房產(chǎn)已經(jīng)贈(zèng)與子女，但老人得不到贍養(yǎng)該怎么辦？房產(chǎn)贈(zèng)與后是否可以撤銷？這類法律問題在生活中并不少見，下面對(duì)司法實(shí)務(wù)中常見的幾種情形予以分析。

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因子女不履行義務(wù)，附條件贈(zèng)與可撤銷

王某春與王某霞系夫妻關(guān)系，二人婚后育有二子二女。后二人取得位于北京市石景山區(qū)房屋一套，2003年10月王某春因病死亡，未留遺囑。2004年5月，王某霞寫下“關(guān)于遺產(chǎn)分配的決定書”，內(nèi)容為：“老大與我共住現(xiàn)在這套，后因太擠，老大找地自建房搬出。買房時(shí)是老人拿4萬(wàn)元買的。今后老大拿出4萬(wàn)元，房子歸老大，然后這4萬(wàn)元分給每個(gè)孩子1萬(wàn)。四個(gè)孩子每人每月給我100元養(yǎng)老。如果老大不給這4萬(wàn)元，他就得獨(dú)自承擔(dān)養(yǎng)老人的義務(wù)，在養(yǎng)老期間如果不孝順，我就賣房養(yǎng)老。”

該書面文字中署有王某霞與四子女簽名。后因老大未承擔(dān)贍養(yǎng)老人的義務(wù)，王某霞將四子女訴至法院要求撤銷贈(zèng)與。法院審理后支持了王某霞的訴訟請(qǐng)求。

【法官釋法】本案中，涉案房屋系王某春與王某霞夫妻共同財(cái)產(chǎn)，王某春去世后，其法定繼承人王某霞與四子女就該房屋形成共有關(guān)系。綜合2004年5月王某霞所書文字及庭審過程中雙方的解釋可知，王某霞所書文字應(yīng)視為附條件的贈(zèng)與合同。

依合同法第一百八十六條之規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。因涉訴房屋仍登記于王某春名下，房屋產(chǎn)權(quán)尚未發(fā)生實(shí)際變更，現(xiàn)贈(zèng)與人王某霞表示撤銷上述贈(zèng)與，系其真實(shí)意思表示，依法應(yīng)發(fā)生撤銷該贈(zèng)與行為的法律效果，故原、被告雙方對(duì)涉訴房屋仍應(yīng)形成共有關(guān)系。

2

權(quán)利轉(zhuǎn)移且經(jīng)公證，贈(zèng)與合同不可撤銷

盧某擁有位于北京平房1間。2013年1月，盧某與其孫女劉某簽訂贈(zèng)與合同，載明：一、盧某自愿將其名下房產(chǎn)贈(zèng)與孫女劉某，并指定為她的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。二、受贈(zèng)人劉某接受上述贈(zèng)與。三、贈(zèng)與人、受贈(zèng)人保證此贈(zèng)與符合國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定。四、上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間，以房地產(chǎn)管理部門辦理變更產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。

該贈(zèng)與合同經(jīng)公證處公證，并出具了公證書。公證處的接談筆錄載明：“問：為什么把上述房產(chǎn)贈(zèng)與給孫女？答：因?yàn)槲夷晔乱迅撸枰獙O女照顧。……問：簽訂上述贈(zèng)與公證后，不得單方擅自撤銷？答：知道。……問：贈(zèng)與后能否辦理過戶？答：我們已經(jīng)咨詢房地產(chǎn)管理部門，可以辦理。”后盧某以孫女劉某未履行贍養(yǎng)義務(wù)為由，要求撤銷房屋贈(zèng)與。法院經(jīng)審理，駁回了盧某的訴訟請(qǐng)求。

【法官釋法】贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，但經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同除外。受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行，不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。

