，房開商未能按期辦理商品房原始登記，進(jìn)而無(wú)法交付辦理房屋轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書比比皆是，房開商為減少責(zé)任，在合同中并沒(méi)有約定延期辦證違約。很多業(yè)主因合同約定不明或者認(rèn)為沒(méi)有直接損失進(jìn)而放棄訴訟權(quán)利 。實(shí)際上除了合同明確約定承擔(dān)違約責(zé)任外，在沒(méi)有約定，或者約定不明的情況，依然可以根據(jù)相關(guān)司法解釋進(jìn)行維權(quán)。
附法條：
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

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