在商品房銷售廣告和宣傳資料認(rèn)定為要約的"具體明確"標(biāo)準(zhǔn)上,既要考察其所使用的言詞,也要加入一般理性人的標(biāo)準(zhǔn),并兼顧公平原則.商品房銷售廣告和宣傳資料中"房屋及其相關(guān)設(shè)施"的范圍,除應(yīng)當(dāng)包括房屋及其與房屋本身所包含的相關(guān)設(shè)施外,還應(yīng)包括房屋的室外環(huán)境及其設(shè)施.出賣人在銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾,對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響,應(yīng)視為眾所周知的事實(shí),無需買受人的舉證.出賣人根本不履行在被認(rèn)定為要約的銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾時(shí),買受人有權(quán)單方解除合同并請(qǐng)求懲罰性賠償金.[關(guān)鍵詞】商品房銷售廣告;要約;解除合同;懲罰性賠償[中圖分類號(hào)】922.1;922.294[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼][文章編號(hào)】1672—5956(2007)05—0085—04一,問題的提出隨著我國住房制度改革的深化,房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展.但由于我國的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善,市場機(jī)制也不健全,商品房交易行為很不規(guī)范.特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則,制作虛假廣告,利用商品房買賣合同欺詐買受人,嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益.由于商品房買賣合同糾紛逐年增加,而相關(guān)法律規(guī)定多只有原則性規(guī)定,人民法院在處理此類糾紛時(shí)遇到了許多具體適用法律的問題.為了及時(shí)指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛,依法保護(hù)商品房買賣合同當(dāng)事人的合法權(quán)益,規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為,最高人民法院于2003年4月28號(hào)發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號(hào),以下簡稱《解釋》).其中第三條規(guī)定:"商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約.該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任."該條解釋對(duì)打擊和遏制房地產(chǎn)企業(yè)在商品房的銷售廣告和宣傳資料中以虛假宣傳欺騙消費(fèi)者,保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益有重要作用,對(duì)法院審理該類案件也具有重要的指導(dǎo)意義.《解釋》第三條主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容.其一,規(guī)定了商品房的銷售廣告和宣傳資料視為要約的標(biāo)準(zhǔn);其二,規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的違約責(zé)任.但該條解釋中的有關(guān)這兩個(gè)方面的規(guī)定尚有不明確之處:(1)對(duì)商品房的銷售廣告和宣傳資料中出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾"具體確定"的標(biāo)準(zhǔn)不明確;(2)證明出賣人在銷售廣告和宣傳資料中的"說明和允諾"對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的舉證責(zé)任分配不明確;(3)該條提到的"房屋及相關(guān)設(shè)施"的范圍不明確.另外,房地產(chǎn)企業(yè)在銷售廣告和宣傳資料中做欺詐性的宣傳,允諾時(shí)能否對(duì)其判處懲罰性賠[收稿日期]2007—03—05[作者簡介]楊秋霞,1965年生,女,河南新鄉(xiāng)人,山東工商學(xué)院副教授,研究方向?yàn)槊裆谭?(電子信箱)_@.一85—償金也是值得討論的問題.二,商品房的銷售廣告視為要約的兩個(gè)構(gòu)成要件分析(一)商品房的銷售廣告中有關(guān)說明和允諾"具體確定"的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《合同法》第13條,第14條和第15條的規(guī)定,當(dāng)事人訂立合同,采取要約,承諾的方式.要約是希望和他人訂立合同的意思表示;要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示.區(qū)分要約和要約邀請(qǐng)的法律意義在于,要約具有一定的法律效力,一旦生效,對(duì)要約人有一定的約束力,要約人不得隨意撤銷或變更要約的內(nèi)容,受要約人取得了承諾的資格.受要約人一旦同意要約,并將同意要約的意思表示通知要約人,承諾生效,當(dāng)事人之間的合同成立.而要約邀請(qǐng)則沒有任何法律意義,對(duì)要約人和受要約人都沒有法律約束力.判斷一個(gè)意思表示是要約還是要約邀請(qǐng)通常要考慮兩個(gè)因素,一是意思表示的內(nèi)容即交易的條件是否具體明確;二是作出該意思表示的人是否表明了一旦相對(duì)人接受其提出的交易條件,即受該交易條件約束的意思表示.但在實(shí)踐中,區(qū)分一個(gè)意思表示是要約還是要約邀請(qǐng)有時(shí)候確非易事,所以《合同法》將實(shí)踐中常見的并且容易引起爭議的幾種行為明確定性為要約邀請(qǐng),如寄送的價(jià)目表,拍賣公告,招標(biāo)公告,招股說明書等.在商品廣告的定性上,《合同法》作出了彈性規(guī)定,商業(yè)廣告一般為要約邀請(qǐng),但"商業(yè)公告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約".根據(jù)《解釋》第3條規(guī)定,將商品房銷售廣告和宣傳資料認(rèn)定為要約的要件之一是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾"具體確定".那么,如何界定"具體"和"確定"?我們首先必須承認(rèn),由于語言本身的原因,人們所有的表達(dá)方式都是有缺陷和不充分的.含糊,不明確和不確定只是一個(gè)程度問題,對(duì)此沒有一個(gè)絕對(duì)的比較標(biāo)準(zhǔn).在實(shí)踐中如果不把"具體確定"的標(biāo)準(zhǔn)同常識(shí)相結(jié)合并依據(jù)大量的經(jīng)驗(yàn)來加以適用,就有可能導(dǎo)致不公正.關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳資料的定性也是如此.筆者認(rèn)為,在認(rèn)定商品房銷售廣告和宣傳資料中關(guān)于出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾是否"具體""確定"時(shí),應(yīng)該從兩個(gè)角度考察.其一,從實(shí)際所運(yùn)用的文字語句考察,即如果開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)一86一商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施描述詳細(xì),有數(shù)據(jù)說明或在小區(qū)平面圖上標(biāo)示具體,明確并附有詳細(xì)數(shù)據(jù),這樣的說明和允諾應(yīng)視為"明確具體".其二,從一般理性人(一般大眾)的理解角度考察,不能拘泥于詞句.如在某一精裝修房的銷售廣告里有諸如德國原裝進(jìn)口的櫥具,樂家衛(wèi)生潔具,恒溫游泳池,2500平方米豪華會(huì)所等承諾,這里面,盡管有些承諾是模糊的,不確定的,如櫥具,潔具的用料,質(zhì)量,價(jià)格,游泳池的面積,豪華的標(biāo)準(zhǔn)等.但一般大眾依然會(huì)認(rèn)為該銷售廣告中的承諾是明確具體的:櫥具是德國原裝的,潔具的商標(biāo)是樂家牌的,有游泳池并且水是恒溫的