一、房屋租賃合同糾紛案件6個熱點問題

　　2014年至2016年上半年，我院共審結房屋租賃合同糾紛案件742件，占房地產類案件總數量的15%。依據民法通則、合同法、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關規定，結合司法審判實踐，我們歸納整理出涉及房屋租賃的熱點問題及相關典型案例予以公布，并就當前房屋租賃中的高風險點給社會公眾進行提示。

　　(一)群租現象

　　群租，是指出租人將房屋裝修改造后分成多個單元，分別出租給多個承租人居住使用。群租房價格低廉，很好地迎合了低收入人群的租房需求。而對出租人來說，將房屋拆分群租，能夠比整體出租獲取更高的利益。但不能忽視的是，群租房可能因改造破壞房屋的主體結構，有限的空間里居住人數過多，也給房屋和小區的治安、衛生、消防等帶來較大的安全隱患。2013年7月18日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市公安局和北京市規劃委員會聯合發布《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，明確禁止將房屋改造后分割出租。

　　實踐中，當事人常以房屋為群租房為由起訴要求確認租賃合同無效。對此法院認為，《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》僅為地方性規定，違反上述規定并不影響租賃合同的效力，故當事人一方以房屋屬于“群租”房為由要求確認房屋租賃合同無效的，不予支持。但同時也明確，法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規定的違法行為予以處理。

　　(二)保障房出租

　　保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，其根本目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求。故購買保障性住房后將其出租獲利，并不符合政府保障房制度設立的初衷。實踐中，當事人以租賃房屋為保障性住房為由，要求確認租賃合同無效的情況屢見不鮮。我院2014年至2016年上半年審結涉保障性住房的租賃合同糾紛18件，其中6件都涉及租賃合同的效力爭議。

　　我國法律并未明確禁止保障性住房的租賃，故當事人僅以租賃房屋為經濟適用住房或限價商品住房為由，要求確認房屋租賃合同無效的，并不符合合同法關于合同無效的規定，法院不予支持。但同時亦須明確，法院未對合同效力進行否定，并不影響行政主管機關對違反行政管理規定的違法行為予以處理。

　　(三)房屋面積不符

　　房屋租賃合同履行過程中，承租人主張房屋實際面積小于合同約定面積，并據此要求拒付或減付租金的案件時有發生。我院受理的房屋租賃合同糾紛案件中，涉面積爭議的約占14.4%。對該類案件，法院主要審查雙方租賃合同中的約定，具體來說，如果租賃房屋的具體范圍需要依據雙方在合同中約定的面積來確定，并且租金數額與租賃面積直接相關，那么承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，要求出租人承擔減付租金等違約責任的，法院可予支持;如果租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內未提出異議，那么承租人后又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，法院不予支持。

　　(四)提前解約

　　房屋租賃合同屬于持續性合同，一般約定了幾個月到幾年的租賃期。但在合同履行過程中，難免出現市場租金行情變化、承租人居住或經營需求變化等情況，導致出租方或承租方提出提前解除合同的要求，從而引發糾紛。我院2014至2016年上半年審結的742件房屋租賃合同糾紛案件中，因一方當事人提前解約引發的糾紛297件，占比40%。對此，法院采取的處理原則是，出租人因租金上漲等自身原因要求解除合同的，屬不誠信行為，不予支持，承租人要求繼續履行合同的，法院一般予以支持。承

　　租人單方搬離房屋的，不具有單方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判決解除合同，由承租人承擔違約責任;如果出租人堅持不解除，法院不宜強制承租人必須使用房屋，可以直接判決解除租賃合同，要求承租人就提前解約給出租人造成的損失承擔賠償責任。

　　(五)帶照租賃

　　商業用房的租賃市場上，存在著一種特殊的租賃現象--帶照租賃，即出租人將租賃房屋及以租賃房屋為經營場所辦理的營業執照一并提供給承租人，承租人不僅可以使用租賃房屋，還可依據出租人的營業執照載明的經營范圍，在租賃房屋中經營，因此，帶照租賃的租賃合同實際上包含了提供營業執照和提供房屋供他人使用兩部分內容。營業執照的使用屬于行政監管的范疇，所以一般來說，不會影響房屋租賃合同的效力。但需注意，因國家對于涉及國計民生、國家利益、社會公共利益等的項目設置了限制經營和特許經營制度，若承租人使用出租人提供的營業執照進行經營的范圍包含了國家限制經營、特許經營的活動，則屬于擅自變更經營主體，會對市場秩序造成破壞，影響國家、集體利益以及社會公共利益，所以該類帶照租賃應認定無效。

