本案是共同居住的家庭成員與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣合同的案例，那么作為非房屋所有權(quán)人是否有權(quán)處理房屋，是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該去如何鑒別？

共同居住的家庭成員，以自己的名義將其他家庭成員名下的房屋出賣給他人，該行為對(duì)房屋所有人是否有效，須判斷房屋所有人是否事前知曉且同意。為此，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、鑰匙是否為房屋所有人持有，對(duì)價(jià)支付情況，買(mǎi)受人實(shí)際占有房屋持續(xù)時(shí)間以及相關(guān)證人證言等綜合判定。

案情簡(jiǎn)介

一、萬(wàn)兵系萬(wàn)學(xué)全與徐伯蘭（已故）之子，管耘系狄平與孫秀珍（已故）之女，丁齊元系管耘之夫，丁海燕系管耘與丁齊元之女。被告狄平于1996年從原江都市法院分得一套房改房，1999年4月該房開(kāi)始拆除重建，2000年初狄平因該房拆遷始獲得本案訴爭(zhēng)房屋。2000年7月5日，原告萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵與被告簽訂房屋買(mǎi)賣協(xié)議一份，雙方約定將狄平名下的坐落在原江都鎮(zhèn)東方紅東路刑警大隊(duì)X幢X室和車庫(kù)出賣給原告。雙方約定房屋價(jià)款10.8萬(wàn)元，付款方式為：協(xié)議生效后由原告先付定金1萬(wàn)元，被告交付老產(chǎn)權(quán)證時(shí)再付9萬(wàn)元，被告協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)后，付清余款8千元。協(xié)議簽訂當(dāng)日，被告丁齊元代狄平收到萬(wàn)兵購(gòu)房定金1萬(wàn)元，并出具收條一份。

二、2000年8月22日，被告管耘、丁齊元代被告狄平收到原告萬(wàn)兵購(gòu)房款9萬(wàn)元，同日，管耘出具10萬(wàn)元收條一份（包括2000年7月5日丁齊元收到的1萬(wàn)元），丁齊元將訴爭(zhēng)房屋的老房產(chǎn)證及鑰匙交付原告。原告自此對(duì)訴爭(zhēng)房屋裝修、入住，并居住至今。

三、2012年11月2日，案外人丁海燕出具收條一份，以辦新證為由從原告萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵處借走訴爭(zhēng)房屋老產(chǎn)權(quán)證，之后為被告狄平辦理了新房產(chǎn)證。由于被告一直未履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù)，為此，原告訴至一審法院，請(qǐng)求判令：被告協(xié)助將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶至原告名下；被告支付違約金及相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失1289.2元，并承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)。

裁判結(jié)果

揚(yáng)州市江都區(qū)人民法院一審認(rèn)為：依法成立的合同受法律保護(hù)。被告丁齊元和管耘2000年就收到原告萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵的10萬(wàn)元購(gòu)房款，并且向原告交付了訟爭(zhēng)房屋的鑰匙和老產(chǎn)權(quán)證，原告占有該房屋后裝修并使用至今，三被告一直未提出異議。關(guān)于三被告認(rèn)為被告狄平對(duì)房屋出賣一事不知情的辯解，證人夏元慶、鄒鳳香證實(shí)，狄平在房屋出賣后多次來(lái)江都時(shí)談及房屋出賣事宜，對(duì)房屋出賣的事實(shí)和價(jià)格等完全知曉。狄平在訟爭(zhēng)房屋出賣之前即與丁齊元和管耘共同生活至今，三被告的辯解完全違背客觀事實(shí)，且與常理不符，法院依法不予采信。本案中，原告按約交付了價(jià)款，被告也交付了房屋，雙方房屋買(mǎi)賣合同關(guān)系依法成立，房屋買(mǎi)賣協(xié)議有效。雖然雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》存在一定瑕疵，但不影響房屋買(mǎi)賣的效力，故原告要求被告協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更手續(xù)的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，法院予以支持。被告在訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶條件成就后，拒絕履行過(guò)戶義務(wù)，有悖誠(chéng)信，顯屬無(wú)理，應(yīng)負(fù)此次糾紛的全部責(zé)任。原告要求被告承擔(dān)違約金和經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

揚(yáng)州市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：

本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：本案訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣行為是否有效；一審法院適用程序有無(wú)不當(dāng)。

一、關(guān)于本案訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣行為的效力問(wèn)題

（一）本案訴爭(zhēng)房屋應(yīng)為上訴人狄平、管耘共有。本案訴爭(zhēng)房屋系狄平與案外人孫秀珍婚姻期間內(nèi)取得的合法財(cái)產(chǎn)，應(yīng)為夫妻共有，孫秀珍于農(nóng)歷2000年正月初二去世，訴爭(zhēng)房屋歸屬于孫秀珍的份額應(yīng)作為遺產(chǎn)由其配偶狄平和其女兒管耘依法繼承，在管耘既未明確放棄繼承，也未進(jìn)行析產(chǎn)分割前，本案訴爭(zhēng)房屋應(yīng)為狄平、管耘共有。

