糾紛律師|房產(chǎn)糾紛法律小常識買房再也不能糊里糊涂了.jpg)
1、定金可不可以退?
“訂金”與“定金”是不同的法律概念。這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責(zé)任的慣用做法。《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定:定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。
商品房交易中,買家履行合同后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回;若買家不履行合同,無權(quán)要求返還定金,開發(fā)商不履行合同的,應(yīng)雙倍返還定金。
而訂金并非一個規(guī)范的法律概念,實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì),并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中,如買家不履行合同義務(wù),并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利;反之,若開發(fā)商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金,但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。
“2、合同簽訂后,因價格變化原因
可以反悔嗎?
商品房也是一種商品,買賣雙方簽署合同后,沒有發(fā)生約定和法定的退房理由,任何一方違反合同約定,均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。
此外,從法律上講,開發(fā)商降價對老業(yè)主來說是很難維權(quán)的,這屬于房地產(chǎn)交易的風(fēng)險。除非合同有約定,如果簽合同時開發(fā)商有書面承諾,承諾不降價,或若降價就賠償業(yè)主損失,這樣就可以獲得賠償。打砸售樓處只能徒勞無果,甚至?xí)?gòu)成犯罪。
“3、“五證”和“兩書”是指?
“五證”是指
《國有土地使用證》
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程施工許可證》
《商品房銷售(預(yù)售)許可證》;
“二書”
《住宅質(zhì)量保證書》
《住宅使用說明書》
“4、購買手續(xù)不全的商品房會有什么風(fēng)險?
1、業(yè)主取得權(quán)屬證書的期限無法確定;
2、為取得權(quán)屬證書,需要支付額外費用,如需補交土地出讓金;
3、只能取得使用權(quán),不能取得權(quán)屬證書,不能上市交易;
4、可能被政府以違法建設(shè)強制拆除。
“5、房地產(chǎn)商發(fā)布的宣傳廣告與實際
不符是否要承擔(dān)責(zé)任?
售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中,即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn),開發(fā)商一般也不會因此而承擔(dān)責(zé)任。但是對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響的內(nèi)容除外。
《廣告法》第三十七條規(guī)定:
(1)房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的,這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。
(2)購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因為依賴(虛假)廣告,對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的,即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假,或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān),則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。
(3)購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實際發(fā)生的損害,這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。
(4)損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說,是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者,給購房者的權(quán)益造成了損害,即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。
“6、購房人反悔怎么辦?
雙方簽訂《商品房買賣合同》后,在《商品房買賣合同》尚未辦理預(yù)售備案登記前,購房人反悔,不想繼續(xù)履行《商品房買賣合同》,是否可以以《商品房買賣合同》尚未生效為由,單方面解除合同,是否可以不承擔(dān)法律責(zé)任?
購房人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。
《合同法》第八條規(guī)定:依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條:當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,不予支持。
“7、開發(fā)商不能按時交房
怎么辦?
根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。此外,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的,對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
因此,如果開發(fā)商沒有按期交房,業(yè)主可要求開發(fā)商支付違約金或者賠償損失,購房人如欲解除合同,應(yīng)當(dāng)先進行催告。催告之后超過三個月的,購房者可要求開發(fā)商解除合同。
“8、什么情況下可以要求開發(fā)商退房?
一是置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效,置業(yè)者有權(quán)退房。
二是開發(fā)商根本違約,置業(yè)者有權(quán)解除合同,并追究開發(fā)商的責(zé)任。
下列情形可以作為拒收的正當(dāng)理由:
1、房屋未經(jīng)竣工驗收合格;
2、交付時不具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》;
3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉然A(chǔ)生活設(shè)施不具備使用條件;
4、建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸未通知買受人;
5、交付的時間遲延,達(dá)到買受人單方解除合同的條件;
6、竣工測繪的房屋面積差異達(dá)到約定的解除合同的標(biāo)準(zhǔn)。
以上情形,前三種是出賣人不能證明達(dá)到交付條件,后三種是出賣人根本性違約,而且這些事實都是不需要收房就可以證明的。
此外,開發(fā)商采取欺詐手段,誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同,合同無效。比如:開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況,如竣工日期,裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等,或者故意隱瞞真實情況,可以認(rèn)定為欺詐行為,合同無效。置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平,可以請求法院予以撤消,要求退房。
來源:網(wǎng)絡(luò)
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