【案情簡介】某區管委會的辦公場所被征收，其與拆遷人甲公司簽訂《房屋拆遷補償安置協議（產權調換）》，調換房屋位置為拆遷原地再建的甲公司工業大廈，調換面積1365.93平方米。此后，某區管委會與甲公司簽訂《商品房買賣合同》購買工業大廈第四層商品房。甲公司認可某區管委會已經全部付清案涉購房款，未辦理過戶登記手續的原因在甲公司。甲公司已向某區管委會交付上述商品房，某區管委會對案涉商品房已進行裝修。

上述商品房買賣協議簽訂之后，甲公司以工業大廈的所有權及土地使用權為乙公司向某銀行貸款提供抵押擔保。因乙公司未能按約定還貸，某銀行提起訴訟。在某銀行訴甲公司、乙公司借款合同糾紛案中，法院査封了甲公司所有的工業大廈，并判決甲公司在工業大廈所有權以及相應土地使用權的價值范圍內承擔擔保責任。判決生效后，某銀行向法院申請強制執行。某區管委會作為案外人提出執行異議，請求解除對工業大廈第四層樓的査封，法院裁定中止執行，某銀行向法院提起申請執行人執行異議之訴，請求準許執行。

一、法院裁判情況

一審法院認為，某區管委會雖與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，已支付購房款，且已合法占有涉案房產，但其至今未取得涉案房產的所有權，僅為合同債權人，所享有的民事權益不足以對抗生效法律文書的強制執行力。

二審法院認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)第七條第一款規定：

“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”

涉案房屋用于安置拆遷回遷戶，某區管委會享有的優先取得補償安置房屋的權益優先于某銀行所享有的抵押權。某區管委會與甲公司簽訂《商品房買賣合同》的時間早于甲公司與某銀行簽訂抵押合同的時間，某區管委會已向甲公司支付完畢全部購房款，并已實際占有案涉房屋，且某區管委會對至今未辦理涉案房屋產權登記手續并無過錯。依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定司法解釋》）第二十八條、《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規定，某區管委會享有的權益足以阻卻執行。

某銀行申請再審，主張本案不應適用《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規定，某區管委會享有的權利僅為普通債權，不能阻卻抵押權的強制執行。

二、主要觀點及理由

關于某區管委會對拆遷安置房產的權利能否阻卻抵押權人某銀行申請的強制執行，形成兩種意見：

第一種意見認為，某區管委會對補償安置房屋的權益僅為普通債權，并不優先于某銀行的抵押權，不能阻卻執行。主要理由是首先，本案不適用《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款的規定，該規定僅適用于第三人為買受人的情形，并不適用于第三人為抵押權人的情形。其次，《執行異議和復議規定司法解釋》第二十七條規定，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人的執行異議不予支持，法律、司法解釋另有規定的除外。”在法律、司法解釋未明確規定被拆遷人的權利優先于抵押權的前提下，某區管委會對拆遷安置房屋享有的權利不足以阻卻某銀行申請的執行。

第二種意見認為，某區管委會作為被拆遷人的權利應優先受到保護，足以阻卻強制執行。主要理由是：首先，涉案房屋用于安置拆遷回遷戶，某區管委會對案涉房屋享有特殊債權，優先于某銀行的抵押權。其次，某區管委會與甲公司簽訂《商品房買賣合同》的時間早于甲公司與某銀行簽訂抵押合同的時間，某區管委會已向甲公司支付完畢全部購房款，并已實際占有案涉房產，某區管委會對至今未辦理涉案房屋產權登記手續并無過錯。

本書傾向于贊同第二種觀點。根據《執行異議和復議規定司法解釋》第二十七條規定，通常情況下，抵押權具有優先受償效力，所有權及普通債權均不能對抗抵押權的優先受償效力，但是在法律、司法解釋另有規定情況下，特殊債權可優先于擔保物權。被拆遷人對拆遷安置房屋的優先取得權即為特殊債權。主要理由是：

第一，被拆遷人對拆遷安置房屋享有的權利具有優先效力。《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規定被拆遷人享有優先取得安置房屋的權利，其享有的債權系特種債權，能夠對抗其他購買人。主要是因為拆遷關系中，被拆遷人喪失的是現存房屋的所有權，取得尚未建成房屋的期待權，被拆遷人處于弱勢地位，其期待權能否實現直接影響其基本的生存居住、使用權，故應受到特殊保護。此外，拆遷安置房屋特定化之后具有物權客體特定性的特征，被拆遷人對拆遷安置房屋享有類似物權的優先效力。本案中，甲公司與某區管委會簽訂商品房買賣合同，確定拆遷安置用房的位置和用途，某區管委會作為被拆遷人對涉案房屋享有的債權具有優先效力。盡管案涉房產并非另行出售給第三人，而是抵押給第三人，但是其亦屬于處分行為，并且抵押權的設定在拆遷安置協議簽訂之后，抵押權的行使亦妨礙被拆遷人合法權益的實現。因此，可以參照適用《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款的精神，對被拆遷人予以特殊保護。

第二，《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款雖未明確規定被拆遷人對拆遷安置房產的優先取得權優先于抵押權，但對相關法律進行解釋，可以得出該結論。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定：

“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。......”

根據上述司法解釋規定，在權利發生沖突時，建設工程價款優先受償權優先于抵押權，但是不能對抗已經交付購買商品房的全部或者大部分款項的消費者。因此，抵押權的行使也不能對抗消費者的上述權利。如果被拆遷人的權利與一般購房消費者的權利發生沖突，根據《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規定，被拆遷人對拆遷安置房產有優先取得權，據此可以認定被拆遷人對拆遷安置房屋的優先取得權能夠優先于抵押權。

三、最高人民法院民一庭意見

被拆遷人與拆遷人按照產權調換方式簽訂拆遷補償安置協議，明確了拆遷安置房產的位置和用途，此后該拆遷安置房產設定抵押權，被拆遷人請求排除抵押權人申請的強制執行，應予支持。

來源：《民事審判指導與參考》總第74輯  文：謝愛梅  翟會杰