《民法典》作為我國首部以法典命名的法律，被譽為社會生活的百科全書，標志著我國正式進入了“法典時代”。

其中，《民法典》物權編受到廣泛關注，從安家置業、物業鄰里、大小物件歸屬、各類土地權屬，均做了相應的規定。今天，我們梳理一下《民法典》物權編有哪些主要變化以及亮點。

 一、《民法典》物權編的主要變化內容有：

1.通則中的規定

將有關基本經濟制度的規定修改為：“國家堅持和完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展，按勞分配為主體、多種分配方式并存，社會主義市場經濟體制等社會主義基本經濟制度。” 

2.關于所有權

   （1）明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

   （2）適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，并增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

   （3）規定公共部分產生的收入扣除必要的成本后，歸業主共同所有。 結合疫情防控工作，在征用組織、個人的不動產或者動產的事由中增加“疫情防控”。 

3.關于用益物權

    （1）明確住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。

     （2）落實農村承包地“三權分置”改革的要求，對土地承包經營權的相關規定作了完善，增加土地經營權的規定，并刪除耕地使用權不得抵押的規定。

     （3）為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，增加規定“居住權”這一新型用益物權。 

4.關于擔保物權

擔保物權是指為了確保債務履行而設立的物權，包括抵押權、質權和留置權。物權編在擔保物權上的創新主要體現在“一擴、一放、一收”上。

 二、《民法典》物權編的主要亮點有：

1.新設添附制度

添附是指不同所有人的物結合在一起從而形成不可分離的物或者具有新物性質的物?！睹穹ǖ洹芬幎思庸?、附合、混合三種添附形式，如物件加工、材料生產、房屋增建、房屋裝修等。

《民法典》第三百二十二條：因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。

2.三權分置，增加土地經營權

以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要，《民法典》物權編增加土地經營權的規定,并刪除耕地使用權不得抵押的規定。

《民法典》第三百九十九條：下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監管的財產；（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

《民法典》第三百六十一條：集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規定辦理。

《民法典》第三百六十三條：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。

3.完善建筑物區分所有權制度

適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

《民法典》第二百七十八條：下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

《民法典》第二百八十一條：建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

4.細化住宅建設用地使用權的自動續期規則

《民法典》規定了住宅建設用地使用權屆滿自動續期，有利于保護房屋產權人的合法權益?！段餀喾ā芬幎ㄊ褂闷谙拮铋L七十年，如繼續使用需再簽訂合同，繳納費用。是否繳納費用、繳納多少費用等等問題，《民法典》授權單行法律和行政法規以后規定。

《民法典》第三百五十九條：住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

5.居住權入法，實現物盡其用

為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，增加規定“居住權”這一新型用益物權，明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。

《民法典》第三百六十六條：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

《民法典》第三百六十七條 ：設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。

《民法典》第三百六十八條：居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

《民法典》第三百六十九條 ：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

《民法典》第三百七十條：居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

《民法典》第三百七十一條：以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

6.動產質押和權利質押登記制度的統一

刪除了《物權法》中動產質押和權利質押具體登記機構的內容，為今后建立統一的動產質押和權利質押登記制度留下空間。

《民法典》第四百零二條：以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

《民法典》第四百二十七條：設立質權，當事人應當采用書面形式訂立質押合同。質押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）質押財產的名稱、數量等情況；（四）擔保的范圍；（五）質押財產交付的時間、方式。

7.擴大擔保合同的范圍

為優化營商環境提供法治保障，《民法典》在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了擔保物權制度，明確融資租賃、保理、所有權保留等非典型擔保合同的擔保功能，增加規定擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同

《民法典》第三百八十八條：設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的，擔保合同無效，但是法律另有規定的除外。擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。

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