第一:交易流程; 1. 買(mǎi)賣(mài)雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國(guó)土局查檔,交付定金 2. 過(guò)戶交納相關(guān)稅費(fèi)(如需贖樓的先贖樓,如買(mǎi)房需向銀行貸款的要申請(qǐng)銀行貸款) 3. 領(lǐng)取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同) 4. 很行放款給賣(mài)方 5. 水電,煤氣,物業(yè)管理,有線收視,寬帶,電話等的過(guò)戶 這些只是大致介紹一下主要的交易程序,下面我還會(huì)對(duì)每一個(gè)流程進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明 第二,是中介在進(jìn)行房交易時(shí)的操作規(guī)則,或者說(shuō)是操作實(shí)務(wù)程序 1. 房源信息和客戶信息的收集 2. 中介方如何帶客戶看房,協(xié)助客戶尋找到中意的房;中介如何幫助業(yè)主進(jìn)行宣傳推盤(pán) 3. 中介方如何促成買(mǎi)賣(mài)雙方的交易方法及專業(yè)技巧 4. 三方合同簽定的時(shí)候應(yīng)注意的事項(xiàng) 5. 在過(guò)戶過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)配合的事項(xiàng) 先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題 1. 買(mǎi)賣(mài)雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國(guó)土局查檔,交付定金 當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的買(mǎi)賣(mài)交易合同,有三方均需簽名的〕后,應(yīng)同時(shí)到國(guó)土局查檔. 此舉的目的是為買(mǎi)房及中介方防范交易風(fēng)險(xiǎn)而作的.因?yàn)槿绻u(mài)方出來(lái)交易不實(shí)行為,很有可能會(huì)出現(xiàn)交易糾紛.查檔一是可以確認(rèn)該成交物業(yè)的權(quán)利人是否是簽約的人,二是確認(rèn)簽約的賣(mài)方是不是占該物業(yè)的全部所有份額,三是確認(rèn)是否在銀行抵押. 在這個(gè)簽約的環(huán)節(jié),應(yīng)注意的問(wèn)題有以下幾點(diǎn): 如果賣(mài)方權(quán)利人只有一個(gè)人名的話,中介和買(mǎi)房應(yīng)弄清此人是否已婚,如果已婚,其賣(mài)房行為是否得到其配偶的同意支持,如果是的話,應(yīng)由夫妻同往簽署,如果另外配偶一方未能親自到達(dá)共同簽約,最能是簽約人能同時(shí)出示配偶的親筆授權(quán)書(shū),這樣防止婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)私自轉(zhuǎn)移導(dǎo)致交易最終不能成交的情況發(fā)生.不然,中介方要承擔(dān)把關(guān)不嚴(yán),未有盡職盡責(zé)的責(zé)任,買(mǎi)方很有可能會(huì)損失定金,甚至是首期款等! 在中介交易實(shí)務(wù)中,通常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榧庇诤瀱?而未能取得該物業(yè)另個(gè)一個(gè)未在房產(chǎn)證上登記姓名的人的書(shū)面授權(quán)書(shū)而促成三方交易.一旦出現(xiàn)權(quán)利人另外一方并不同意出售此物業(yè)而導(dǎo)至向法院訴訟后,法院會(huì)宣布此合同無(wú)效的,買(mǎi)方就有可能帶來(lái)無(wú)心的麻煩和金錢(qián)損失 比如有些夫妻一方私自處理婚內(nèi)財(cái)產(chǎn),或是老公買(mǎi)給二奶的,后來(lái)要出售時(shí)被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合買(mǎi)的房,現(xiàn)在深圳有大量未婚同居者共同買(mǎi)房,房產(chǎn)證上寫(xiě)上一個(gè)人的名字時(shí),很有可能被寫(xiě)上名字的人利用這個(gè)便利私自處置房產(chǎn) 過(guò)戶交納相關(guān)稅費(fèi)(如需贖樓的先贖樓,如買(mǎi)房需向銀行貸款的要申請(qǐng)銀行貸款) 這個(gè)過(guò)戶如果按業(yè)主(賣(mài)方)的房產(chǎn)證是在銀行抵押的話,就要先贖樓,也就是還清銀行的欠款后,銀行歸還其房產(chǎn)證原證,這樣業(yè)主才擁有房產(chǎn)的100%份額,這樣才可以到國(guó)土局進(jìn)行正常交易 ~ 過(guò)戶時(shí)要交納的稅費(fèi)情況又分以下幾種: A. 原房產(chǎn)證登記時(shí)間到交易時(shí)間滿五年的,可以免去營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)也會(huì)免去城建維護(hù)費(fèi)和教育附加稅,否則將不得免除； 如果即滿五年，同時(shí)業(yè)主夫妻雙方在深圳范圍內(nèi)名下僅有唯一的這套房，那么又可免除個(gè)人所得稅，此時(shí)在新證上完全可以按成交價(jià)來(lái)填寫(xiě).這樣的好處是，因?yàn)樯钲诘姆繚q的快，而且人的流動(dòng)性也大，沒(méi)準(zhǔn)哪天新業(yè)主也要賣(mài)房，這樣你的房產(chǎn)證價(jià)格高，有利于快點(diǎn)出手，也可以賣(mài)個(gè)更好點(diǎn)的價(jià)喲！當(dāng)然，你的新證的價(jià)格填寫(xiě)的高了，契稅等稅費(fèi)會(huì)相應(yīng)增加一些，但都是不多的，可以考慮按成交價(jià)填寫(xiě)喲，這樣銀行貸款不論是現(xiàn)在還是以后都有可能方便多貸喲. B.應(yīng)交納的稅費(fèi)及費(fèi)率： 契稅： 新證價(jià)格＊1.5% 印花稅：新證價(jià)格＊0.1%(買(mǎi)賣(mài)雙方各付一半) 交易見(jiàn)證費(fèi)：關(guān)外每平方6元，關(guān)內(nèi)好象是每平方3元 查檔費(fèi)：50元 貼花稅：5元 營(yíng)業(yè)稅：新證價(jià)格＊5% 城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi)是在產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上就有，否則無(wú)營(yíng)業(yè)稅就沒(méi)有這些費(fèi)用，費(fèi)率是營(yíng)業(yè)稅的0.1%和3% 個(gè)人所得稅：(新證價(jià)格-原證價(jià)格-原業(yè)主購(gòu)房時(shí)產(chǎn)生的正當(dāng)稅費(fèi)和一定數(shù)額的裝修費(fèi)，通常是原證價(jià)的15%)＊20% 其中，契稅和登記費(fèi)是在領(lǐng)取新證的時(shí)候才交付，所有費(fèi)用都是由銀行代收，然后再拿銀行開(kāi)的收據(jù)去國(guó)土局換取正試交稅發(fā)票.

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找個(gè)中介吧, 自己搞很麻煩的. 一般房產(chǎn)交易過(guò)戶的流程手續(xù):先簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買(mǎi)到),在合同里面都寫(xiě)明你們雙方的約定,比如怎么付款,分幾次付款,一般都是簽了買(mǎi)賣(mài)合同首付給他3成,然后去房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶,過(guò)戶當(dāng)日付6成,等你拿到產(chǎn)證后給他最后的1成。過(guò)戶的手續(xù)不復(fù)雜,只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證,就可以去過(guò)戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場(chǎng),要簽字的,如一方不去的話要去公證處作委托的!一次性付款就是在時(shí)間上比貸款要快1個(gè)月......

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