成房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議是否有效?風(fēng)險(xiǎn)如何避免?.jpg)
有農(nóng)民朋友表示,談補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候征收方的口頭承諾十分誘人,讓他們簽字蓋章卻百般拒絕,該怎么辦?這些承諾還能兌現(xiàn)嗎?律師為你解讀這一問(wèn)題。
一、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議可以采取口頭方式嗎?
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根據(jù)《民法典》的規(guī)定,當(dāng)事人訂立合同,有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定,房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定,就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng),訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后,一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的,另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
由此可知,征收領(lǐng)域,法律并沒(méi)有規(guī)定補(bǔ)償協(xié)議必須采用書(shū)面形式,所以采取口頭形式不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,但鑒于房屋征收補(bǔ)償協(xié)議涉及補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額以及搬遷期限、停產(chǎn)停業(yè)損失等重大問(wèn)題,一般而言,補(bǔ)償協(xié)議的形式應(yīng)為書(shū)面,這樣有利于雙方當(dāng)事人留存也有利于發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)作為定紛止?fàn)幍淖C據(jù)使用。如果選擇訂立口頭協(xié)議很難保證權(quán)益的實(shí)現(xiàn),因此采用書(shū)面形式訂立協(xié)議更為穩(wěn)妥。
二、口頭協(xié)議有效力嗎?
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判斷口頭協(xié)議的效力,依據(jù)《土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法規(guī)一般而言只要是雙方的真實(shí)意思表示、不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定、不違背公序良俗,口頭和書(shū)面的安置補(bǔ)償協(xié)議均是可以發(fā)生法律效力的。但是口頭形式的安置補(bǔ)償協(xié)議往往因缺乏文字證據(jù),存在舉證難的問(wèn)題。當(dāng)難以舉證證明口頭協(xié)議存在的情況下,其效力很可能無(wú)法進(jìn)一步審查。
三、如何證明口頭承諾確實(shí)存在?
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實(shí)踐中,不少拆遷戶會(huì)遇到征收方明明口頭承諾過(guò),但卻難以證明的情況。
根據(jù)《行政訴訟法》規(guī)定,證據(jù)的種類包括物證、書(shū)證、視聽(tīng)資料以及電子數(shù)據(jù)等。就證明口頭承諾而言,最簡(jiǎn)單、有效的證據(jù)形式就是視聽(tīng)資料,譬如錄音錄像等。
訂立口頭協(xié)議一定要注重保存證據(jù)并要格外注意以下幾點(diǎn):
1、保存好視聽(tīng)資料的原始載體,以證明該證據(jù)來(lái)源的真實(shí)性。
2、視聽(tīng)資料應(yīng)當(dāng)完整,即從收集證據(jù)之后不能對(duì)該視聽(tīng)資料進(jìn)行刪減調(diào)整和修改。
3、錄音證據(jù)中要明確談話人的身份,證明征收方確實(shí)對(duì)補(bǔ)償安置作出過(guò)承諾。
最后,律師提醒您,雖然目前我國(guó)沒(méi)有明文規(guī)定拆遷補(bǔ)償協(xié)議必須要以書(shū)面的形式簽訂,但由于拆遷補(bǔ)償協(xié)議一般涉及的金額巨大,所以拆遷戶簽訂補(bǔ)償協(xié)議最好以書(shū)面形式簽訂,口頭協(xié)議最好拒絕,若要簽訂口頭協(xié)議也一定要在簽署之前確認(rèn)協(xié)議內(nèi)容的公平性、保存好證據(jù),如遇復(fù)雜情況建議及時(shí)聯(lián)系專業(yè)律師,聽(tīng)取專業(yè)法律建議,避免不必要的損失。
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