家住陜西的黃女士最近碰上了一件令她無比頭痛的事情。17年前的6月3日，非農村戶口的黃女士以7萬元的價格購買了某村村民趙某的房屋，為了規避法律法規的監管，黃女士和趙某簽訂了一份虛假的抵債合同，合同約定：“因趙某無法歸還黃女士先期的借款7萬元整，特將此房屋抵押給黃女士以償還債務。”雙方均在該合同上簽字并按手印，為了讓這張合同能夠“瞞天過海”，趙某還找到了同村村民張某和王某作為見證人在合同上簽字。

時間本來可以在這樣的平平淡淡之中慢慢流逝。然而無巧不成書的是，2016年該村突然進行了棚戶區改造，面對著高額的拆遷補償款的誘惑，昔日的好友反目成仇，趙某以黃女士并非本村集體經濟組織成員以及當初的抵債合同虛假為由要求黃女士返還房屋。但黃女士卻認為，當初對房屋的買賣乃是雙方合意的結果，因此該合同已經成立且履行，故自己不應該返還房屋。兩人在這個事情上互不退讓，久久僵持不下。               

一、宅基地使用權可否任意流轉？——只能在本集體經濟組織內部流轉！

隨著我國房地產行業的迅速發展，有關宅基地的糾紛越來越多，其中最為突出的就是能否轉讓的問題。在征地拆遷案件中這種矛盾和糾紛背后往往是人性的考驗，如功利主義哲學家斯圖亞特·密爾曾認為“人類行為的唯一目的是求得幸福”，由于受到高額補償款的誘惑，許多曾經出賣自己宅基地上房屋的村民為了能夠成為“拆二代”而撕毀曾經與房主簽訂的契約，要求現在的房主返還屬于他的房屋。那么我國法律對于這種似乎屬于“耍無賴”的行為到底是怎么規定的呢？

《中華人民共和國憲法》第14條第4款規定：“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”同時《中華人民共和國土地管理法》第62條對農村宅基地作出了相應的規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”從這兩部法律的表述來看，農村宅基地實際上是可以流轉的，宅基地分配制度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性。1996年5月6日國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條便指出：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。”即農村宅基地使用權只能夠在本集體經濟組織內部自由轉讓，如果轉讓給城市居民使用的話便屬于違法行為，在本案中黃女士并不具有本集體經濟組織成員的資格，故其沒有宅基地使用權的資格。

二、遵循私法自治原則，當事人合意是否有效？——不！

許多曾經簽訂協議取得農村房屋的房主估計會對這一事實非常郁悶，我們明明簽訂了協議，白紙黑字還有紅手印，憑啥說無效就無效了呢？合同法上面的意思自治原則都是說給誰聽的呢？

首先，興起于19世紀的“私法自治原則”（也稱意思自治）是處理民事法律關系中的一條重要原則，指民事主體在法律規定的范圍內，按照自己的意志從事民事活動。《中華人民共和國合同法》指出：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預。”但是意思自治原則不是沒有任何限制的，我國《民法通則》第58條指出：“惡意串通，損害國家、集體和第三人利益的民事行為無效。”具體到本案中，黃女士與趙某所簽訂的抵債合同之所以無效是因為：第一，從合同訂立的本質而言。黃女士與趙某簽訂抵債合同的本意是為了房屋的買賣和宅基地的流轉，合同本身并非其雙方的真實意思表示，并且訂立該合同的目的是為了規避相關法律和有關部門的監管，故屬于惡意串通的情形；第二，從合同訂立的形式而言。《中華人民共和國擔保法》第37條已明確規定：“下列財產不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外……。”故農村宅基地本身就不屬于可以抵押的財產，因而該合同違背了我國強行法的相關規定，做無效處理。

隨著城市化浪潮的推進和新一輪征地拆遷的興起，有關宅基地的糾紛越來越多，雖然在法律上來看，似乎不具有本集體經濟組織成員身份的房主看上去很是吃虧，但是在實務操作過程中卻有不同的裁判結果，所以建議大家如果非常不幸遇到了這樣不講信義之人還應當盡快委托律師介入維權，以爭取到一個滿意的結果。切勿左顧右盼，貽誤了最佳維權時機。