在執(zhí)行工作的實(shí)踐中，遇到一起如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的案件：一被執(zhí)行人將一套經(jīng)登記以35萬元抵押給銀行的房產(chǎn)，在未通知銀行也未告知受讓人該房產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況下，以30萬元的價(jià)格出讓給了受讓人。執(zhí)行人員依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”的規(guī)定執(zhí)行，結(jié)果出現(xiàn)了二個(gè)值得商榷的問題。為此筆者談?wù)勛约旱挠^點(diǎn)，以拋磚引玉。 　　一、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條中規(guī)定的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)的“全部債務(wù)”，在該案中是指35萬元還是30萬元？有人認(rèn)為，按照《解釋》規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)是抵押權(quán)設(shè)定時(shí)約定的35萬元的全部債務(wù)，如果不能夠滿足清償其全部債務(wù)，就不能使抵押權(quán)消滅。另一種意見認(rèn)為“全部債務(wù)”應(yīng)指的是折價(jià)出售后實(shí)現(xiàn)的30萬元款額。筆者認(rèn)為后一種意見是正確的。“全部債務(wù)”應(yīng)指抵押物最后出讓實(shí)現(xiàn)的實(shí)際價(jià)格，在本案中指的是30萬元，而不是35萬元。我們可以從《擔(dān)保法》第五十三條中找到依據(jù)。《擔(dān)保法》第五十三條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該物所得的價(jià)款受償”，“抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”這里已明顯可以看出“全部債務(wù)”是指抵押物最終能夠滿足抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的數(shù)額。 　　滌除權(quán)，是大陸法系國(guó)家對(duì)消滅抵押權(quán)的一種稱謂。是指取得抵押物所有權(quán)的第三人，即受讓人(不包括主債務(wù)人、保證人、繼承人)，向抵押權(quán)人提供抵押物的評(píng)估價(jià)款，使抵押權(quán)消滅的權(quán)利。實(shí)現(xiàn)滌除權(quán)時(shí)，在抵押物價(jià)格上抵押權(quán)人與受讓人意見分歧時(shí)，可以分別采取兩種方法處理： 　　1、增價(jià)拍賣。如本案，抵押權(quán)人不同意按30萬元出售該房產(chǎn)，由抵押權(quán)人申請(qǐng)?jiān)鰞r(jià)拍賣。拍賣金額為滌除金額的110%即33萬元，如果該房產(chǎn)能夠高出拍賣價(jià)格出售，由競(jìng)拍獲抵押物的第三人支付拍賣費(fèi)用。如果沒有競(jìng)買人，抵押權(quán)人必須以拍賣價(jià)格買下拍賣物，并承擔(dān)拍賣費(fèi)用。 　　2、按滌除價(jià)格拍賣。如本案，按30萬元價(jià)格拍賣。如果沒有競(jìng)買人，抵押權(quán)人必須按30萬元滌除價(jià)格買下拍賣物，并支付拍賣費(fèi)用。 　　由于通過以上兩種拍賣方式處理實(shí)現(xiàn)滌除權(quán)的買受人，已經(jīng)變成了競(jìng)買人或抵押權(quán)人，不再是原來的受讓人。 　　筆者認(rèn)為，以上是正確適用《最高人民法院關(guān)于適用

被保全后的房產(chǎn)抵押，需要征得債權(quán)人的同意，提供擔(dān)保后解除保全才能抵押。既然法院判決了，和原告協(xié)商用房產(chǎn)折價(jià)或拍賣后清償債務(wù)。 　　法律依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 　第二百三十條　在執(zhí)行中，雙方當(dāng)事人自行和解達(dá)成協(xié)議的，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)將協(xié)議內(nèi)容記入筆錄，由雙方當(dāng)事人簽名或者蓋章。 　　申請(qǐng)執(zhí)行人因受欺詐、脅迫與被執(zhí)行人達(dá)成和解協(xié)議，或者當(dāng)事人不履行和解協(xié)議的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，恢復(fù)對(duì)原生效法律文書的執(zhí)行。 　　第二百三十一條　在執(zhí)行中，被執(zhí)行人向人民法院提供擔(dān)保，并經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人同意的......

房屋存在抵押，法院可否判決過戶？

如果案涉房屋存在抵押，法院是否可以判決過戶呢?對(duì)于這個(gè)問題要分情況討論：　1、如果抵押權(quán)人是賣房人買房時(shí)按揭貸款的銀行，則法院一般都可以判決過戶。但是，前提是法院會(huì)要求買房人將剩余房款交付法院供執(zhí)行，且剩余房款一般要多于銀行抵押貸款本息余額(或雖少于但是買房人自愿墊付不足部分)。在開庭過程中法院也會(huì)征求銀行的意見(例如)：涉案房屋抵押貸款本息余額還有多少?如果涉案房屋抵押貸款本息余額能夠得到全部清償，銀行是否同意滌除抵押權(quán)?銀行的回答一般都是如果抵押貸款本息余額得到全部清償則愿意滌除抵押權(quán)。這是......

賣房人未如實(shí)披露房屋的抵押情況，買房人可否不履行合同？

合同（一般是居間協(xié)議）簽訂時(shí)，賣房人未如實(shí)向買房人披露標(biāo)的房屋存在抵押的情況，賣房人存在過錯(cuò)，買房人也存在過錯(cuò)，因?yàn)橘I房人完全可以以堅(jiān)持要求賣房人拉產(chǎn)調(diào)或自己拉產(chǎn)調(diào)的方式來明確房屋存在的抵押狀況。對(duì)于上述法律事實(shí)，我們首先要考慮的是它會(huì)否影響合同效力：（1）不會(huì)導(dǎo)致合同無效。合同無效是合同違反了法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，很明顯，上面的事實(shí)不屬于違反了法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。（2）不會(huì)導(dǎo)致合同可撤銷或可變更。【《合同法》第五十四條：下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷......