案號：一審：（2014）南法民初字第06314號；二審：（2016）渝05民終4351號。 

裁判要旨開發商對被政府征收而尚未達成補償協議宅基地上的建筑物及其構筑物不得實施強制拆遷，否則屬違法行為。開發商強制拆遷致使被拆遷人遭受損害的，其損害賠償范圍僅限于被拆遷房屋內物品價值、房屋殘值和房屋拆遷前占有利益的損失。基本案情上訴人（原審原告）：趙全。被上訴人（原審被告）：重慶鵬升建筑實業有限公司（以下簡稱鵬升公司）。被上訴人（原審被告）：重慶優雅房地產開發有限公司（以下簡稱優雅公司）。上訴人與被上訴人恢復原狀糾紛的涉案房屋，坐落于重慶市南岸區長生橋鎮樂天村板栗坪村民小組，土地 使用權類型為宅基地，所有權人為趙 全。該房屋產權證上登記面積為200 平方米，實際面積為950.04平方米。2012年6月，重慶市人民政府發布《關于重慶經濟技術開發區管理委 員會實施城市規劃建設農用地轉用和 土地征收的批復》，同意將包括板栗坪組在內的集體農用地 11.8773公頃 轉為建設用地并予以征收，趙全戶共7人均因土地被征收轉為城鎮居民。當年6月25 日，重慶經濟技術開 發區管理委員會發布《關于征收長生 橋鎮部分集體土地的公告》，對上述征地人員的補償標準和安置途徑、征 地范圍內應補償財產等作了公告。當年8月，重慶經濟技術開發區 征地服務中心給趙全（戶）辦理安置 手續并要求其限期交出土地、領取安置款等各款項120余萬元。趙全稱不 知道土地被征收和被農轉非安置，故 未交出土地和領取安置款。當年10 月16日，重慶市規劃局 下發建設用地規劃許可證，確定經開 區茶園 F 標準分區 F64-1/01 地塊用 于優雅公司修建優雅·長樂居項目， 涉案房屋即位于該地塊內。次年1月9 日優雅公司取得涉案片區土地房地產 權證書。2013年7月5日，優雅公司與鵬升公司簽訂優雅·長樂居項目平基土石方工程施工合同，約定發包人為優雅 公司，承包人為鵬升公司。該工程于 當年8月4日正式開工。2013年10月22 日，重慶市國土房管局經開區分局向趙全送達限期交地告知書，限10 日內拆除建構筑 物，交出土地。優雅公司授意鵬升公司于 2013 年 11 月 2 日對趙全的房屋進行了強制拆除。現涉案土地上優雅公司已修 建了商品房。直至鵬升公司完成拆除行為時，趙全仍未與拆遷管理部門、鵬升公司、優雅公司之間達成任何拆遷補償協議。趙全遂起訴至重慶市南岸區人民法院，請求判令鵬升公司對原告 950.04平方米的房屋恢復原狀并賠償 家居物品，如不能恢復原狀，則按重 慶市商品房最低價格標準6350元/平 方米賠償6032754元。法院裁判重慶市南岸區人民法院審理認為，現行法律對強制拆遷作了嚴格規定，二被告并非行使拆遷權力的適格主體，未遵循從政府相關部門依法取得土地使用權的法定程序，擅自強拆了原告趙全的房屋及附屬物，侵害了公民的財產權，應承擔賠償責任。鵬升公司是侵權行為的具體實施者，優雅公司明知未與原告達成拆遷安置補償協議，仍授意鵬升公司拆除原告房屋，構成共同侵權，二被告應承擔連帶賠償責任。南岸法院認為，涉案房屋所在的板栗坪組土地已于2012年被行政征收，涉案房屋所依附的土地由農村集體經濟組織所有已轉變為國有土地， 但涉案房屋及其他土地上的附著物在未與拆遷部門達成安置補償協議、或辦理交付、或依法定程序被拆除前，其所有權并未發生轉變，仍屬趙全所有，應當受到法律保護。一審法院對優雅公司辯稱已合法取得該土地的使用權，有權處置該土地上的建構筑物的意見不予采納，二被告應承擔侵權賠償責任。本案中，涉案房屋原址上已修建商品房，無法恢復原狀，趙全在一審庭審中也同意以賠償損失的方式獲得賠償。