　　(六)因糾紛導致房屋空置損失的負擔

　　出租人將房屋交付承租人后，因雙方產生糾紛導致房屋空置的，承租人是否應當承擔空置期間的房屋租金或使用費，是實踐中容易引發爭議的問題。原則上，只要承租人未將房屋交還出租人，即使空置，只要房屋仍處在承租人的實際控制下，承租人就應當負擔實際交還房屋之前的房屋租金或使用費。出租人在起訴要求承租人騰退房屋的同時，可以一并要求承租人承擔房屋空置期間的租金或房屋使用費。具體的費用標準由法院根據房屋是否符合合同約定的使用條件、訴訟中評估鑒定期限延長的原因、當事人過錯程度等因素予以確定。

　　二、房屋租賃合同糾紛7個典型案例

　　為了更好理解剛才通報的房屋租賃中的6大熱點問題，我們梳理了相關典型案例，下面對與6個熱點問題相關的案例依次進行通報。

　　案例01　群租現象

　　2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，約定張某租賃中介公司所有的一套房屋中的一間，租金標準每月1500元，租期1年。合同簽訂當日，張某支付租金及押金后，入住該房屋。合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人。第二年4月，相關行政管理部門在租賃房屋所在小區張貼告知書，對打隔斷群租、出租廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等違法出租房屋行為進行整頓治理，要求上述房屋的承租人盡快搬離。5月19日，相關部門聯合執法清理群租房，張某主動搬離了租賃房屋，距1年租賃期滿還差2個月。后張某提起訴訟，訴訟請求為，(1)請求確認雙方租賃合同無效;(2)中介公司返還已支付的房屋租金及押金。

　　法院審理后認為，張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，雙方均應自覺依約履行各自義務。因中介公司在合同履行過程中將房屋群租，違反了房屋出租的相關管理規定，在相關部門清理群租房過程中，張某于2014年5月19日搬離房屋，法院確認雙方的合同于2014年5月19日解除，并判決返還已支付的剩余租金及押金。

　　案例02　保障房出租

　　朱先生于2005年3月購買了位于北京市昌平區天通西苑經濟適用房一套，并實際居住使用。2011年6月，朱先生搬入其另外購買的一套商品房，天通西苑經濟適用房在閑置2年后于2013年出租給高先生。出租后，朱先生希望提前將房屋收回，在與高先生協商無果后，起訴至法院，以經濟適用住房對外出租違反相關規定為由，要求法院判決雙方簽訂的房屋租賃合同無效，返還房屋。

　　法院審理后認為，朱先生與高先生簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，雙方均應依約履行各自義務。朱先生以房屋系經濟適用房為由要求確認房屋租賃合同無效，沒有充分的法律依據，法院不予支持。判決書中同時寫明，法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規定的違法行為予以處理。最終判決駁回了朱先生的訴訟請求。

　　案例03　房屋面積不符

　　2012年8月，劉先生與樂家公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂家公司將其代理的401號房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平方米，租賃期限1年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂家公司支付了約定費用后入住房屋。入住后不久，劉先生經查詢發現401號房屋面積只有67.7平方米，遂與樂家公司交涉要求減少租金。遭到拒絕后，劉先生于2012年10月委托律師向樂家公司發出律師函，以房屋實際面積小于合同約定面積為由，要求自律師函送達之日起終止雙方簽訂的房屋租賃合同，并按照實際建筑面積重新計算租金，退還多收租金、中介費以及其他相應費用。隨后，劉先生搬離訴爭房屋。后雙方協商未果，劉先生向法院起訴，要求確認雙方租賃合同自律師函送達之日解除，樂家公司退還其房租、中介費、押金等相應費用，賠償其違約金1萬元及搬家費用等實際損失。

　　法院認為，樂家公司作為專業的房地產中介機構，應當知道房屋的實際面積。劉先生作為普通的自然人，無法推定其在看房時有能力看出房屋面積不足78平方米。樂家公司在締約時未以房屋的實際面積67.7平方米而是以78平方米與劉先生簽訂合同，兩項面積存在較大差距，明顯不符合合同約定，影響劉先生的實際使用，存在重大過錯。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂家公司返還劉先生多收的租金等相應費用，并支付劉先生違約金1萬元，賠償其搬家費等實際損失。

　　案例04　房屋面積不符

　　2007年1月，永樂公司與快樂賓館簽訂租賃協議，約定永樂公司將其所有的3號樓出租給快樂賓館，建筑面積618平方米，租賃期限6年，年租金18萬元。合同簽訂后，永樂公司將訴爭房屋交付快樂賓館進行經營。2011年10月，快樂賓館逾期未支付租金，在永樂公司催收后，快樂賓館以實際租賃面積小于合同約定的面積為由拒付租金。永樂公司遂向法院起訴，要求快樂賓館向其支付拖欠的租金。

