裁判規則

1.出賣方故意隱瞞“兇宅”信息構成欺詐，買受方因此而主張撤銷合同的，應予支持——彭倩、楊雯訴陳元會、楊宗全商品房銷售合同糾紛案

案例要旨：在傳統民間文化中，“兇宅”屬物之瑕疵，會影響房屋的交換價值。出賣方對該信息故意隱瞞的，構成欺詐，買受方因此而主張撤銷合同的，應得到支持。

案號：（2015）成民終字第7099號     

審理法院：四川省成都市中級人民法院      

來源：《人民司法·案例》2018年第29期

2.出賣人未披露房屋曾發生跳樓自殺事件的信息，致使買受人因欺詐而作出錯誤意思表示的，系可撤銷的民事行為——肖某、潘某訴杜海某房屋買賣合同糾紛案

案例要旨：出賣人對其明知且實際會對房屋買賣合同產生足以動搖締約意思或者締約條件的房屋信息負有披露義務。在訂立合同時，單純沉默不構成欺詐，但若負有信息披露義務，并因沉默獲得利益，則構成欺詐。買受人因欺詐而作出錯誤意思表示，系可撤銷的民事行為。合同撤銷后，因欺詐造成買受人損失的，出賣人應承擔民事賠償責任。

案號：（2015）浦民一（民）初字第3599號     

審理法院：上海市浦東新區人民法院      

來源：《人民司法·案例》2016年第23期

3.買受人不能僅以自己的主觀心理感受認定房屋為“兇宅”，“兇宅”可以達到普通民眾認知中的出現了“橫死”等嚴重情況的程度來認定——祖榮慶、趙剛與張紀龍房屋買賣合同糾紛案

案例要旨：買受人主張房屋發生過裝修工人手指受傷的事實，但該種情況遠未達到普通民眾認知中的出現了“橫死”等嚴重情況的“兇宅”程度，出賣人不具備欺詐或隱瞞房屋重大瑕疵的情節，買受人僅以自己的主觀心理感受認定該房屋為“兇宅”并拒絕履行房屋買賣合同的，屬于違約行為。

案號：（2015）徐民終字第1627號     

審理法院：江蘇省徐州市中級人民法院       

來源：法信精選

4.出賣房屋中曾有人上吊自殺，是典型的“兇宅”,購房人不知情購得“兇宅”的，有權要求退房或賠償損失——張某某訴劉某某、某某房產中介公司商品房買賣合同糾紛案

案例要旨：在二手房交易中，賣房人故意隱瞞事實真相，將曾經有過不正常死亡事件發生的房屋賣給買房人，購房人不知情購得“兇宅”的，購房人有權要求退房或賠償損失。

審理法院：河南省鄭州市中級人民法院        

來源：《商品房與二手房糾紛實戰案例：避免踏進購房陷阱的36計》，法律出版社2010年版

5.兇殺案構成合同標的物重大瑕疵，出賣人違背誠信原則,未告知買房人該房內曾發生兇殺碎尸案這一事實,其行為已構成欺詐,買房人可以請求撤銷房屋買賣合同——李某訴劉某夫婦房屋買賣合同糾紛案

案例要旨：兇殺案構成合同標的物重大瑕疵，出賣人違背誠信原則,未告知買房人該房內曾發生兇殺碎尸案這一事實,其行為已構成欺詐,買房人請求撤銷房屋買賣合同,于法有據。對“兇宅”買賣案件的處理,司法實踐中需要結合買受人所忌諱事件的發生時間、情形及普通公眾對忌諱內容的容忍程度來綜合判定。

審理法院：四川省成都市金牛區人民法院        

來源：《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點與依據》，法律出版社2012年版

司法觀點

1.訂立合同時出賣人有義務向買受人披露實際對房屋轉讓、轉讓價格產生足以動搖締約意思或者締約條件的房屋信息

現代民法認為，在合同訂立階段，買賣雙方為了訂立合同進行磋商之際，雙方當事人負有保護信賴關系的附隨義務即先合同義務，違反此義務的當事人應承擔締約過失責任。先合同義務中的一項重要內容是告知義務，即信息提供義務。本質上，先合同義務是對當事人之間信用的確認和保護，是對民法最高原則誠實信用原則的遵守。誠信原則是整個民法體系的基本原則，是現代合同法理論的最高原則。合同法第四十二條規定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：……（2）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況……”。該條是關于締約過失責任的條文，根據該條規定，有締約欺詐行為的，應承擔締約過失責任。該條并未正面說明合同一方具有信息披露義務或告知義務，但從該條文可以看出締約欺詐分為兩種情況：第一種是沉默性欺詐，第二種是誤導性欺詐。構成沉默性欺詐的邏輯前提是與訂立合同有關的重要事實不能隱瞞，應予披露。但何為與訂立合同有關的重要事實，即信息披露的范圍，合同法并未做進一步規定。

