來源 | 拆遷標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)網(wǎng)

　導(dǎo)讀：征收補(bǔ)償協(xié)議，涉及被征收人的補(bǔ)償數(shù)額。如果征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂不合理，被征收人的利益會(huì)遭受巨大損失。而這在征收拆遷實(shí)踐中，因征收補(bǔ)償協(xié)議引發(fā)的糾紛不在少數(shù)，不同程度的折損了被征收人的征收補(bǔ)償費(fèi)用。

那么，征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)怎么簽?zāi)兀?/p>

首先搞清楚協(xié)議跟誰簽

對(duì)于農(nóng)村征地，補(bǔ)償安置協(xié)議有兩份，一份是征收方與被征地的村委會(huì)簽訂的協(xié)議，另外一份是則是與被征地的農(nóng)民簽訂的協(xié)議。

我們國(guó)家農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于村集體，村委會(huì)是村民自治組織，是村民的代表，所以，征收土地首先要與村委會(huì)（或村民小組）簽訂一份征地補(bǔ)償安置協(xié)議，這個(gè)協(xié)議總體約定本次征地的位置、面積，征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗的補(bǔ)償費(fèi)的總額，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)、安置方式，補(bǔ)償款的支付方式、支付時(shí)間、交地時(shí)間等關(guān)鍵內(nèi)容。

被征地農(nóng)民享有土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地被征收之后，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)相應(yīng)也就沒有了，所以，征收方要對(duì)被征地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償、安置，與被征地農(nóng)民簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

我國(guó)土地管理法規(guī)定，具有征地資格的是區(qū)縣以上人民政府，而具體實(shí)施的則是區(qū)縣政府授權(quán)的征地部門，有一些地方由國(guó)土資源局負(fù)責(zé)，城市征地則由房管局負(fù)責(zé)，有一些則由專門成立的動(dòng)遷辦、征地辦、土地儲(chǔ)備中心等機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，征地補(bǔ)償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)與這些機(jī)構(gòu)簽訂。

協(xié)議約定的內(nèi)容要清晰

征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議重點(diǎn)是對(duì)補(bǔ)償、安置進(jìn)行約定的一份協(xié)議，約定的是征收方補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)和得到土地的權(quán)利，被征收方則是獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利和交出土地的義務(wù)。

征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議關(guān)于安置、補(bǔ)償?shù)募s定必須要明確。很多地方征收方在簽協(xié)議前嘴上說的是一套一套的，但是，就是不愿意把承諾寫到紙上，律師在此提醒被征收人，一切沒有寫到紙上的安置、補(bǔ)償承諾都是騙人的，在我們辦理的案件中，征收方在簽訂協(xié)議后出爾反爾，多年沒有對(duì)被征收人進(jìn)行安置、補(bǔ)償比比皆是，況不說沒有寫到紙上的口頭承諾，基本是沒有任何兌現(xiàn)保障的。

一份明確合理的補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該有關(guān)于補(bǔ)償方式、補(bǔ)償期限、以及違約責(zé)任等方面的內(nèi)容，具體而言包括：

（1）拆遷補(bǔ)償方式。如果是貨幣補(bǔ)償應(yīng)該約定金額和支付期限；如果是產(chǎn)權(quán)置換則要約定房屋差價(jià)支付方式和過渡期限；

（2）明確安置房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

（3）明確搬遷期限、過渡方式和過渡期限；

（4）明確搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或者停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

（5）明確違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式。現(xiàn)實(shí)情況比較復(fù)雜，所以我們要當(dāng)場(chǎng)簽字蓋章，并妥善保管該協(xié)議。雙方在談判過程中也可以采取其它方式保留口頭約定的證據(jù)。

除了以上提到的幾點(diǎn)外，律師在此提醒大家需要注意以下這幾種協(xié)議堅(jiān)決不能簽！

一、“空白協(xié)議”不能簽

在征收拆遷的實(shí)踐中，”空白協(xié)議”的簽訂比較常見。律師通過多年的拆遷代理經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：通常，會(huì)有村委會(huì)或者村集體里的相關(guān)工作人員和拆遷方的人員一起拿著空白協(xié)議上門找被征收人簽字。當(dāng)被征收人質(zhì)疑為什么協(xié)議是空白的時(shí)候，這一行人通常會(huì)說：“相關(guān)程序還在審批，反正補(bǔ)償不會(huì)少你的，你優(yōu)先簽了字就可以優(yōu)先選房子或者有其他好處”；或者只要是被征收人提的條件都通通答應(yīng)，前提是先把空白協(xié)議簽了……

