合同（一般是居間協(xié)議）簽訂時，賣房人未如實向買房人披露標的房屋存在抵押的情況，賣房人存在過錯，買房人也存在過錯，因為買房人完全可以以堅持要求賣房人拉產(chǎn)調或自己拉產(chǎn)調的方式來明確房屋存在的抵押狀況。

對于上述法律事實，我們首先要考慮的是它會否影響合同效力：（1）不會導致合同無效。合同無效是合同違反了法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，很明顯，上面的事實不屬于“違反了法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定”。（2）不會導致合同可撤銷或可變更。【《合同法》第五十四條：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。”】上述事實最有可能構成的是“欺詐”。但是，上文已說過，買房人完全可以以堅持要求賣房人拉產(chǎn)調或自己拉產(chǎn)調的方式來明確房屋存在的抵押狀況，所以所謂的賣房人欺詐買房人的說法不成立。（3）此種情況也不屬于效力待定。因此，合同有效。

其次，我們要考慮，賣房人的這種故意隱瞞的行為是否屬于違約行為?！尽逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”第一百零八條：“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任?！薄克^違約，就是違反已經(jīng)合法有效成立的合同的約定，很明顯賣房人這種故意隱瞞的行為產(chǎn)生于合同成立的過程中，而非合同成立之后，所以也不能將之認定為賣房人違約。

最后，就是買房人可否不履行合同？房屋買賣雙方在簽訂合同時，賣房人故意隱瞞標的房屋存在抵押的事實，雖然雙方都有過錯，但是綜合而言買房人處于劣勢。且賣房人隱瞞房屋存在抵押的事實，賣房人的過錯大于買房人的過錯。因此，買房人有權和賣房人協(xié)商此抵押滌除的方式和時間等事宜。

換個角度說，就是因為原來的合同約定的是標的房屋沒有抵押，因此就不會對抵押如何滌除作出約定，是一個空白但是必須約定的條款。因此，房屋買賣雙方必須對此作出約定，買房人作為合同一方當然有權利提出協(xié)商補充滌除抵押權相關合同條款的要求。

【《合同法》第三條規(guī)定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方?！?第四條規(guī)定：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。”】

如果雙方就滌除抵押權的相關條款不能達成一致（協(xié)商的過程要遵循平等、自愿的原則，協(xié)商不成無所謂誰對誰錯）則房屋交易不能進行，合同目的不能實現(xiàn)，合同就應當解除。而合同解除的直接原因就是雙方對于滌除抵押權的相關條款沒有協(xié)商一致達成協(xié)議，這不可歸責于任何一方，雙方都沒有過錯，根據(jù)【《合同法》第九十七條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！薄康囊?guī)定，房屋買賣雙方都只能要求恢復原狀（賣房人退還買房人已付定金等）。

綜上，賣房人未如實披露房屋的抵押情況，且雙方對于滌除抵押權的相關事宜不能達成一致，買房人有權不履行合同。

來源：房產(chǎn)律政