合同（一般是居間協議）簽訂時，賣房人未如實向買房人披露標的房屋存在抵押的情況，賣房人存在過錯，買房人也存在過錯，因為買房人完全可以以堅持要求賣房人拉產調或自己拉產調的方式來明確房屋存在的抵押狀況。

對于上述法律事實，我們首先要考慮的是它會否影響合同效力：（1）不會導致合同無效。合同無效是合同違反了法律法規的效力性強制性規定，很明顯，上面的事實不屬于“違反了法律法規的效力性強制性規定”。（2）不會導致合同可撤銷或可變更。【《合同法》第五十四條：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。”】上述事實最有可能構成的是“欺詐”。但是，上文已說過，買房人完全可以以堅持要求賣房人拉產調或自己拉產調的方式來明確房屋存在的抵押狀況，所以所謂的賣房人欺詐買房人的說法不成立。（3）此種情況也不屬于效力待定。因此，合同有效。

其次，我們要考慮，賣房人的這種故意隱瞞的行為是否屬于違約行為。【《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”第一百零八條：“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。”】所謂違約，就是違反已經合法有效成立的合同的約定，很明顯賣房人這種故意隱瞞的行為產生于合同成立的過程中，而非合同成立之后，所以也不能將之認定為賣房人違約。

最后，就是買房人可否不履行合同？房屋買賣雙方在簽訂合同時，賣房人故意隱瞞標的房屋存在抵押的事實，雖然雙方都有過錯，但是綜合而言買房人處于劣勢。且賣房人隱瞞房屋存在抵押的事實，賣房人的過錯大于買房人的過錯。因此，買房人有權和賣房人協商此抵押滌除的方式和時間等事宜。

換個角度說，就是因為原來的合同約定的是標的房屋沒有抵押，因此就不會對抵押如何滌除作出約定，是一個空白但是必須約定的條款。因此，房屋買賣雙方必須對此作出約定，買房人作為合同一方當然有權利提出協商補充滌除抵押權相關合同條款的要求。

【《合同法》第三條規定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。” 第四條規定：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。”】

如果雙方就滌除抵押權的相關條款不能達成一致（協商的過程要遵循平等、自愿的原則，協商不成無所謂誰對誰錯）則房屋交易不能進行，合同目的不能實現，合同就應當解除。而合同解除的直接原因就是雙方對于滌除抵押權的相關條款沒有協商一致達成協議，這不可歸責于任何一方，雙方都沒有過錯，根據【《合同法》第九十七條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”】的規定，房屋買賣雙方都只能要求恢復原狀（賣房人退還買房人已付定金等）。

綜上，賣房人未如實披露房屋的抵押情況，且雙方對于滌除抵押權的相關事宜不能達成一致，買房人有權不履行合同。

來源：房產律政