【成功案例入選理由】 法理清晰，法律與政策的關(guān)聯(lián)性把握得當(dāng)，依法駁斥對方當(dāng)事人片面理解法律的纏訴，依法維護當(dāng)事人的合法利益。

【基本案情】 甲（賣家）、乙（買家）、丙（中介）三方簽訂《房地產(chǎn)買賣中介合同》，合同約定：甲將本市 XX 室房屋出售給乙，房屋售價為NNN萬元。合同簽訂后，乙按照合同約定支付了首付款MM萬元（包含Y萬元定金）。

甲、乙、丙三方簽訂《房地產(chǎn)買賣中介合同》后，本市出臺有關(guān)規(guī)定明確，非本市戶籍居民家庭申請購買首套住房時，購房人應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳納 1 年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。

甲獲悉此規(guī)定后，主動與乙、丙聯(lián)系，核實乙的購房資格。乙明確告知甲，乙非本市戶籍居民家庭成員，無購房之日起前2年內(nèi)累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，乙不符合購房的前述政策條件。

為此，甲希望盡快解除甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，但乙表示拒絕。乙稱，乙可以通過虛假材料和非正常手段，辦理房屋過戶手續(xù)，繼續(xù)履行該《房地產(chǎn)買賣中介合同》。甲不愿意通過虛假材料和非正常手段，辦理房屋過戶手續(xù)。甲、乙雙方各執(zhí)己見。

丙則表示，丙咨詢過自己的法律顧問，法律顧問的意見是，甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，合同內(nèi)容是當(dāng)事人真實的意思表示，又不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，所以，該合同是合法、有效的。乙是否符合在本市購房的條件，不影響合同本身的法律效力。至于甲、乙雙方按照該合同的約定，付款、交房以后，乙是否能進行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，是和甲無關(guān)的問題。此無關(guān)問題，不能導(dǎo)致該《房地產(chǎn)買賣中介合同》被解除。該《房地產(chǎn)買賣中介合同》可以按照合同的約定繼續(xù)履行。

甲感覺乙通過虛假材料和非正常手段，辦理房屋過戶手續(xù)不妥，會把甲扯進法律糾紛，希望和乙解除該《房地產(chǎn)買賣中介合同》；同時，甲對丙的說法也表示懷疑，遂向我們咨詢應(yīng)該如何依法處理這個問題。

【我們對本案的分析意見及工作方法】 我們認(rèn)為，根據(jù)《合同法》的基本原理，甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，確實是合法、有效的。但是，絕對的將合同的履行游離于政策以外，這不僅在實踐中，同時在法理上也是行不通的。所以，本案中，丙的法律顧問將合同有效的問題和本市的有關(guān)政策截然分離開來的觀點，是不正確的。至于乙認(rèn)為可以通過虛假材料和非正常手段，辦理房屋過戶手續(xù)的做法，更是違法和不可取的。因此，甲要求解除甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，從總的法律走向上分析，是可以得到法律支持的。

具體承辦本案的律師認(rèn)為，具體處理好本案，必須將合同的履行與政策調(diào)控之間的關(guān)系充分、有效地結(jié)合起來，才能具體得出甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》是應(yīng)該繼續(xù)履行，還是應(yīng)該依法解除的結(jié)論。

由于本市的該規(guī)定是一個近期新出臺的政策性文件，因此，深入理解該文件規(guī)定明確的，非本市戶籍居民家庭申請購買首套住房時，購房人應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳納 1 年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明這個問題與甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》之間的關(guān)系，是尋找甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》是應(yīng)該繼續(xù)履行，還是應(yīng)該依法解除這個問題正確結(jié)論的關(guān)鍵。

為此，律師仔細研究了該規(guī)定。通過研究，律師發(fā)現(xiàn)，如何具體執(zhí)行該文件，是有配套細則的。細則規(guī)定，執(zhí)行該文件的時間節(jié)點是，新建商品住房以合同鑒證時間為準(zhǔn)，二手住房以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。

因為甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》約定出賣的房屋是二手房，目前未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，所以，如果乙不具備在購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的條件，乙是暫不具備在本市購買二手房的資格的。也就是說，根據(jù)政策規(guī)定，甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》是因政策原因無法繼續(xù)履行的。

據(jù)此，律師在獲得甲的授權(quán)后，代理甲向法院提起了訴訟，要求法院依法解除甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》。

訴訟過程中，乙、丙雙方共同堅持丙法律顧問的觀點，認(rèn)為甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，符合《合同法》關(guān)于合同有效的基本條件。由于法律的效力高于政策約束力，所以，乙、丙雙方雖然不要求法院認(rèn)定本市的有關(guān)規(guī)定約束力低于國家法律的效力，但是，乙、丙雙方有權(quán)要求法院認(rèn)定乙是否符合在本市購房的條件，不影響合同本身的效力。乙、丙雙方堅持認(rèn)為甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》履行后，即甲、乙雙方按照該合同的約定，完成付款、交房以后，乙是否能進行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，是和甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》履行無關(guān)的問題。要求法院判決駁回甲的訴訟請求。

對此，律師反駁，法律與政策是現(xiàn)代社會調(diào)控社會秩序和社會生活互為補充的兩種手段，各自發(fā)揮獨特且相互補充的作用。法律是由國家制定或認(rèn)可并由國家強制力保證實施的具有普遍效力的行為規(guī)范體系，具有普適性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特征，這是毫無疑問的。但是，法律在具體的社會生活中如何具體適用，在程序上，是靠法定的程序來落實和保障的。在尺度上，有時是靠司法解釋來落實的，有時也是可以依法通過政策來體現(xiàn)的。所以，政策與法律之間關(guān)系的密切聯(lián)系，是不能簡單、機械地割裂的。

具體到本案中，雖然甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，符合《合同法》關(guān)于合同有效的基本條件，但是，根據(jù)本市新出臺的政策規(guī)定，由于乙不具備購房資格，而導(dǎo)致甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》中，與房屋買賣問題具有最重要關(guān)聯(lián)的法律環(huán)節(jié)，即房屋產(chǎn)權(quán)變更登記不能因符合條件而進行，所以，甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》中所記載的合同根本目的，也就是無法實現(xiàn)的。雖然導(dǎo)致甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》中所記載的合同根本目的無法實現(xiàn)的過錯，不可歸責(zé)于甲、乙、丙三方任何一方。但是，乙、丙將合同的有效性和本市的有關(guān)政策截然分離開來的觀點，是不正確的。甲要求依法解除甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》的訴求，是應(yīng)該得到法律支持的。

本案的主審法院認(rèn)可律師的觀點，對乙、丙指出，將合同有效性和本市的有關(guān)政策截然分離開來的觀點，是不正確的。在乙、丙雙方堅持自己觀點的情況下，本案主審法官明確向乙、丙雙方表示，如果該合同不能通過甲、乙、丙三方協(xié)商的方式解除，法院會依法判決該合同解除。

【案件處理結(jié)果】 在法院主持調(diào)解下，甲、乙、丙三方協(xié)商解除了甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》。

來源：網(wǎng)絡(luò)