趙全要求按照重慶市商品房價格賠償其6032754元，法院對此不予支持，因訴爭房屋為農村房屋，系在村民申請的宅基地上修建，基于其集體經濟組織所有的土地性質，其修建的房屋并不能在市場上自由買賣流通，與國有土地上修建的城市商品房有本質不同；且涉案房屋依附的土地已被征收，原告趙全對訴爭房屋的所有權僅限于土地上附著的房屋及其它建構筑物，不包含土地使用價值。本案中，二被告侵權行為所損害的實質是趙全對地上附著的建構筑物享有的所有權。因房屋已毀損， 評估機構無法評估出訴爭房屋的價 值，依照重慶市南岸區人民政府2013 年10月8日下發《關于調整征地補償安置標準有關事項的通知》（南岸府發〔2013〕68號）中的土地構筑物補償標準計算較為客觀合理。依照涉案房屋勘測的結果，參照南岸府 發〔2013〕68號文件標準，計算出趙全房屋及地面構附著物的價值共計 299093.5元。據此，一審法院判決重慶鵬升建筑實業有限公司、重慶優雅房地產開發有限公司賠償趙全299093.5元，駁回趙全的其他訴訟請求。趙全不服一審判決，向重慶市第五中級人民法院提出上訴。二審法院于2016年7月29日作出二審判決，駁回上訴，維持原判。

法官評析本案涉案當事人是被拆遷農戶與開發商，實施侵權行為人是開發商及其合作方，而非政府職能部門。本案爭議焦點是取得政府頒發的國有土地使用許可證的地產開發商對被拆遷農戶實施強制拆遷是否構成侵權；如開發商侵權，損害賠償的范圍該如何界定。 一、開發商強制拆除被征收農村房屋構成侵權（一）開發商與被征地農民間無 直接權利義務關系土地房屋征收與國有土地出讓是兩種不同的法律關系，相關當事人應當分別按照合同相對性原理處理兩個法律關系。土地房屋征收是國家機關依照法律對土地房屋進行強制征收并按照規定進行補償安置的行為。農村土地征收后轉為國有土地出讓給開發商，在土地出讓機關與地產開發商之 間形成土地轉讓的權利義務關系。土地出讓機關應當全部完成征地后，應將沒有權利瑕疵的土地交付開發商。土地出讓單位沒有按照出讓合同完成交地的，應當向地產開發商承擔相應的違約責任。征地行為沒有完成而影響地產開發商施工建設的，開發商只能向土地出讓單位主張權利。被征收房屋農民趙全與地產開發商之間沒有直接法律關系，而開發商對宅基地被征收農民 趙全不能行使要求其拆除房屋、交地的權利。畢竟被征地農民合法建造房屋在先，地產開發商取得國有土地使用權在后，地產開發商不能以行使土地使用權為由，將農民房屋當作障礙物予以拆除。（二）被行政征收的農村房屋依 法受法律保護法的價值是指法律滿足人類生存和需要的基本性能，即法律對人的有用性。法的價值是以法與人的關系作為基礎，是法對人所具有的意義。法的價值體系包括了諸如秩序、公平、正義等各種目標。法律正是通過實現其追求的秩序、公平、正義等目標實現其自身價值。在征收補償未到位且向征收機關交付被征收房屋之前，被征收房屋的占有使用仍受法律保護，任何人不得非法侵犯，否則法律所維護的行政管理秩序就會陷于混亂。本案中，趙全房屋被政府依法征收后，國家補償行為未完成，而趙全未交付房屋，征地機關也未依法完成強制拆遷行為。因此，趙全對其房屋的繼續占有使用合法。鵬升公司和優雅公司強制拆除涉案房屋的行為破壞土地行政管理秩序，侵犯了趙全的合法房屋 財產權。 二、本案侵權損害賠償的司法考量——假設因果關系（一）假設因果關系的提出侵權法上的假設因果關系，是站在假設的立場所為之命名，指稱某種原因事實與損害結果之間并未實際發生的因果關系。本案中，趙全房屋本已處于政府依法強制拆遷的范圍內，這表明政府依法行政征收行為屬于假設原因，而鵬升公司的強制拆遷行為，對趙全房屋的損害具有事實上的原因力，是損害發生的真正原因。即便沒有真正原因，趙全的房屋也必然會被政府部門強制拆遷。鵬升公司的非法強拆行為侵犯了趙全房屋所有權，而恰恰是這個侵權行為阻斷了政府有關部門對趙全房屋的依法強拆。 因此，鵬升公司的強拆行為屬于提前實現了趙全房屋被強拆的結果。

