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稅費導致的二手房交易糾紛探析

2023-06-06 14:35發布

稅費導致的二手房交易糾紛探析

案例

1

2016年10月,李某與張某簽訂《房屋買賣合同》,約定李某以300萬元的價格購買張某房屋。合同第七條約定,雙方應按照國家及廣州市相關規定繳納各項稅費。合同備注部分以手寫方式約定,本次交易所產生的一切稅費由買受人承擔,雙方在該條款旁邊簽字確認。

房屋過戶過程中,稅務局告知除契稅外,由于張某的房屋是“滿五非唯一”,需要征收個人所得稅。雙方對稅費由哪方支付發生爭議,李某為了順利過戶,先行繳納了個人所得稅。

之后,李某向張某要求返還其墊付的個人所得稅未果,遂提起仲裁。

后經審理查明,雙方在協商房屋價格過程中,張某告訴李某自己的房子是“滿五唯一”,李某查閱了張某的房產證。但由于張某是“售小換大”,其在深圳購入的大房早于廣州出售的小房辦理了過戶登記,但直至辦理交稅過戶時李某才得知該情況。

請問,李某要求張某承擔個人所得稅的請求能否得到支持?

  李某認為,根據合同第七條的約定,買賣雙方應該按照國家規定納稅。《中華人民共和國個人所得稅法》已經明確規定,納稅義務人為有個人所得的應稅收入者。合同手寫條款不能與國家規定相抵觸,該條款中的稅費不應包括法律規定應由賣方承擔的稅費。此外,增加個人所得稅是由于張某導致,李某不知情,也沒有過錯,因此應由張某承擔。

  張某認為,合同手寫條款是雙方的真實意思,效力高于第七條打印條款。二手房買賣中交易價格是賣方凈收、全部稅費由買方承擔屬于行規。

  首先,雙方以手寫的方式對稅費承擔作出特別約定,根據手寫條款優于打印條款適用的原則,應以合同備注部分為準。那么,爭議焦點轉化為,個人所得稅由買方承擔的約定是否違背法律強制性規定,以及買方是否有可以免責的正當理由。

  所謂強制性規定,也即效力性規范,指法律及行政法規明確規定違反了這些禁止性規定將導致合同無效的規范;或者是法律及行政法規雖然沒有明確規定違反這些禁止性規范后將導致合同無效,但是違反了這些禁止性規范后如果使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。在合同違反了強制性規范的情況下,不僅要對違反該規范的行為進行處罰,而且要否定其在民商法上的效力。

  約定個人所得稅由買方承擔,實際上并不會減少國家的稅收收入,不會影響公共利益。并且在實際交易中,如果約定由賣方承擔稅費,賣方通常會將稅費計入交易價格中,最終轉嫁給買方。

  最高人民法院公報案例也指出:

雖然我國稅收管理方面的法律法規對于各種稅收的征收均明確規定了納稅義務人,但是并未禁止納稅義務人與合同相對人約定由合同相對人或第三人繳納稅款。稅法對于稅種、稅率、稅額的規定是強制性的,而對于實際由誰繳納稅款沒有作出強制性或禁止性規定。故《補充協議》關于稅費負擔的約定并不違反稅收管理方面的法律法規的規定,屬合法有效協議。

山西嘉和泰房地產開發有限公司與太原重型機械(集團)有限公司土地使用權轉讓合同糾紛案,(2007)民一終字第62號

  因此,上述案例中,雙方關于買方承擔所有稅費的約定是有效的。

  問題就到此為止了嗎?  

  在簽訂合同過程中,張某稱房屋是“滿五唯一”的,基于此,李某預計房屋不需要繳納個人所得稅。但張某在新購入的房屋早于原來的房屋過戶導致一段時間內名下登記有兩套房產的情況下,其本應告知李某,并與李某就新增的稅費如何承擔進行協商,但由于張某未盡提示說明義務,如果由李某全額承擔稅費有失公平。

  雙方在約定稅費由哪方承擔的條款時,應是基于雙方對于稅負成本的考慮。法律對于滿二、滿五、唯一等情形有相應的稅收減免政策,滿幾年尚有房產證可以證實,而房產證是在簽訂合同時買方也應當查核的,但對于是否唯一,則告知的義務在于賣方。如果賣方故意隱瞞了其住房非唯一的情形,或者未對其住房非唯一的情況進行提示說明,則賣方在締約時存在過錯,導致買方對于繳納個人所得稅沒有預期,那么,超出預期的這部分,小編認為不應由買方全額承擔。

  類似的情形還有國家稅收政策出現變動的情況,如果合同中對國家政策導致的稅收增加如何承擔未作出明確約定,由于該情形屬于雙方當事人在訂立合同時無法預見的,不可歸責于雙方,小編認為,可以參照法律規定的納稅義務人處理。

文章來源于“廣州仲裁委員會”(gzac_gziac)微信平臺。


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