房產已經贈與子女，但老人得不到贍養該怎么辦？房產贈與后是否可以撤銷？這類法律問題在生活中并不少見，下面對司法實務中常見的幾種情形予以分析。

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因子女不履行義務，附條件贈與可撤銷

王某春與王某霞系夫妻關系，二人婚后育有二子二女。后二人取得位于北京市石景山區房屋一套，2003年10月王某春因病死亡，未留遺囑。2004年5月，王某霞寫下“關于遺產分配的決定書”，內容為：“老大與我共住現在這套，后因太擠，老大找地自建房搬出。買房時是老人拿4萬元買的。今后老大拿出4萬元，房子歸老大，然后這4萬元分給每個孩子1萬。四個孩子每人每月給我100元養老。如果老大不給這4萬元，他就得獨自承擔養老人的義務，在養老期間如果不孝順，我就賣房養老。”

該書面文字中署有王某霞與四子女簽名。后因老大未承擔贍養老人的義務，王某霞將四子女訴至法院要求撤銷贈與。法院審理后支持了王某霞的訴訟請求。

【法官釋法】本案中，涉案房屋系王某春與王某霞夫妻共同財產，王某春去世后，其法定繼承人王某霞與四子女就該房屋形成共有關系。綜合2004年5月王某霞所書文字及庭審過程中雙方的解釋可知，王某霞所書文字應視為附條件的贈與合同。

依合同法第一百八十六條之規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。因涉訴房屋仍登記于王某春名下，房屋產權尚未發生實際變更，現贈與人王某霞表示撤銷上述贈與，系其真實意思表示，依法應發生撤銷該贈與行為的法律效果，故原、被告雙方對涉訴房屋仍應形成共有關系。

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權利轉移且經公證，贈與合同不可撤銷

盧某擁有位于北京平房1間。2013年1月，盧某與其孫女劉某簽訂贈與合同，載明：一、盧某自愿將其名下房產贈與孫女劉某，并指定為她的個人財產。二、受贈人劉某接受上述贈與。三、贈與人、受贈人保證此贈與符合國家有關法律規定。四、上述房產產權轉移時間，以房地產管理部門辦理變更產權登記為準。

該贈與合同經公證處公證，并出具了公證書。公證處的接談筆錄載明：“問：為什么把上述房產贈與給孫女？答：因為我年事已高，需要孫女照顧。……問：簽訂上述贈與公證后，不得單方擅自撤銷？答：知道。……問：贈與后能否辦理過戶？答：我們已經咨詢房地產管理部門，可以辦理。”后盧某以孫女劉某未履行贍養義務為由，要求撤銷房屋贈與。法院經審理，駁回了盧某的訴訟請求。

【法官釋法】贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與，但經過公證的贈與合同除外。受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：對贈與人有扶養義務而不履行，不履行贈與合同約定的義務。

具體至本案中，原房屋所有權為盧某所有，其有權對于原所有權登記的房屋進行贈與，且盧某贈與標的物系其真實意思表示。訴爭房屋現雖并未過戶至劉某名下，但是訴爭房屋的贈與合同業已經過公證，盧某不能以權利尚未轉移為由主張撤銷權。在盧某第一順位法定繼承人仍然在世時，劉某并無贍養盧某的法定義務。訴爭房屋的贈與合同中，亦未約定劉某對于盧某的贍養義務。公證機構的接談筆錄中亦未對此進行明確。

因此，盧某以劉某未對其盡到照顧贍養義務為由主張撤銷贈與合同并無事實及法律依據。

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越權處分共有財產，導致贈與合同無效

田某與劉某婚后生育一子田小某。2002年2月，田某購買位于北京市X號房屋。此房屋系小產權房，未取得房屋所有權證。劉某于2011年9月死亡。劉某去世時，未留有遺囑。2012年10月，田某在未征得其他共有人同意的前提下書寫聲明，將涉案房屋贈與案外人郭某。田小某以田某未征得其同意，擅自處分共有財產為由訴至法院，要求確認贈與合同無效。后法院經審理，判決田某與郭某之間的贈與無效。

【法官釋法】贈與標的物，應當屬于贈與人所有或者贈與人有權處分。處分共有的不動產應當經全體共同共有人同意。涉案房屋系田某與劉某的夫妻共同財產，劉某去世后，屬于其所有的遺產并未處分，故該房屋由田小某與田某共同共有。田某在未征得其他共有人同意的前提下，擅自將與他人共有的房屋贈與郭某，其行為屬于無權處分。該行為侵犯了田小某的財產所有權，故田小某有權追回。郭某明知該房屋非田某的個人財產而接受，且該房屋并未進行實際轉讓，故田某與郭某之間贈與無效。

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農村房贈與非農戶，贈與無效

韓某與劉某系夫妻關系。韓某擁有位于北京市某村X號正房1間。2014年8月，韓某與劉小某簽訂《贈與合同》約定：“甲乙雙方系母子關系，現就母親韓某，將自有房屋贈與協議如下：一、甲方自愿將位于北京市某村X號正房1間贈與給乙方，乙方自愿接受贈與房屋。二、該贈與房屋是經北京市某法院民事調解書依法繼承取得（附調解書）。三、該房屋的相應土地使用權隨該房一并贈與。四、本贈與合同雙方簽字生效后，該房屋所有權、居住使用權均全部屬乙方所有。五、本合同一式二份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字按印后即時生效。”此后，劉某訴至法院，要求確認贈與合同無效。經查，劉小某戶口性質為非農業戶，法院依法支持了劉某的訴訟請求。

【法官釋法】本案中，在雙方簽訂的贈與合同中，韓某自愿將其在與劉某婚姻關系存續期間取得的農村房屋贈與劉小某，劉小某表示接受贈與，雙方贈與行為意思表示真實，但該贈與合同第三條中，韓某將該房屋的相應土地使用權一并處分，因該房屋相應的土地系宅基地使用權，屬村民集體所有的土地，其并無權處分，且宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，劉小某非該集體經濟組織成員，無權取得或變相取得，故贈與合同中關于土地使用權一并贈與的內容違反法律規定，應屬無效。

來源：網絡