目前德國主流的觀點認為，假設因果關系問題已不是因果關系的問題，而是損害的可歸責性問題。在財產或人身遭受損害時，有些損害是一次完成并且是終局的，如趙全房屋因地產開發商強制拆遷而滅失；有些損害則在一定的時間跨度內持續發生，例如收入的喪失，本文重點討論終局性損害情形。終局性損害一旦發生即告結束，損害賠償責任便由此確定并且不再變動。對財產的侵害大多導致終局性損害，賠償義務人需對已結束定型的損害承擔賠償責任。此種損害是一次完成并且是終局性的，損害賠償的責任在損害發生時便已確定，賠償義務人應對這種已確定的終局性損害承擔賠償責任，此種類型的損害引起的賠償責任不因后續的假設原因而被分割或縮限。本案中，趙全房屋已經被地產開發商強制非法拆除，則侵權人優雅公司和鵬升公司就應該承擔相應的賠償責任，其損害賠償責任并不因為涉案房屋最終必定會被政府部門依法強制拆遷而被縮限或免除。 （二）假設原因對損害賠償范圍的影響 假設原因可分為可歸責于第三人與不可歸責于第三人兩種類型，這種區分在可否修正賠償范圍的問題上具有重要價值。本案中的假設原因是土地征收部門對趙全房屋作出征收的決定。不可歸責于第三人的假設原因可以修正加害人的損害賠償責任，是因為當加害行為發生時如果確定存在某種狀況，并且這種狀況已造成客體價 值減損或事實上已剝奪了取得利益的可能，那么被侵害的就是價值已貶損的客體。在對加害行為造成的損害進行評價時，理應考慮客體已貶損的價值。本案中，土地征收部門依法對涉案土地作出的征收決定，應該屬于不可歸責于第三人的假設原因。涉案房屋已列入征收范圍，雖在政府尚未依法強拆之前仍受法律保護，但鑒于其已不是可以繼續正常使用房屋，因而不可以按市場價格流通。待開發商強拆時，房屋的實際價值與使用價值幾乎喪失殆盡。因此，本案不能按照通常意義上的房屋價值計算損害賠償數額。鵬升公司與優雅公司的侵權行為給趙全造成的損害范圍應僅限于被拆遷房屋內物品價值、房屋殘值和房屋拆遷前占有利益的損失，而損害賠償亦應在此范圍內考慮。 三、要求恢復原狀或按照城鎮商品房賠償于法無據（一）對被強制拆除房屋恢復原狀不具有可行性本案中，政府部門為行政征收發布的文件包括：征地批復與公告，要求被征收人交地交房并接受征收補償的相關通知，加之涉案片區土地已出讓、施工建設已竣工等客觀情況，表明涉案土地房屋已完成行政征收，且涉案土地已建成商品房，恢復原狀顯然不具有現實可行性。所以，趙全要求恢復房屋原狀無法實現，只能由侵權人優雅公司和鵬升公司對其損失作貨幣賠償。（二）涉案農房不能按照城鎮商品房標準賠償優雅公司和鵬升公司非法強拆行為對趙全的損害僅僅是將涉案房屋被政府依法拆除的結果提前實現，造成趙全一段時間對房屋的占有不能和房內物品、房屋殘值等相關合法權益的損害。被非法強制拆除的房屋具有兩點特殊性：一是涉案房屋客觀上已經被征收，確定要被拆除且可以得到征收單位的補償；二是涉案房屋系被征收農村宅基地房屋不可以繼續正常長期使用或按照市場價格進行交易，故本案不能按照一般意義上的房屋價值計算損害賠償金額。趙全訴請按照城鎮商品房價格進行賠償與其遭受的實際損失不符，按此標準賠償于法無據。 需要特別指出的是，一審法院依照南岸府發〔2013〕68號文件規定土地構筑物補償標準結合勘測被強拆構筑物面積計算的損失金額，完全可以彌補甚至超過了強拆行為給趙全帶來的損失。由于侵權人鵬升公司和優雅公 司沒有提起上訴，二審法院對一審判決確定的賠償數額予以維持。

來源：/龍行天下