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本案是共同居住的家庭成員與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣合同的案例,那么作為非房屋所有權(quán)人是否有權(quán)處理房屋,是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,該去如何鑒別?
裁判要旨共同居住的家庭成員,以自己的名義將其他家庭成員名下的房屋出賣給他人,該行為對(duì)房屋所有人是否有效,須判斷房屋所有人是否事前知曉且同意。為此,人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、鑰匙是否為房屋所有人持有,對(duì)價(jià)支付情況,買(mǎi)受人實(shí)際占有房屋持續(xù)時(shí)間以及相關(guān)證人證言等綜合判定。
案情簡(jiǎn)介
一、萬(wàn)兵系萬(wàn)學(xué)全與徐伯蘭(已故)之子,管耘系狄平與孫秀珍(已故)之女,丁齊元系管耘之夫,丁海燕系管耘與丁齊元之女。被告狄平于1996年從原江都市法院分得一套房改房,1999年4月該房開(kāi)始拆除重建,2000年初狄平因該房拆遷始獲得本案訴爭(zhēng)房屋。2000年7月5日,原告萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵與被告簽訂房屋買(mǎi)賣協(xié)議一份,雙方約定將狄平名下的坐落在原江都鎮(zhèn)東方紅東路刑警大隊(duì)X幢X室和車庫(kù)出賣給原告。雙方約定房屋價(jià)款10.8萬(wàn)元,付款方式為:協(xié)議生效后由原告先付定金1萬(wàn)元,被告交付老產(chǎn)權(quán)證時(shí)再付9萬(wàn)元,被告協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)后,付清余款8千元。協(xié)議簽訂當(dāng)日,被告丁齊元代狄平收到萬(wàn)兵購(gòu)房定金1萬(wàn)元,并出具收條一份。
二、2000年8月22日,被告管耘、丁齊元代被告狄平收到原告萬(wàn)兵購(gòu)房款9萬(wàn)元,同日,管耘出具10萬(wàn)元收條一份(包括2000年7月5日丁齊元收到的1萬(wàn)元),丁齊元將訴爭(zhēng)房屋的老房產(chǎn)證及鑰匙交付原告。原告自此對(duì)訴爭(zhēng)房屋裝修、入住,并居住至今。
三、2012年11月2日,案外人丁海燕出具收條一份,以辦新證為由從原告萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵處借走訴爭(zhēng)房屋老產(chǎn)權(quán)證,之后為被告狄平辦理了新房產(chǎn)證。由于被告一直未履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù),為此,原告訴至一審法院,請(qǐng)求判令:被告協(xié)助將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶至原告名下;被告支付違約金及相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失1289.2元,并承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)。
裁判結(jié)果
揚(yáng)州市江都區(qū)人民法院一審認(rèn)為:依法成立的合同受法律保護(hù)。被告丁齊元和管耘2000年就收到原告萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵的10萬(wàn)元購(gòu)房款,并且向原告交付了訟爭(zhēng)房屋的鑰匙和老產(chǎn)權(quán)證,原告占有該房屋后裝修并使用至今,三被告一直未提出異議。關(guān)于三被告認(rèn)為被告狄平對(duì)房屋出賣一事不知情的辯解,證人夏元慶、鄒鳳香證實(shí),狄平在房屋出賣后多次來(lái)江都時(shí)談及房屋出賣事宜,對(duì)房屋出賣的事實(shí)和價(jià)格等完全知曉。狄平在訟爭(zhēng)房屋出賣之前即與丁齊元和管耘共同生活至今,三被告的辯解完全違背客觀事實(shí),且與常理不符,法院依法不予采信。本案中,原告按約交付了價(jià)款,被告也交付了房屋,雙方房屋買(mǎi)賣合同關(guān)系依法成立,房屋買(mǎi)賣協(xié)議有效。雖然雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》存在一定瑕疵,但不影響房屋買(mǎi)賣的效力,故原告要求被告協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更手續(xù)的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定,法院予以支持。被告在訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶條件成就后,拒絕履行過(guò)戶義務(wù),有悖誠(chéng)信,顯屬無(wú)理,應(yīng)負(fù)此次糾紛的全部責(zé)任。原告要求被告承擔(dān)違約金和經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求,于法無(wú)據(jù),法院不予支持。
揚(yáng)州市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為:
本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:本案訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣行為是否有效;一審法院適用程序有無(wú)不當(dāng)。
一、關(guān)于本案訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣行為的效力問(wèn)題
(一)本案訴爭(zhēng)房屋應(yīng)為上訴人狄平、管耘共有。本案訴爭(zhēng)房屋系狄平與案外人孫秀珍婚姻期間內(nèi)取得的合法財(cái)產(chǎn),應(yīng)為夫妻共有,孫秀珍于農(nóng)歷2000年正月初二去世,訴爭(zhēng)房屋歸屬于孫秀珍的份額應(yīng)作為遺產(chǎn)由其配偶狄平和其女兒管耘依法繼承,在管耘既未明確放棄繼承,也未進(jìn)行析產(chǎn)分割前,本案訴爭(zhēng)房屋應(yīng)為狄平、管耘共有。
(二)本案房屋買(mǎi)賣協(xié)議約定對(duì)上訴人狄平、管耘均具有約束力。
