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以房養老的法律關系分析

2023-06-06 20:16發布

以房養老的法律關系分析

以房養老制度主要是面向擁有房產但是養老資金不足的退休老人,為老人提前消費部分房產價值提供了一種制度安排。

在這種模式下,老人仍然擁有房產所有權,不必搬離住房。但是可以將房屋的價值轉化為養老資金,補充養老所需費用。 2014年6月,為了規范以房養老保險產品的銷售,降低風險,中國保險監督管理委員會發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》,對開展住房反向抵押養老保險公司的資格條件、提交的資料、產品的管理、銷售人員、信息披露、財務管理、監管部門等方面均提出了具體的要求。

此外,《指導意見》還指出,保險公司應在保險合同中設有猶豫期,猶豫期的時間不得少于30日,并在合同中注明猶豫期內客戶的權利,以及客戶在猶豫期內解除合同可能遭受的損失。2014年7月,原保監會在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點,試點截止時間為2016年6月30日。2016年7月,原保監會決定將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市,試點期間延長至2018年6月30日。2018年7月,銀保監會將反向抵押保險擴大到全國范圍開展。

01、以房養老的概念

以房養老是指老年人將擁有的房產,運用抵押、出售等手段,將其房產價值變現,以保障后續的現金生活費用或獲得相應養老服務的養老方式。其中最典型的是住房反向抵押貸款。住房反向抵押貸款指符合相應要求的老年人,將其房產抵押給金融機構,由相應機構結合房屋價格、老人預期生命等因素對房產價值進行綜合判斷,定期支付老年人養老金或提供養老服務,直至老人身故才能獲得抵押房屋的所有權并處置房屋。除此之外,以房養老還有售后回租、房產置換等方式。

02、以房養老法律關系分析

實踐中,以房養老業務開展形式多樣,主體復雜,因而其法律關系也比較復雜。以最典型的住房反向抵押貸款為例,其基本運作流程是:

1、擁有住房自主產權的老年人在政府許可的機構進行反向抵押貸款的信息咨詢,理解相關權利和義務,在審視自身條件后向反向抵押貸款發放機構提出申請;

2、貸款發放機構初步審查合格后,正式受理申請業務,委托房地產評估機構對住房進行客觀評估,在滿足雙方各自的條件下正式簽訂合約。同時,保險機構為雙方保險,保證借款人能根據合約獲得相應的權利,也保證向貸款人支付債務總額超過住房資產的部分;

3、正式合約生效后,住房所有權仍屬老年人,老年人按照合約要求維護好住房,貸款發放機構同樣按要求支付貸款給借款人;

4、在老年人死亡、永久搬離、出售住房時,合約到期,住房所有權轉移到貸款人,貸款發放機構處置住房,收回成本,取得利潤。

住房反向抵押貸款主要涉及借貸關系、擔保關系和保險關系。首先,老年人和貸款發放機構之間形成了借貸關系。同時,金融機構會讓老年人將其擁有獨立產權的房屋進行抵押,老年人便與金融機構之間又形成了不動產抵押擔保法律關系。同時,老年人在保險公司辦理了住房反向抵押貸款保險,與保險公司之間形成了保險關系。除了這些法律關系外,由于金融機構需要對房屋價值及老人預期壽命等進行評估,若選擇聘請專門的評估機構,二者之間還形成了委托關系。而且就其他形式的以房養老業務而言,可能還涉及其他法律關系,如在售后回租型的以房養老業務模式中,還存在不動產買賣關系和租賃關系。

我國立法中規定的住房反向抵押養老保險,是由老年人和保險公司之間直接建立以房養老保險關系,主要內容是由保險機構以養老保險金的形式向老年人每月發放一定數額資金,在老年人死亡后將房產所有權轉移給保險公司。


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