系爭房屋內曾經發生過租客自殺的非正常死亡事件，該項房屋的歷史信息并非存在于房屋本身，不能通過房屋的物理屬性表現出來，又與房屋的產權信息不同。房屋的產權信息登記在房地產交易中心等國家有關部門，購房時，買受人可以去相關部門查詢。因此僅是看過幾次房屋的買受人較之于產權人，無從或者難以知曉房屋的該項歷史信息。在締結合同時，由于買賣雙方的信息不對稱，必將造成雙方談判地位的不平等。因此在市場交易時，如因信息不對稱而導致當事人利益不平衡時，誠信原則要求當事人進行信息披露，改變信息的不對稱狀態，從而使得利益平衡得以恢復，確保真正的合同自由，確保市場交易的安全性和效益性。系爭房屋內曾經發生過租客自殺的非正常死亡事件，也就是通常所稱的兇宅。對于何為兇宅，我國法律、法規并無規定。按照我國傳統的民俗習慣，如出售房屋內曾經發生過非正常死亡的事件，此類房屋通常被稱為兇宅。對于兇宅的信息是否屬于在合同訂立過程中賣方應告知買方的重要事實，法律沒有進一步規定，但是被確定或冠以兇宅的房屋通常都難以出售，或出現價值貶損。作為追求利益最大化的賣方，當然不愿意在訂立合同過程中主動告知或披露可能影響合同簽訂或買賣價格的不利信息，但該項信息卻會對房屋價值產生重大影響，甚至影響買受人的購買決策。

（摘自魏婷婷《房屋買賣合同中的信息披露義務》，載《人民司法·案例》 2016年第23期。）

2.“兇宅”是否構成物的瑕疵？

據人們的一般認知，“兇宅”系指曾發生過兇殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或場所。就房屋市場的交易觀念而言，如果一處房產內發生過非自然死亡事件，一般都會給購房者帶來內心的恐懼，從而影響購房意愿。在交易上，由于受一般觀念的影響，房屋的價值會大打折扣，甚至會出現無人問津的情況。

既然“兇宅”對房屋交易價值影響巨大，“兇宅”可否構成物的瑕疵，由出賣人承擔物的瑕疵擔保責任呢？這里，首先需要明確物的瑕疵的概念。按照學理上的一般認識，物的瑕疵是指出賣人所交付的標的物在品質上不符合合同約定或者法律規定的標準，抑或是不符合交易上的習慣，致使該標的物的用途和價值降低或喪失。在房屋買賣合同中，作為標的物的房屋如果發生過非自然死亡的情事，對于房屋用途上不會產生影響，但在成交價格上卻是明顯降低的。

我國合同法對于物的瑕疵沒有做出類型化的區分，其第一百五十三條規定：“出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。”我國合同法對物的瑕疵的概念上的關注點在于“質量”，而質量一詞，據字面理解，是指事物、產品或工作的優劣程度和數量，并不關乎事物本身的價值。這一規定甚至可以稱之為關于“物的質量瑕疵擔保責任”的規定，而如此詮釋物的瑕疵這一概念，過于狹隘。

我國臺灣地區“民法”即明確了物的瑕疵的類型，第三百五十四條規定，物的出賣人對于買受人應擔保其物“無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵”，“但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵”，“出賣人并應擔保其物于危險移轉時，具有其所保證之品質”。這一規定為物的瑕疵確立了三種類型：價值瑕疵、效用瑕疵、品質瑕疵。效用瑕疵和品質瑕疵不難理解，價值瑕疵是指對于標的物的交換價值，出賣人應當保證沒有滅失或減少其價值的瑕疵，換句話說，對于可能使受讓人降低交易價格的物的某些特殊情況屬于價值瑕疵，出讓人出售時應當向受讓人說明這些情況，否則將承擔瑕疵擔保責任。例如，出售的食物腐化變質，即屬于喪失價值的情形，而出售的食物僅僅是外包裝出現破損，則存在的只是減少價值的情形，但這兩種情形都屬于存在物的價值瑕疵。當然，無論是食物變質還是食物包裝破損，也都屬于物的質量瑕疵。回到本案中，買賣合同的標的物如果是“兇宅”，無疑它的交易價值會大為降低，成交的可能性也會降低，房屋中發生的“非正常死亡”的事實當然會構成物的價值瑕疵。但從房屋質量上而言，是否為“兇宅”并不影響其使用價值，就是說即便是“兇宅”，其效用上也未發生變化。

很明顯，在學理上物的瑕疵可以擴展到價值瑕疵層面，而從法律條文規定上看物的瑕疵被局限在質量瑕疵之內。但從法律適用角度，筆者認為，應當將物的瑕疵擔保責任中的“物的瑕疵”作擴大解釋，理由如下：一是符合誠實信用原則。賣房人隱瞞“兇宅”的有關情況，目的是為了及時將房屋售出并賣得好價錢，這顯然有悖交易誠信。二是物的交易價值為合同締約方所關注。對于買受人來說，關注的是購買的東西“是不是值這個價”，對于出讓人來說，關注的是賣出的東西“價格上是不是合理”。既然雙方都關注物的交易價值，出讓人自然有保證所售之物在價值上不應有瑕疵的義務。三是若是物的瑕疵僅僅限定在質量瑕疵或者說使用價值上，那如果買受人所購之物是為了再行售賣，其利益又如何保障？在本案中，假設原告買房目的并非用于自住而是用于投資，在未知情的情況下買入“兇宅”，待出售時“兇宅”之事已被周知，豈不遭受重大損失，而這一損失又是由于前手隱瞞真相所致。瑕疵擔保責任制度的價值就在于平衡買賣雙方的利益，保證交易的公平性。一方面，當物存在瑕疵之時，授以買受人以救濟渠道；另一方面，規定買受人提出物的瑕疵的異議期，促進已完成的交易的安定性。

（摘自李超《“兇宅”買賣中的瑕疵擔保責任與締約責任》，人民法院報2013年01月24日，第七版。）

法律依據

1.《中華人民共和國合同法》

第六條　當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。

第四十二條　當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：

（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠實信用原則的行為。

第五十四條　下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

2.最高人民法院《關于貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見（試行）》

68.一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。

來源：法信