　　法院認為，根據租賃合同的約定，租賃房屋是雙方當事人認可的特定房屋，雙方約定的租金并非按照租賃面積數計算單價得出，而是固定的數額。租賃合同簽訂后，永樂公司依約交付該特定房屋，快樂賓館占有使用訴爭房屋的4年間均未提出任何異議，亦未采取訴訟或仲裁的手段對租賃合同的租金標準進行變更或撤銷，故其以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金，不能成立。法院據此判決快樂賓館向永樂公司支付拖欠的租金。

　　案例05　提前解約

　　2011年，王某與張某簽訂房屋租賃合同，王某租賃張某名下一處房屋開辦餐館。2014年，因經營不善，王某欠下原料款、工人工資等，在未通知張某的情況下突然停止營業，并撤離租賃房屋，遺留下大量的設備、桌椅未清理，也未繼續交納租金。因無法聯系上王某商討合同解除事宜，張某訴至法院，要求判決解除雙方租賃合同，王某將房屋清理恢復原狀后交還張某。王某未到庭應訴，書面向法院表示，除非張某對其物品和裝修等予以賠償，否則不同意解除合同。

　　法院經審理認為，王某自行搬離房屋且不再繼續支付租金，系已經以行為方式表示其不再履行合同，屬嚴重違約，張某要求解除合同，應當支持。租賃合同解除后，出租人有權要求承租人返還房屋。故法院判決解除雙方的租賃合同，王某清理房屋并將房屋恢復原狀返還張某。

　　案例06　帶照租賃

　　紅太陽公司是一家具有經營煙草、酒類相關營業特許資質的企業。2012年9月23日，紅太陽公司與李某簽訂《房屋租賃合同》，約定紅太陽公司將自己所有的經營用房出租給李某，并將自己的營業執照、煙草專賣許可證、酒類專賣證、食品衛生許可證一并提供給李某使用，但不得超出紅太陽公司營業執照及煙草專賣許可證的經營范圍。合同簽訂后，李某使用租賃房屋進行經營活動。李某支付房屋租金至2013年4月。2013年2月20日，紅太陽公司的法定代表人陳某將營業執照、煙草證、酒類專賣證等原件從李某處取走，到有關部門辦理工商年檢和換證，之后未將相關證照及時交給李某，造成李某自2013年2月20日起在無證的狀態下經營。李某因此向紅太陽公司提出要求終止租賃合同，紅太陽公司同意合同解除，但雙方就租賃保證金的退還等未達成一致，房屋未能交接。據此，紅太陽公司起訴至法院，要求李某返還房屋，支付經營期間的水電費、稅費及截止到實際騰退之日的房屋使用費。李某亦提出反訴，要求紅太陽公司返還租賃保證金5000元。

　　法院經審查認為，本案中，煙草零售是國家限制經營的行業，必須經過批準后方可開展經營活動。涉案的《房屋租賃合同》中，出租人將營業執照及煙草專賣許可證一并交由承租人使用，租賃合同應為無效。合同無效后，因該合同取得的財產應當返還，雙方都有過錯的，應各自承擔相應的責任。本案中，雙方當事人對該合同的無效均有責任，最終判決李某返還房屋、支付截止到實際騰退之日的房屋使用費及實際發生的水電費、稅費，紅太陽公司將租賃保證金5000元返還李某。

　　案例07　因糾紛導致房屋空置損失的負擔

　　2013年12月，徐先生與廣廈公司簽訂《租賃協議》，約定廣廈公司將74號商鋪出租給徐先生用于經營某品牌產品，徐先生需向廣廈公司交納租金及管理費，租賃期限從2013年12月30日至2016年12月29日。徐先生支付了押金和首期租金后，對該商鋪進行了裝修。2014年2月，裝修完成，徐先生進行試營業并申報相關材料，因該商鋪上有其他公司的注冊登記，導致徐先生無法辦理營業執照和衛生許可證。雙方經多次協商，此事仍未能解決。2014年11月，廣廈公司明確告知徐先生執照肯定無法辦出，徐先生隨即離開商鋪，但并未將商鋪返還廣廈公司。2015年2月，徐先生向法院起訴，要求解除租賃協議、廣廈公司賠償其經濟損失。廣廈公司則反訴要求確認協議于2014年12月1日解除，要求徐先生返還訴爭房屋并支付2014年12月2日起至房屋騰退之日止的房屋占有使用費。經徐先生申請，法院委托鑒定機構對74號商鋪的裝修殘值進行鑒定。2015年6月4日，法院組織雙方進行了交接，徐先生向廣廈公司返還了訴爭商鋪。

