《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”這條解釋及時解決了以往審判實踐對認購書性質的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認購書成為預售合同應具備兩個條件：

1.具備商品房銷售管理辦法（以下簡稱管理辦法）的主要內容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應當具備13項主要內容：

（1）當事人基本情況；

（2）商品房基本狀況；

（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（5）交付使用條件及日期；

（6）裝飾、設備標準承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（8）公共配套建筑的產權歸屬；

（9）面積差異的處理方式；

（10）辦理產權登記有關事宜；

（11）解決爭議的方法；

（12）違約責任；

（13）雙方約定的其他事項。

我們在調研中，發(fā)現實踐中存在的爭議主要是，如果認購書缺失了其中幾項，認購書是否還可以直接認定為預售合同呢？我們認為，除了后三項外，其他各項原則上不能缺失，否則不應認定為買賣合同。因為商品房買賣合同的標的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在于對房屋所有權有效的完全的行使。而對其行使完全所有權必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產權登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項內容恰恰是產權人行使所有權的必備條件，否則，買方將無法圓滿地對商品房占有、使用、收益和處分。

2.出賣人已經按照約定收取了購房款。這里的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，而且后者在當前商品房買賣中出現的更多。其實，從法理上說，只要具備第一個條件，就應認定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國當前商品房交易中，買賣雙方的真實意思是簽訂預約合同，認購書內容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內容，也往往需要在日后簽訂正式買賣合同，因此，《解釋》第五條從認購書的內容和開始實際履行兩個標準來認定認購書為正式的商品房買賣合同，符合我國商品房買賣的實際情況，也有利于法官在認購書認定上的統(tǒng)一性。