《房屋登記辦法》第三十八條 經依法登記的房屋發生下列情形之一的，登記簿記載的所有權人應當自事實發生后申請房屋所有權注銷登記： （一）房屋滅失的； （二）放棄所有權的； （三）法律、法規規定的其他情形。 【釋義】本條所述房屋所有權注銷登記一般發生在房屋或房屋權利發生消滅或終止時權利人申請的登記，注銷登記屬于權屬登記的一個種類。原《權屬登記管理辦法》第二十四條規定，因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應當自事實發生之日起30日內申請注銷登記。這里規定房屋所有權注銷登記有兩種情形，一是因房屋滅失，這和本辦法規定是一致的；二是因土地使用年限屆滿的，這在本辦法中未予規定。《權屬登記管理辦法》做出這樣的規定是基于國務院早在1990年5月19日發布了第55號令《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定：土地使用權出讓最高年限居住用地為七十年，商業、旅游、娛樂用地為四十年，綜合或者其他用地為五十年；土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得，土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。《物權法》對土地使用權期限制度做了較大調整，第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”故《辦法》根據《物權法》的規定，對土地使用年限屆滿的房屋應當辦理所有權注銷登記這一規定不予保留。所有權人申請注銷決定的具體情形包括房屋滅失、所有權人放棄所有權和法律、法規規定的其他情形。 1．房屋滅失。房屋滅失是指房屋因為倒塌或者被拆除而在物理形態上消滅。房屋作為登記的客體，是登記的前提和基礎，一旦客體不復存在，房屋所有權也失去了依存的基礎。房屋滅失后房屋上所設立的各種物權也隨之消滅，正所謂“皮之不存，毛將焉附”。根據《物權法》第三十條規定：因拆除房屋等事實行為消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。 2．放棄所有權。這是指房屋所有權人對所有權的拋棄。所有權是最完整的物權，具有物權的所有權能，其中包括處分權，對所有權的拋棄也是行使處分權的一種方式。放棄所有權應以登記后生效。當然，放棄房屋所有權是以不侵害他人的權利為前提的，如該房屋存在查封和他項權利的情況下，房屋所有權人稱放棄所有權的，是不能為其辦理房屋所有權注銷登記的。 3．辦理注銷登記過程中的注意事項：一是對于所有權的注銷登記，登記機構應當核實當事人資格以及當事人注銷申請的合法性。一旦注銷發生了錯誤，其后果往往是無法恢復的。因此，對于登記的注銷，登記機構要承擔注意義務和謹慎義務。登記機構不僅要核實申請人的身份、資格、授權書等，還要審查申請人提供的關于申請注銷登記的文件的真實性和合法性。經審核后，認為符合注銷登記的要求，應當辦理房屋所有權的注銷登記。二是注銷登記應當在登記簿上予以記載，而非僅僅注銷房屋權屬證書。以往各地登記機構也將注銷權屬證書理解為同時注銷該項登記，并在實際上這樣進行操作，這種做法應當進行調整，目前《辦法》有統一規定。

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