第一、上訴人丁齊元對(duì)其與被上訴人萬(wàn)兵就訴爭(zhēng)房屋達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及協(xié)議的主要條款內(nèi)容沒(méi)有異議,據(jù)此,可以認(rèn)定丁齊元作為出賣人就訴爭(zhēng)房屋與萬(wàn)兵簽訂過(guò)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
第二、上訴人管耘對(duì)2000年8月22日出具的10萬(wàn)元房屋買(mǎi)賣款的收條沒(méi)有異議,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定管耘作為房屋共有人對(duì)其配偶丁齊元轉(zhuǎn)讓房屋一事知曉且同意。
第三、上訴人狄平自訴爭(zhēng)房屋出賣前至本案訴訟發(fā)生時(shí)一直與上訴人丁齊元、管耘共同居住,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定三人系共同居住的家庭成員。狄平將訴爭(zhēng)房屋鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書(shū)均交由丁齊元持有,并事實(shí)上交付給被上訴人萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵,且在房屋轉(zhuǎn)讓后至訴訟發(fā)生時(shí)約12年的時(shí)間內(nèi)從未對(duì)訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣、房款交付提出過(guò)異議,足見(jiàn)其對(duì)訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣是事前知悉且同意的;證人夏元慶、鄒鳳香與訴爭(zhēng)房屋相鄰而居,出庭證實(shí)狄平在房屋出賣后,去過(guò)萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵居住的訴爭(zhēng)房屋做過(guò)客,進(jìn)一步佐證了狄平知曉房屋買(mǎi)賣一事;三上訴人提供的中共鎮(zhèn)江新區(qū)大港街道工作委員會(huì)出具的《證明》,目的是證明狄平不可能單獨(dú)去過(guò)江都,法院認(rèn)為該份《證明》系對(duì)狄平參與黨組織活動(dòng)的情況說(shuō)明,且從其內(nèi)容看,亦不能排除狄平曾從鎮(zhèn)江返回過(guò)江都的可能,該份《證明》相較于兩證人證言的證明力明顯較弱,證人證言的內(nèi)容具有證明效力,應(yīng)予采信。狄平的上述行為足以證明其對(duì)訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓一事是知曉且同意的,其辯稱不知曉房屋買(mǎi)賣的上訴理由與常識(shí)和情理不符,不予支持。
第四、被上訴人萬(wàn)學(xué)全應(yīng)為本案適格當(dāng)事人。被上訴人萬(wàn)兵與萬(wàn)學(xué)全系父子關(guān)系,庭審中,萬(wàn)兵陳述購(gòu)房錢(qián)款系家庭共有,案外人丁海燕取走的訴爭(zhēng)房屋老產(chǎn)權(quán)證亦是出自萬(wàn)學(xué)全之手,另外,萬(wàn)學(xué)全一直居住在訴爭(zhēng)房屋內(nèi),因此,萬(wàn)學(xué)全應(yīng)屬訴爭(zhēng)房屋共同買(mǎi)受人,是本案的適格當(dāng)事人。
綜上,上訴人丁齊元作為共同居住的家庭成員,在上訴人狄平、管耘知曉且同意的情況下,將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給被上訴人萬(wàn)學(xué)全、萬(wàn)兵,該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)直接約束狄平、管耘。本案訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣行為有效,上訴人主張丁齊元系無(wú)權(quán)處分無(wú)事實(shí)根據(jù),故不予支持。
二、關(guān)于一審法院審判程序有無(wú)不當(dāng)問(wèn)題
法院認(rèn)為,一審審判程序符合法律規(guī)定,并無(wú)不當(dāng)。(一)一審未裁定中止案件審理,符合法律規(guī)定。案涉房屋買(mǎi)賣協(xié)議是否有效應(yīng)屬本案需要審查的問(wèn)題,上訴人狄平、管耘、丁齊元一審期間另行提起的訴訟相對(duì)于本案來(lái)說(shuō),并不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十條第(五)項(xiàng)規(guī)定的中止審理情形,上訴人關(guān)于一審法院應(yīng)當(dāng)中止審理本案的上訴理由不能成立。
一審法院沒(méi)有準(zhǔn)予上訴人狄平、管耘、丁齊元提出的鑒定申請(qǐng)符合法律規(guī)定。我國(guó)民事訴訟法第七十六條規(guī)定,“當(dāng)事人可以就查明事實(shí)的專門(mén)性問(wèn)題向人民法院申請(qǐng)鑒定”,根據(jù)該條規(guī)定,當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定的范圍須屬于專門(mén)性問(wèn)題且應(yīng)為查明案件事實(shí)所必須,從上述分析來(lái)看,丁齊元作為共同居住的家庭成員,在房屋權(quán)利人同意的情況下,出賣房屋的行為對(duì)房屋權(quán)利人具有約束力,房屋權(quán)利人狄平、管耘是否在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽名并不影響訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓行為的效力。因此,上訴人對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中出賣人簽名的鑒定申請(qǐng)與查明本案事實(shí)無(wú)關(guān),一審法院沒(méi)有準(zhǔn)予鑒定,于法有據(jù)。
相關(guān)法律規(guī)定《中華人民共和國(guó)合同法》
(案例來(lái)源:中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng))
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