
一、開發商交付房屋需滿足以下條件
《建筑法》等相關法律規定,一個工程只有當土建、消防、電梯、燃氣、人防、規劃、環保等部分通過驗收合格,并經建設行政主管部門審核頒發《竣工驗收證書》以后才算是合格工程,才具備交付條件,也就是我們所說的“綜合驗收合格”,這是商品房買賣中房屋交付的基本條件。
開發商交付的房屋必須符合法定的交房條件,具體到實際生活中,購房者如何檢驗自己的房子是不是符合交房條件呢?首先應該由開發商出具一些證明材料,毛坯房驗房前應注意看開發商是不是能夠提供以下證明:
(一)主體工程和配套設施建設經規劃部門核實,并取得核實證明文件,主體工程竣工驗收合格,并向建設部門報送備案材料,取得受理憑證。
(二)庭院供水支線管網及分戶計量水表前(含水表)供水設施設備應取得供水企業出具的驗收合格證明文件。
(三)配套綠化按要求建成,并取得園林綠化部門出具的驗收合格證明文件。
(四)用電納入城市供電網絡,并正式供電,電力配套設施工程取得電力企業驗收合格證明文件;排水設施取得城市管理部門出具的驗收合格證明文件;使用城市集中供熱的,供熱系統的設計與安裝須經城市集中供熱企業審核驗收;完成室內燃氣管道的敷設和室外燃氣管道的銜接,取得燃氣企業出具的驗收合格證明文件。
(五)庭院的道路、照明等配套設施經過竣工驗收合格,出具驗收報告。
(六)已選聘前期物業服務企業,辦理物業承接查驗手續。
二、購房者驗房流程
(一)看三書一證一表
《建筑工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》。并且要根據面積實測報告數據(蓋測繪隊公章)對照購房合同上的面積。
(二)交費簽字先驗房
發現問題后更不能交費、簽字。應先修房,同時取證、為日后舉證(即通過錄音機、數碼攝像或數碼照相調好日期記錄證據)打好基礎,特別保存好自己那份驗房咨詢報告。核查房屋總面積超出或減少百分之三以內的情況很普遍(多退少補,吃虧的是業主);套內面積減少、公攤面積增加的情況更多(實得面積減少,吃虧的還是業主)。
(三)房屋完好
簽業主公約、前期物業管理合同時,看好條款,不能放棄自己的權利。
(四)交合理費用
包括:物業管理費、裝修押金、垃圾清運費
三、毛坯房驗收細節
(一)入戶門
檢查門的情況
(1)檢查入戶門品牌規格是否與合同附件四約定一致;約定為防盜門的應達到防盜門國家標準;
(2)檢查門扇表面是否有劃痕、碰傷、銹蝕等嚴重影響美觀的現象;
(3)檢查門扇安裝是否垂直;
(4)檢查門框是否灌漿飽滿,門框封口飾蓋是否齊全;鉸鏈有無明顯銹蝕;門框安裝是否垂直;(若為木門則檢查門套的觀感及安裝質量)
(5)檢查門開啟關閉是否順暢靈活,有無異響;關閉是否嚴密;
(6)檢查鎖具、執手安裝是否牢固;鎖舌使用功能是否正常;
(7)檢查貓眼、門鈴等配件安裝是否齊全,外觀使用功能是否正常;
(8)檢查門開啟時,執手是否撞墻。是否有“門打架”的現象;
(二)強弱電
檢查強、弱電箱
(1)檢查電表是否安裝到位,電表規格是否符合要求,記錄電表起始度數;
(2)檢查對講系統線路是否到位,對講系統功能是否正常;安裝是否垂直;
(3)檢查照明是否通電,插座是否通電,接線是否正確。
(4)檢查配電箱盒蓋外觀是否完整,配件是否齊全,安裝是否垂直,高度是否合理,預留空開位數是否齊全;
(5)檢查室內有無通電;
(6)檢查弱電箱盒蓋外觀是否完整,安裝是否垂直,配件是否齊全,合同約定的弱電線路是否到戶;
(7)檢查安防系統是否與合同附件約定的交付標準一致;
(三)給排水
檢查廚衛、陽臺排水管
(1)檢查水表是否安裝到位,水表前后接頭有無滲漏現象;記錄水表讀數;
(2)測試水壓大小是否合理,有無水壓偏大或偏小的情況;(要求有適合上水壓表的接口)
(3)測試所有地漏是否通暢;
(4)檢查廚房、衛生間、陽臺的排水管是否完整,有無破損;
(5)檢查樓上的排水管檢查口封蓋是否齊全,有無滲漏;(同層排水可不檢查,無法試水則無法檢查);
(6)檢查給水點的數量是否滿足合同附件四的要求;
(7)檢查廚房、衛生間排水立管是否分開設置;
(四)陽臺欄桿
對陽臺的各種檢查
(1)檢查陽臺欄桿高度是否滿足規范要求;
(2)檢查陽臺欄桿豎向間距是否滿足規范要求;
(3)檢查陽臺欄桿安裝是否牢固;
(4)檢查陽臺欄桿是否需要有防攀爬措施;
(5)檢查陽臺是否存在容易翻越入室的安全隱患;
(6)檢查陽臺護欄玻璃是否符合規范要求;
(五)安全玻璃
檢查門窗玻璃是否按規范要求使用了鋼化玻璃;
(六)廚房
(1)檢查門洞尺寸是否符合規范要求;
(2)檢查燃氣管道,燃氣表是否到戶,安裝到位;
(3)檢查排水管是否按規范要求安裝阻火圈;
(4)檢查通風開口面積是否滿足設計規范要求;
(5)檢查煙道孔、止回閥是否齊全;檢查煙道表面有無裂紋;
(6)檢查天棚質量;
(7)檢查樓地面質量;
(七)衛生間
(1)檢查門洞尺寸是否符合規范要求;
(2)檢查等電位聯結端子箱是否符合規范要求;
(3)檢查排水管是否按規范要求安裝阻火圈;
(4)檢查是否預留排氣通道,應設置集中排氣道的情況是否按規范設置,開孔、止回閥是否齊全;檢查排氣道表面有無裂紋;
(5)檢查衛生間地面滲漏情況;(需要自家及樓上提前24小時做好閉水,驗房時樓上樓下的門均應打開)
(6)檢查天棚質量;
(八)墻面
檢查墻面是否有空鼓
(1)檢查墻面是否存在大面積空鼓現象;有無明顯裂紋;墻面垂直度;
(2)平整度,陰陽角方正(毛坯房不作為主控項目);
(3)檢查外墻是否按合同約定和國家相關要求有保溫措施;
(4)檢查外墻有無水漬(建議下大雨后檢查)
(九)天棚
檢查天棚有無明顯裂紋(主控項目);平整度;銹點;
(十)樓地面
(1)檢查地面是否存在大面積空鼓現象;有無明顯裂紋、起砂現象;
(2)檢查平整度,水平度;
(十一)門窗
(1)檢查窗臺高度(護欄安裝);
(2)外窗框邊是否有水漬(建議下大雨后檢查);
(2)門窗啟閉、玻璃完整、密封性、五金件、滴水線、密封膠、密封條;
(十二)幾何尺寸
(1)檢查有無房間不方正
(2)檢查凈高差(每個房間測量4~5個點)極差是否在允許范圍;
(3)檢查構件有無明顯大小頭影響美觀的情況;
(十三)空調孔
檢查空調孔、空調機位是否預留合理;如果預留不合理,可能會出現裝機不便或雨水倒灌的情況。
備注,如果是裝修房,查驗項目(裝修房結合實際裝修程度檢查)
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