隨著市場經濟的蓬勃發展,廣告也已經深入到社會生活的各個領域,尤其是現在不少小區都在積極開發區內資源,利用共用部位、共用設施設備經營廣告,使得小區廣告收益逐漸成為住宅小區內的流行話題。

但是小區廣告收益的歸屬分配缺乏法律上的規范,廣告興旺而管理混亂,現實生活中因此造成的糾紛也不少見。

相關案例

案例：A市某小區甲投訴稱，在他們小區的電梯內，經常會有一些廣告。她說，每個電梯廣告都有三個廣告位，每月都會有固定的廣告費收入，但是別人在電梯里打廣告，這些錢業主卻收不到。甲說，房子已經由開發商賣給業主了，公共部分也進行了分攤，因此，在電梯里面做廣告，收入就應該是業主的。

該小區物業管理處乙表示，小區電梯廣告確實是管理處在經營，但收入是全體業主的，因為業主委員會沒賬戶，收入目前在物業公司的賬上，賬目由業主委員會進行監管。他說，這筆錢怎么用，需業主委員會討論。小區業主委員會丙也表示，小區在和物業公司簽訂管理合同時，就已明確電梯廣告收入屬于全體業主。甲的困惑、物業管理處乙的表示及業主委員會丙的說辭該怎么解讀呢？

相關法律法規規定

《民法典》第二百七十一條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

《民法典》第二百七十四條：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

《民法典》第二百八十二條：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

《物業管理條例》第五十四條：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。 律師解讀：廣告收益歸業主所有

2020年5月28日下午，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典），自2021年1月1日起正式施行。

小區中以占用業主共有部分進行經營而獲得的收益主要有以下幾個方面：公共道路停車費(必須留有消防通道4.5米以上的距離，消防車通行4米、偶有非機動車輛留0.5米的距離)；各運營商交納的場地使用費；信號輸入或改造費用；電梯間及樓梯間廣告收益；公共區域廣告收益等。電梯屬于公用設施，根據《民法典》二百七十四條之規定，屬于業主共有。小區物業利用業主共有的電梯向外招租廣告，并獲取廣告費收入，根據《民法典》二百八十二條之規定，該收入扣除合理成本之后，歸全體業主共有。

根據《民法典》和《物業管理條例》的規定，小區業主對所購房屋單元享有專有所有權，對建筑物的外墻、電梯和樓道等共有部分享有共有所有權。也就是說小區電梯的使用權和收益都應該歸于業主。同時，業主對共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監督權，物管公司無權擅自處分建造物共有部分的使用權，物管利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物管企業的同意后，按照規定辦理手續。如果業主不同意，業主委員會有權拒絕廣告進入小區電梯。

其他相關問題解讀

問題一：物業可否未經業主同意，進行電梯廣告招租？

無論是建設單位還是物業管理企業或者其他管理人，作為物業的管理者對其管理的區分所有建筑物的共有部分在不損害業主利益的情況下，是可以對其進行利用的，并且通過利用這些共有部分創造利益，使共有部分產生收益，做到物盡其用。由于共有部分的權利屬于全體業主，對其利用而增加的收益，也應當歸全體業主所有，只是利用共有部分的管理者可以扣除成本。小區公用電梯本就屬于業主共有的公用設施，強調在不損害業主利益的情況下，是可以決定電梯廣告招租的，但收益應歸屬全體業主共有。

問題二：物業要是耍賴皮，業主拿不到共有部分的收入分配怎么辦？

首先業主先找物業談，并給其發律師函。無果后，業主可以要求街道、居委會進行調解。調解不成的，業主或者業主委員會可以向法院提起訴訟，訴訟是最后的救濟途徑。

問題三：物業不分收益，業主是否可以不繳納物業費？

原則上還是要繳物業費，但可以主張部分扣除。在法律上有抵消制度，在物業服務合同中，物業提供服務，業主繳納相應的費用，物業是債權人。而同時，在履行物業合同過程中，物業利用業主共有部分的財產獲得了廣告收益，那就意味著物業實際上欠了業主錢，等額部分就可以抵消了。但必須注意，僅等額部分可抵消，不可以物業存在廣告收益為由惡意欠繳物業費。

問題四：為何《民法典》二百八十二條要規定扣除合理成本？

明文規定扣除合理成本，主要是考慮了物業公司在電梯廣告招租及維護中確實產生了一些合理成本費用，另外這樣規定也不至于打擊物業公司的積極性，讓物業更加積極招租，避免資源的閑置。