現(xiàn)在在城市買房子的人是越來越多，需求也是越來越大。但多少有人不明白購(gòu)買房子有不同的性質(zhì)。

大部分商場(chǎng)上面都有住宅樓，雖然價(jià)格低于同區(qū)域平均水平，但是都屬于產(chǎn)權(quán)只有四十年的商業(yè)住宅。

商業(yè)住宅和商品住宅，雖然只有一字之差，但含義千差萬(wàn)別，不能等同而視。一般情況下，我們所說的xx樓盤都是屬于商品屬性的普通住宅，而商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點(diǎn)一般是下層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，上層為民用住宅。

商業(yè)住宅與商品住宅的區(qū)別就在于其土地使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的差異。

主要體現(xiàn)在：

1、使用期限不同

商業(yè)住宅的土地的用途為商業(yè)金融、教育科研和居住，只有40年，而普通住宅用地是70年產(chǎn)權(quán)。

2、持有成本不同

商業(yè)住宅是商業(yè)地產(chǎn)，商水商電，沒有天然氣，做飯用微波爐或煤氣罐，物業(yè)費(fèi)較貴，總體持有成本高。

而普通住宅是70年產(chǎn)權(quán)，民水民電，天然氣都是市政標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)也便宜。

3、拆遷補(bǔ)償不同

關(guān)于拆遷補(bǔ)償問題，按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，兩者差別不大，都是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種方式，但在拆遷評(píng)估的評(píng)估方法上存在差異。

商品房普通住宅一般采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)，按同一地段的市場(chǎng)價(jià)格核定。商業(yè)住宅由于缺乏同一區(qū)域位置出售的可比照案例，多采用現(xiàn)行收益法進(jìn)行估價(jià)，也就是按租金收益計(jì)算到期為止的全部折現(xiàn)。

4、權(quán)利續(xù)期不同

注意，住宅土地使用權(quán)70年，期滿自動(dòng)續(xù)期，連審批都不用，實(shí)質(zhì)就是永久使用權(quán)，這是為了繞開憲法里的土地公有制。買的土地使用權(quán)名義上是70年，實(shí)際上是永久的。

目前對(duì)于工商業(yè)地產(chǎn)是，“土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！币簿褪?0年期限屆滿后，政府就要依法收回土地了，這是當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)出讓合同約定好的。

商業(yè)住宅的優(yōu)勢(shì)還是很明顯的：

1、總價(jià)低

目前來看，商業(yè)住宅相對(duì)于同區(qū)域內(nèi)商品住宅，均價(jià)要低很多，而且因?yàn)閼粜陀写笥行?，以極小戶型居多，總價(jià)是一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)，手頭資金緊張又不愿租房的消費(fèi)者，可以選擇此類商業(yè)住宅。

2、投資穩(wěn)

商業(yè)住宅大多直接建在寫字樓上或商城附近，地處鬧市，臨近繁華，地段極佳，并且因?yàn)榉孔拥男再|(zhì)，既可以自住，也可以商用，投資出租的話，是一個(gè)比較穩(wěn)妥的方式。

缺點(diǎn)比優(yōu)點(diǎn)更明顯：

1、使用年限

以商品住宅土地使用年限70年相比，使用年限嚴(yán)重縮水。例如某寫字樓公寓是40年產(chǎn)權(quán)。業(yè)主買到手之后可能只剩下30多年，30多年的租賃房屋而已。

2、交易稅費(fèi)

初次購(gòu)買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國(guó)家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。

40年產(chǎn)權(quán)屬于商業(yè)地產(chǎn)，政策上是要征收房產(chǎn)稅的，每年征收購(gòu)房?jī)r(jià)格的0.84%，但是現(xiàn)在實(shí)際上沒有執(zhí)行這一條，以至于絕大多數(shù)人都不知道，未來政策走向不好說，住宅要開始收增量的話商住樓的房產(chǎn)稅估計(jì)也是要收的了。

3、按揭方式

大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，長(zhǎng)貸款年限10年。

4、日常生活

大部分商住樓都是商水商電，生活成本高。

如果住在商業(yè)住宅里，周圍鄰居都是公司場(chǎng)地，人員繁多，勢(shì)必會(huì)常期處于嘈雜的環(huán)境當(dāng)中，對(duì)于喜靜不喜動(dòng)的人來說，是一個(gè)極大的負(fù)擔(dān)。

兩個(gè)致命的缺點(diǎn)：

1、首先40年產(chǎn)權(quán)不能落戶，不能落戶就意味著無法在這個(gè)城市安家，孩子的教育就無法保證，從這個(gè)程度上來說，商業(yè)住宅的孩子和出租房的孩子沒什么兩樣，享受一樣的待遇，至于對(duì)口學(xué)校，想都不用想了。

2、增值幅度遠(yuǎn)低于住宅樓，賣出時(shí)交易稅費(fèi)也高，商業(yè)地產(chǎn)過戶時(shí)需要繳納各種各樣的稅費(fèi)，個(gè)人所得稅是必征的（不像住宅可以滿五唯一的情況下免除），契稅按3%征收。這也是為什么商住樓的價(jià)格跟住宅比總是炒不上去的原因。

如果是為了在這個(gè)城市安家落戶，為了孩子的教育，一定不要考慮商業(yè)住宅。

如果覺得商業(yè)住宅小戶型好，租金高，樓內(nèi)環(huán)境好，想要投資，也是支持的，但要注意一點(diǎn)，目前市場(chǎng)上有些開發(fā)商為了吸引業(yè)主購(gòu)買房子，承諾按民水民電的價(jià)格進(jìn)行收費(fèi)，有可能通過其他名義將差價(jià)補(bǔ)齊，或者業(yè)主交房后，后期恢復(fù)原價(jià)，這要慎重考慮。

畢竟我們走過的最長(zhǎng)的路，就是開發(fā)商的套路。