具體至本案中，原房屋所有權(quán)為盧某所有，其有權(quán)對(duì)于原所有權(quán)登記的房屋進(jìn)行贈(zèng)與，且盧某贈(zèng)與標(biāo)的物系其真實(shí)意思表示。訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)雖并未過戶至劉某名下，但是訴爭(zhēng)房屋的贈(zèng)與合同業(yè)已經(jīng)過公證，盧某不能以權(quán)利尚未轉(zhuǎn)移為由主張撤銷權(quán)。在盧某第一順位法定繼承人仍然在世時(shí)，劉某并無(wú)贍養(yǎng)盧某的法定義務(wù)。訴爭(zhēng)房屋的贈(zèng)與合同中，亦未約定劉某對(duì)于盧某的贍養(yǎng)義務(wù)。公證機(jī)構(gòu)的接談筆錄中亦未對(duì)此進(jìn)行明確。

因此，盧某以劉某未對(duì)其盡到照顧贍養(yǎng)義務(wù)為由主張撤銷贈(zèng)與合同并無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。

3

越權(quán)處分共有財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致贈(zèng)與合同無(wú)效

田某與劉某婚后生育一子田小某。2002年2月，田某購(gòu)買位于北京市X號(hào)房屋。此房屋系小產(chǎn)權(quán)房，未取得房屋所有權(quán)證。劉某于2011年9月死亡。劉某去世時(shí)，未留有遺囑。2012年10月，田某在未征得其他共有人同意的前提下書寫聲明，將涉案房屋贈(zèng)與案外人郭某。田小某以田某未征得其同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由訴至法院，要求確認(rèn)贈(zèng)與合同無(wú)效。后法院經(jīng)審理，判決田某與郭某之間的贈(zèng)與無(wú)效。

【法官釋法】贈(zèng)與標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于贈(zèng)與人所有或者贈(zèng)與人有權(quán)處分。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。涉案房屋系田某與劉某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉某去世后，屬于其所有的遺產(chǎn)并未處分，故該房屋由田小某與田某共同共有。田某在未征得其他共有人同意的前提下，擅自將與他人共有的房屋贈(zèng)與郭某，其行為屬于無(wú)權(quán)處分。該行為侵犯了田小某的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，故田小某有權(quán)追回。郭某明知該房屋非田某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)而接受，且該房屋并未進(jìn)行實(shí)際轉(zhuǎn)讓，故田某與郭某之間贈(zèng)與無(wú)效。

4

農(nóng)村房贈(zèng)與非農(nóng)戶，贈(zèng)與無(wú)效

韓某與劉某系夫妻關(guān)系。韓某擁有位于北京市某村X號(hào)正房1間。2014年8月，韓某與劉小某簽訂《贈(zèng)與合同》約定：“甲乙雙方系母子關(guān)系，現(xiàn)就母親韓某，將自有房屋贈(zèng)與協(xié)議如下：一、甲方自愿將位于北京市某村X號(hào)正房1間贈(zèng)與給乙方，乙方自愿接受贈(zèng)與房屋。二、該贈(zèng)與房屋是經(jīng)北京市某法院民事調(diào)解書依法繼承取得（附調(diào)解書）。三、該房屋的相應(yīng)土地使用權(quán)隨該房一并贈(zèng)與。四、本贈(zèng)與合同雙方簽字生效后，該房屋所有權(quán)、居住使用權(quán)均全部屬乙方所有。五、本合同一式二份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字按印后即時(shí)生效。”此后，劉某訴至法院，要求確認(rèn)贈(zèng)與合同無(wú)效。經(jīng)查，劉小某戶口性質(zhì)為非農(nóng)業(yè)戶，法院依法支持了劉某的訴訟請(qǐng)求。

【法官釋法】本案中，在雙方簽訂的贈(zèng)與合同中，韓某自愿將其在與劉某婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的農(nóng)村房屋贈(zèng)與劉小某，劉小某表示接受贈(zèng)與，雙方贈(zèng)與行為意思表示真實(shí)，但該贈(zèng)與合同第三條中，韓某將該房屋的相應(yīng)土地使用權(quán)一并處分，因該房屋相應(yīng)的土地系宅基地使用權(quán)，屬村民集體所有的土地，其并無(wú)權(quán)處分，且宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，劉小某非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)權(quán)取得或變相取得，故贈(zèng)與合同中關(guān)于土地使用權(quán)一并贈(zèng)與的內(nèi)容違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

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