（二）本案房屋買(mǎi)賣協(xié)議約定對(duì)上訴人狄平、管耘均具有約束力。

第一、上訴人丁齊元對(duì)其與被上訴人萬(wàn)兵就訴爭(zhēng)房屋達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及協(xié)議的主要條款內(nèi)容沒(méi)有異議，據(jù)此，可以認(rèn)定丁齊元作為出賣人就訴爭(zhēng)房屋與萬(wàn)兵簽訂過(guò)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

第二、上訴人管耘對(duì)2000年8月22日出具的10萬(wàn)元房屋買(mǎi)賣款的收條沒(méi)有異議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定管耘作為房屋共有人對(duì)其配偶丁齊元轉(zhuǎn)讓房屋一事知曉且同意。

第三、上訴人狄平自訴爭(zhēng)房屋出賣前至本案訴訟發(fā)生時(shí)一直與上訴人丁齊元、管耘共同居住，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定三人系共同居住的家庭成員。狄平將訴爭(zhēng)房屋鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書(shū)均交由丁齊元持有，并事實(shí)上交付給被上訴人萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵，且在房屋轉(zhuǎn)讓后至訴訟發(fā)生時(shí)約12年的時(shí)間內(nèi)從未對(duì)訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣、房款交付提出過(guò)異議，足見(jiàn)其對(duì)訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣是事前知悉且同意的；證人夏元慶、鄒鳳香與訴爭(zhēng)房屋相鄰而居，出庭證實(shí)狄平在房屋出賣后，去過(guò)萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵居住的訴爭(zhēng)房屋做過(guò)客，進(jìn)一步佐證了狄平知曉房屋買(mǎi)賣一事；三上訴人提供的中共鎮(zhèn)江新區(qū)大港街道工作委員會(huì)出具的《證明》，目的是證明狄平不可能單獨(dú)去過(guò)江都，法院認(rèn)為該份《證明》系對(duì)狄平參與黨組織活動(dòng)的情況說(shuō)明，且從其內(nèi)容看，亦不能排除狄平曾從鎮(zhèn)江返回過(guò)江都的可能，該份《證明》相較于兩證人證言的證明力明顯較弱，證人證言的內(nèi)容具有證明效力，應(yīng)予采信。狄平的上述行為足以證明其對(duì)訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓一事是知曉且同意的，其辯稱不知曉房屋買(mǎi)賣的上訴理由與常識(shí)和情理不符，不予支持。

第四、被上訴人萬(wàn)學(xué)全應(yīng)為本案適格當(dāng)事人。被上訴人萬(wàn)兵與萬(wàn)學(xué)全系父子關(guān)系，庭審中，萬(wàn)兵陳述購(gòu)房錢(qián)款系家庭共有，案外人丁海燕取走的訴爭(zhēng)房屋老產(chǎn)權(quán)證亦是出自萬(wàn)學(xué)全之手，另外，萬(wàn)學(xué)全一直居住在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)，因此，萬(wàn)學(xué)全應(yīng)屬訴爭(zhēng)房屋共同買(mǎi)受人，是本案的適格當(dāng)事人。

綜上，上訴人丁齊元作為共同居住的家庭成員，在上訴人狄平、管耘知曉且同意的情況下，將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給被上訴人萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)直接約束狄平、管耘。本案訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣行為有效，上訴人主張丁齊元系無(wú)權(quán)處分無(wú)事實(shí)根據(jù)，故不予支持。

二、關(guān)于一審法院審判程序有無(wú)不當(dāng)問(wèn)題

法院認(rèn)為，一審審判程序符合法律規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。（一）一審未裁定中止案件審理，符合法律規(guī)定。案涉房屋買(mǎi)賣協(xié)議是否有效應(yīng)屬本案需要審查的問(wèn)題，上訴人狄平、管耘、丁齊元一審期間另行提起的訴訟相對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，并不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十條第（五）項(xiàng)規(guī)定的中止審理情形，上訴人關(guān)于一審法院應(yīng)當(dāng)中止審理本案的上訴理由不能成立。

一審法院沒(méi)有準(zhǔn)予上訴人狄平、管耘、丁齊元提出的鑒定申請(qǐng)符合法律規(guī)定。我國(guó)民事訴訟法第七十六條規(guī)定，“當(dāng)事人可以就查明事實(shí)的專門(mén)性問(wèn)題向人民法院申請(qǐng)鑒定”，根據(jù)該條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定的范圍須屬于專門(mén)性問(wèn)題且應(yīng)為查明案件事實(shí)所必須，從上述分析來(lái)看，丁齊元作為共同居住的家庭成員，在房屋權(quán)利人同意的情況下，出賣房屋的行為對(duì)房屋權(quán)利人具有約束力，房屋權(quán)利人狄平、管耘是否在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽名并不影響訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓行為的效力。因此，上訴人對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中出賣人簽名的鑒定申請(qǐng)與查明本案事實(shí)無(wú)關(guān)，一審法院沒(méi)有準(zhǔn)予鑒定，于法有據(jù)。

《中華人民共和國(guó)合同法》

（案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)）