在這樣的情況下，很多被征收人禁不住誘惑就把空白協(xié)議簽了。

然而，直到拿補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，被征收人才會(huì)發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)受騙。征收方給的補(bǔ)償跟之前的許諾完全不一樣。

這主要是因?yàn)椤翱瞻讌f(xié)議”的內(nèi)容尚未確定，被征收人一旦簽了字，主動(dòng)權(quán)就轉(zhuǎn)移到了拆遷方手中，這時(shí)候征收方對(duì)于補(bǔ)償金額、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償期限等協(xié)議內(nèi)容想怎么填就怎么填，而當(dāng)事人只能被動(dòng)接受。

當(dāng)然，空白協(xié)議是法律明令禁止的，但在實(shí)際維權(quán)過程中，被征收人又往往因?yàn)榕e證困難而陷入被動(dòng)的局面。對(duì)于“空白協(xié)議”，被征收人要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

所以，律師提醒大家，不管征收方說得如何天花亂墜，許以何種好處，絕對(duì)不要上當(dāng)受騙，空白協(xié)議一定不能簽！

二、內(nèi)容不清、重要條款缺失的協(xié)議不能簽

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，征收補(bǔ)償協(xié)議至少應(yīng)該包含以下主要內(nèi)容：

(1)拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限;

(2)安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn);

(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限;

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

(5)搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式;

(6)違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式;

(7)當(dāng)事人約定的其他條款。

以上內(nèi)容都是拆遷補(bǔ)償協(xié)議必須具備的內(nèi)容，也是與被征收人的利益息息相關(guān)的重要信息，如果上述內(nèi)容在補(bǔ)償協(xié)議中嚴(yán)重缺失，被征收人千萬不能簽字，避免因協(xié)議內(nèi)容不明確發(fā)生不必要的糾紛。

三、補(bǔ)償不合理的協(xié)議不能簽

補(bǔ)償合理與否，其衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是以市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)。過低補(bǔ)償不能簽，當(dāng)然，被征收人也不要漫天要價(jià)。

而市場(chǎng)價(jià)格被征收人如果不好把握，可以周圍鄰居的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行對(duì)比。如果你的補(bǔ)償費(fèi)用與周圍鄰居相差過大，那就很可能不合理了。

但總體來說，補(bǔ)償金額的確定是一個(gè)比較專業(yè)的問題，律師建議如果被征收人對(duì)補(bǔ)償方案尚有疑問，先不要著急簽字，必要時(shí)可以尋找一位專業(yè)律師來幫助您辨別！

四、沒有規(guī)定違約責(zé)任的協(xié)議不能簽

前文也有提到，違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式是補(bǔ)償協(xié)議里必須要有的內(nèi)容。而所謂的違約責(zé)任不僅是針對(duì)被征收人，更要針對(duì)征收方。

現(xiàn)實(shí)中，征收方經(jīng)常會(huì)拿事先擬定好的格式協(xié)議給被征收人簽字。這樣的格式協(xié)議一般都沒有對(duì)違約責(zé)任承擔(dān)的相關(guān)條款規(guī)定。這主要是因?yàn)椋菏聦?shí)上征收方知道置換的房屋可能會(huì)存在某些問題與協(xié)議不相符合，貨幣補(bǔ)償也可能會(huì)不能按期足額下發(fā)，所以征收方在擬定協(xié)議的時(shí)候會(huì)盡可能的規(guī)避責(zé)任的承擔(dān)，也就是不約定違約責(zé)任，但這對(duì)被征收人極為不公平。

所以，在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的過程中，違約責(zé)任的相關(guān)內(nèi)容是不能忽視的，補(bǔ)償協(xié)議除了應(yīng)該明確補(bǔ)償方式、補(bǔ)償方式及期限等重要內(nèi)容，還應(yīng)明確雙方相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任，在此告誡各位被拆遷人，規(guī)避責(zé)任的補(bǔ)償協(xié)議一定不能簽！

律師在此提醒你：簽訂征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，最好與家人進(jìn)行充分溝通，達(dá)成一致再簽署，簽訂協(xié)議之時(shí)應(yīng)有旁人在場(chǎng)，簽約前和簽約中，最好可以錄音錄像記錄簽約全過程，以避免發(fā)生不必要的糾紛。