房屋中介通過(guò)向消費(fèi)市場(chǎng)提供房屋評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)收取服務(wù)報(bào)酬，那么，如果居間的房屋在交易前就已被法院查封導(dǎo)致中介無(wú)法幫購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)過(guò)戶，中介能主張服務(wù)報(bào)酬嗎？近日，惠山法院審結(jié)一起居間合同糾紛，依法駁回了中介的訴訟請(qǐng)求。

售房人陳某通過(guò)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）居間出售房屋一套。2016年11月，購(gòu)房人王某、售房人陳某與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同簽訂了房屋買賣合同，三方對(duì)定金、房款等支付事宜進(jìn)行了約定，并約定由購(gòu)房人王某向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付中介服務(wù)費(fèi)，但如陳某或王某有一方違約，則由違約方支付中介服務(wù)費(fèi)。同日，王某向陳某支付了5萬(wàn)元購(gòu)房定金。之后房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在為王某、陳某辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)得知，陳某出售的房屋在合同簽訂前就已經(jīng)被法院查封，導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未能幫王某實(shí)現(xiàn)過(guò)戶，該筆房屋買賣的交易最終也未能完成。經(jīng)調(diào)查，涉訴房屋因陳某涉其他經(jīng)濟(jì)糾紛早已被法院查封。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為，其作為房屋中介為陳某居間出售房屋，已經(jīng)履行了中介服務(wù)義務(wù)，而陳某違約應(yīng)當(dāng)支付中介服務(wù)費(fèi)，故訴至法院，要求判令陳某向其支付中介服務(wù)費(fèi)18600元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案是一起因房屋買賣引起的居間合同糾紛，而居間合同的特征是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。本案所涉合同雖已訂立，但合同所涉交易的房屋在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間介紹時(shí)早已被法院查封。根據(jù)法律規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。即本案所涉合同的根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并未完成居間事項(xiàng)，不得要求委托人支付報(bào)酬。同時(shí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司亦未提交任何證據(jù)證明其為從事本案所涉居間活動(dòng)支出必要費(fèi)用。

雖然房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為其未能完成居間事項(xiàng)是因陳某的違約所致，但房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)的房屋買賣居間人，在提供中介服務(wù)時(shí)，理應(yīng)可以通過(guò)合法途徑對(duì)交易標(biāo)的物的現(xiàn)狀全面了解，充分發(fā)揮自己的專業(yè)知識(shí)，盡最大可能為交易雙方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)；房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司還應(yīng)對(duì)居間事項(xiàng)盡到專業(yè)、詳盡、必要、審慎的審查、核實(shí)義務(wù)，如核實(shí)房源信息、核實(shí)房屋權(quán)屬狀況、判斷交易的可行性等，事實(shí)上房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并未盡到最起碼的義務(wù)而導(dǎo)致居間不成；更何況房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在本案中居間介紹買賣法院查封的房產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)屬于違法行為，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。綜上，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的主張不能成立。但如果該房產(chǎn)是在居間服務(wù)開始后才被法院查封的，中介公司之前已經(jīng)盡到了審核義務(wù)，中介公司則可以酌情要求支付必要費(fèi)用。

律師說(shuō)法：

居間合同并不等同于委托，居間本身的意義也在于必須要達(dá)到特定的目的，報(bào)酬是居間人服務(wù)成功的對(duì)價(jià)，沒(méi)有促成合同的成立，則不得請(qǐng)求支付報(bào)酬。隨著網(wǎng)絡(luò)和大數(shù)據(jù)的發(fā)展，提供免費(fèi)房源信息的網(wǎng)站和應(yīng)用軟件也是琳瑯滿目，在此情況下，房屋中介公司的作用就不能僅停留在提供房源信息上，而是應(yīng)當(dāng)提供更完善的如核實(shí)房源信息真?zhèn)巍⒑藢?shí)房屋權(quán)屬實(shí)際狀況、判斷交易可行性等專業(yè)服務(wù)。房屋中介公司有義務(wù)學(xué)習(xí)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，不斷提升業(yè)務(wù)素養(yǎng)，相關(guān)的業(yè)務(wù)監(jiān)管部門也應(yīng)該對(duì)這些公司開展常態(tài)化的法律法規(guī)普及工作，

當(dāng)然，如果居間雙方事先訂有約定，并且中介公司確實(shí)也為促成交易付出了具體直接的投入，則可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。同時(shí)，如果居間雙方特別約定了報(bào)酬的支付條件，則應(yīng)當(dāng)尊重其約定。在實(shí)踐中，確實(shí)也存在委托人在交易最后階段有意避開中介而從事交易的“跳單”行為，在此情形下，司法實(shí)踐認(rèn)為，只要委托人與相對(duì)人所達(dá)成的交易在實(shí)質(zhì)上利用了居間人的勞動(dòng)，則居間人就有權(quán)向委托人主張居間報(bào)酬，這不僅是法律對(duì)居間人合法利益提供的保護(hù)，更是和諧社會(huì)誠(chéng)信價(jià)值的體現(xiàn)。

來(lái)源：江蘇高院