　　法院認為，雖然徐先生未實際經營，并在2014年11月撤場，但其直到2015年6月4日才將訴爭商鋪返還給廣廈公司，故仍應支付其實際占有訴爭商鋪期間的租金及管理費。但考慮到因相關證照無法辦理必然對徐先生的正常經營造成不利影響，且廣廈公司對于租賃協議的解除承擔主要責任，徐先生承擔次要責任，故法院根據以上因素，酌情確定了一定的租金及管理費。

　　三、房屋租賃交易風險提示

　　為了更好地規范租賃雙方的交易行為，減小交易風險，我們結合審判實踐的經驗，梳理了在房屋租賃中需注意的幾方面情況。

　　(一)房屋租賃合同簽訂階段

　　第一，租賃雙方應當提前了解租賃房屋的性質，對幾類特殊的租賃加以關注。

　　1.帶照租賃。一般來說，營業執照的使用不影響房屋租賃合同的效力。但是，若承租人使用出租人提供的營業執照進行經營的范圍包含了國家限制經營、特許經營的活動，則該租賃合同無效。故進行帶照租賃時，租賃雙方都應當按照法律規定從事經營活動，不得通過帶照租賃的方式將包含限制經營或特許經營業務的營業執照提供給他人使用。

　　2.保障性住房及群租房租賃。保障性住房或群租房的租賃雖然不會導致租賃合同無效，但并不符合相關法律規定，出租人出租該類房屋，可能會受到相關行政機關的行政處罰。出租人應當按照法律規定的用途使用房屋，不要貪圖一時之利，做違反國家政策法律的行為;承租人也應避免租賃此類房屋，以免因小失大，導致自身利益受損。

　　第二，租賃雙方應當在房屋租賃合同中對雙方權利義務等事項作出明確約定，以免爭議發生。

　　房屋租賃合同中應當明確約定租賃房屋的實際面積、租金的計算方法、提前解除租賃合同的條件及相應責任承擔等。出租人應當遵守誠實信用原則，將出租房屋的真實情況向承租人如實告知。承租人也應通過查看租賃房屋所有權證或向權威機構查詢等方式，確認房屋性質、房屋面積等基本情況。

　　(二)房屋租賃合同履行階段

　　房屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應遵循誠實信用原則，嚴格履行合同約定的義務。

　　第一，承租人應當以法律規定和合同約定的方法和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。

　　第二，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人對房屋進行裝飾裝修或擴建，應征得出租人的同意。出租人亦應當時時關注租賃房屋的實際狀況，若不同意承租人的裝飾裝修或擴建行為，應當在知道或應當知道承租人行為的合理期限內(一般為6個月)提出異議，否則將視為同意承租人的裝飾裝修或擴建行為。

　　第三，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人將房屋轉租給第三人，應征得出租人的同意。若承租人未經同意將房屋轉租，出租人有權在知道或應當知道轉租事實的6個月內提出異議，要求解除租賃合同。

　　(三)房屋租賃合同糾紛發生階段

　　房屋租賃合同履行過程中，由于各種主客觀因素影響，難免導致糾紛產生。糾紛發生之后，雙方當事人應當及時收集證據，采用法律手段保護自己的合法權益。與此同時，雙方還需注意：

　　第一，因一方違約導致房屋租賃合同無法繼續履行的，守約方應當采取合理措施減少損失擴大，這也是守約方的法定義務之一。如承租人要求提前解除合同而從租賃房屋中搬離的，出租人不能任由房屋空置，而讓承租人支付高額的賠償費用;反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也應采取合理措施，如正在進行裝修的應停止裝修，或停水停電的情況下應及時將房屋內的物品處理，防止損失進一步擴大。

　　第二，當事人雙方同意終止合同或者經審查合同無法繼續履行的，雙方當事人應當及時辦理房屋交接。訴訟期間，雙方當事人可以在法院的組織下進行交接，也可自行辦理交接。如果當事人一方在法院釋明后仍拒絕交接的，應當承擔此期間的房屋租金或房屋使用費。租賃雙方交接房屋時應當辦理正式的書面交接手續，對交接進行簽字確認，便于法院對交接的程序和時間進行認定，防止當事人遭受不必要的損失。

　　以上是我們針對房屋租賃過程中易出現的風險點進行的提示。總的來說，作為房屋租賃交易的參與者，租賃雙方都應做到以下兩方面：一是嚴格遵守法律規定，切勿為了貪圖一時之利鉆法律的空子，做出違反國家政策法律的行為;二是嚴格秉持誠實信用原則，誠信簽約、誠信履約。歸根結底，租賃雙方作為房屋租賃交易的實際參與者，其行為是保證雙方實現共贏和促進房屋租賃市場健康發展的關鍵和根本。也希望我們今天通報會的內容能夠為規范租賃雙方交易行為、引導當事人合理理性維權提供幫助。

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