商品房廣告內容未兌現開發商是否違約

編輯同志：

**房地產開發公司在龍泉山莊開發了四幢公寓。該公司的商品房銷售廣告和宣傳資料中明確指出，為了使顧客住進龍泉山莊后有一個舒適、祥和的生活環境，在保證公寓質量的同時，將在四幢公寓中間建一個街心花園，花園中間設一個帶噴泉的水池，并保證其余空地全部綠化。我就是看中這一點，才以超過同類公寓近1/3的價格在龍泉山莊購買了一套公寓。可直到現在，該公司承諾建設的街心花園、噴泉水池還未動工興建，就連空地也未綠化。請問，該公司是否違約?我是否有權要求其承擔違約責任?阿-發

阿-發同志：

**房地產開發公司已經違約，你有權要求其承擔違約責任。根據2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”之規定，**房地產開發公司作為出賣人，違反了該條規定，故應承擔違約責任。銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。目前90%以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導致糾紛出現，擾亂了商品房市場秩序。根據合同法第15條規定，對商業廣告原則上認定為一種要約邀請，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并由此對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在買受人就此內容提出訂立合同時，該銷售廣告內容的對象就已特定化。根據合同法第14條關于要約的規定，應當將該內容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對出賣人要約的承諾。在此特定的情形下即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應當認定為合同內容。當事人違反該內容時，應當承擔違約責任。