一、買期房怎樣約定房屋面積

預(yù)售商品房的銷售面積是開發(fā)商提供施工圖紙由有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)圖紙測算出來的，與實(shí)際交付的商品房面積可能存在一定的差異。但房屋建筑面積的誤差，不應(yīng)超過正負(fù)3%。房產(chǎn)的銷售面積是由兩部分組成的：套內(nèi)建筑面積+公共分?jǐn)偯娣e。如果公共分?jǐn)偯娣e增大，而套內(nèi)建筑面積減少，但總面積仍然可以控制在合同約定的范圍內(nèi)，開發(fā)商不需承擔(dān)違約責(zé)任;但對購房者而言，套內(nèi)建筑面積的減少，意味著房屋使用率的降低，意味著花錢買分?jǐn)?。因而在合同中最好?guī)定出各部分變化的比例，限制開發(fā)商惡意的變更。

二、買期房如何約定房屋交付

關(guān)于期房的交付，最好約定一個(gè)雙方認(rèn)可的交付標(biāo)準(zhǔn)。目前的格式合同中僅規(guī)定了四種標(biāo)準(zhǔn)：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

這四種標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)取得一定的證明文件，但驗(yàn)收部門不可能對每套房子都進(jìn)行驗(yàn)收，只能通過抽查方式進(jìn)行，難免會(huì)有部分房產(chǎn)存在這樣或那樣的問題，這就涉及到該種房屋是否視為交付?作為開發(fā)商，已經(jīng)取得了政府部門的批準(zhǔn)文件，當(dāng)然認(rèn)為符合交付條件;但對客戶來講，自己的房子存在問題，肯定不算交房;開發(fā)商什么時(shí)候符合條件，什么時(shí)候算交房，修繕期間開發(fā)商需要支付逾期交房的違約金。特別是對精裝修的房產(chǎn)，存在問題的概率越大，但是現(xiàn)在的合同文本中卻無法解決。因此，無論對開發(fā)商還是客戶來講，通過補(bǔ)充協(xié)議的方式，約定好本套房產(chǎn)的交付條件及承擔(dān)責(zé)任的方式都是非常有利的。存在問題的房屋如果視做交付，那么開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，而不需要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任;存在問題的房屋不視做交付，那么開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，需要向客戶支付一定的違約金作為賠償，逾期交房超過一定的天數(shù)，則客戶可以行使退房權(quán)。

三、期房銷售的條件有哪些

根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，期房銷售應(yīng)符合下列五個(gè)條件：

第一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押;

第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購買人;

第三，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間;

第四，已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;

第五，已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。