案情：

2005年1月1日，原、被告簽訂房屋租賃合同一份，合同約定將原告所有的房屋一層出租給被告作為營業(yè)用房，租賃期限2年，即自2005年1月2日至2007年1月3日。每年租金250000元，第一年租金分兩期給付(每半年付一次)，第二年租金于2006年3月31日前付清。合同訂立后，原告將房屋交付被告使用，第一年的租金被告已經(jīng)付清，第二年的租金履行期限屆滿后被告尚未支付租金。原告向被告催告，指出其違約，并要求其付清全年租金。被告于2006年5月1日發(fā)函給原告，表示由于其已停止經(jīng)營，需要解除租賃合同，并愿意承擔違約損害賠償責任，并于次日將租賃房屋騰空，原告遂向法院提起訴訟，要求被告繼續(xù)履行合同并按約支付租金250000元。在訴訟中被告表示其不愿繼續(xù)履行合同，請求以承擔違約損害賠償金為代價提前解除房屋租賃合同。

分歧：

此案存在兩種不同意見。合同法第二百二十七條規(guī)定承租人無正當理由未支付租金或者遲延支付租金，出資人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同法第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。被告不支付租金的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，原告獲得了法定解除合同的權(quán)利或者選擇要求被告繼續(xù)履行合同的權(quán)利，此案是應(yīng)當判決解除雙方之間的合同，由被告承擔違約損害賠償責任，還是判決被告繼續(xù)履行租賃合同，由被告支付一年租金?對此，存在兩種觀點。第一種觀點認為：由于被告已經(jīng)停止經(jīng)營，租賃房屋對被告已不具有使用價值，被告愿意就提前解除合同承擔違約責任，強制被告繼續(xù)履行合同對被告也不公平，同時會造成社會資源的浪費，因此可以由法院判決解除合同并判決被告承擔違約損害賠償責任。第二種觀點認為：被告未按約支付租金，屬于違約方，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，只有守約方享有合同解除權(quán)，違約方不享有合同解除權(quán)，在原告沒有訴請的前提下，法院不可以主動做出解除合同的判決。本案被告主要義務(wù)為交付租金，并非不可以強制履行的債務(wù)，承租人因自己的原因不需要使用房屋，導(dǎo)致房屋空置，為被告在訂約時應(yīng)當預(yù)見的正常損失。根據(jù)合同必須信守的原則，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行的違約責任。

評析：

筆者同意第二種意見。允諾不得反悔，合同必須信守是合同法確立的重要原則。合同一經(jīng)有效成立，在當事人之間便具有法律效力，雙方都必須嚴格信守，不得擅自變更或解除。被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，根據(jù)合同法的規(guī)定，原告獲得了解除合同的權(quán)利或者選擇要求被告繼續(xù)履行合同的權(quán)利。繼續(xù)履行在性質(zhì)上是一種救濟制度，又稱為特定履行、實際履行，是指在違約方不履行合同時，相對方請求違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)的責任方式。繼續(xù)履行的真諦在于它要求合同債務(wù)人應(yīng)當實際地履行合同而不得任意地以賠償損失或支付違約金的方式來代替履行合同債務(wù)。我國合同法賦予繼續(xù)履行制度以一席之地。1999年頒布的合同法確立了強制履行制度。當合同一方當事人不履行合同，且無正當理由時，守約方有權(quán)要求法院強制違約方按合同規(guī)定的標的繼續(xù)履行義務(wù)。也就是說，在一方違約時，不論違約方是否愿意，只要守約方有繼續(xù)履行的要求，違約方有繼續(xù)履行的可能，就必須履行合同債務(wù)。守約方可借助國家法律即通過公力救濟，迫使違約方繼續(xù)履行合同，并且是按合同約定的內(nèi)容全面履行。本案承租人的主要義務(wù)是支付租金，為金錢債務(wù)，可以強制實際履行。

合同的解除包括約定解除和法定解除。《合同法》第九十四條對合同的法定解除作了相應(yīng)的規(guī)定，該條第(三)款規(guī)定當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當事人可以解除合同。依合同法原理，只有合同守約方才享有合同法定解除權(quán)，違約方不享有提前解除權(quán),將解除權(quán)賦予守約方是合同解除制度的意旨。因此，依照合同法第九十四條第(三)款規(guī)定、合同法第二百二十七條規(guī)定，本案出租人享有合同法定解除權(quán)，承租人不享有提前解除合同的權(quán)利。

法院判決應(yīng)當以當事人行使請求權(quán)為前提，是否要求解除合同還是要求繼續(xù)履行合同，取決于解除權(quán)人的意思，如果出租人認為繼續(xù)履行合同對自己更有利，則可以向法院請求繼續(xù)履行合同;如出租人認為繼續(xù)履行合同在經(jīng)濟上不合理，或確實不利于維護自己的利益，則可以要求解除合同，并要求違約方賠償損失或采取其他補救措施。因此，解除合同與否，乃是解除權(quán)人意思自治的范疇。在本案中只能由出租人向法院提出，法院不能依職權(quán)主動做出。

綜上，根據(jù)法律的規(guī)定，在本案中承租人不享有法定的解除權(quán)，法院對承租人提前解除合同的請求不能支持。本案原告的訴訟請求是要求被告繼續(xù)履行合同并支付租金，并拒絕變更訴訟請求。基于法律的規(guī)定，法院只能依據(jù)當事人的訴請判決被告繼續(xù)履行租賃合同，支付租金。

引發(fā)的一點思考

合同當事人要講誠實、守信用，非經(jīng)當事人的同意或法律的規(guī)定，不得任意解除合同，如果允許合同一方當事人隨意解約，這將嚴重損害守約方的合法利益。如果任由這種違約行為發(fā)展下去，將會破壞整個社會的正常秩序，簽訂的合同成為一紙空文，合同無人信守，這將從根本上危害交易安全。由于被告不享有法定的合同解除權(quán)，法院對被告要求解除合同的請求不予支持是正確的。

在本案中承租人愿意就提前解除合同承擔損害賠償責任，出租人可以解除合同，謀求補救辦法，減少損失，經(jīng)法院釋明后原告仍然拒絕變更訴訟請求。基于法律的規(guī)定，法院不能判令解除合同，只能判決被告繼續(xù)履行租賃合同，即使繼續(xù)履行合同會造成房屋空置、社會財富的浪費。從經(jīng)濟學(xué)的角度講，租賃房屋對被告而言已無使用價值，被告愿以支付違約損害賠償金為代價提前解除合同，原告可以采取補救辦法來減少損失，如重新招租。如判令被告繼續(xù)履行與原告的合同，這無疑會導(dǎo)致社會財富的浪費。我國合同法沒有賦予承租人以支付違約金為代價提前解除合同的權(quán)利。我個人認為，法律應(yīng)當賦予承租人在自愿承擔違約責任的情況下享有提前解除租賃合同的權(quán)利。我國合同法第二百六十八條規(guī)定，定作人可以隨時解除承攬合同，造成承攬人損失的，應(yīng)當賠償損失。這其實賦予毀約方一定的合同解除權(quán)。合同法之所以賦予了定作人隨時解除合同的權(quán)利，是基于承攬合同的特殊性，即定作是為了滿足定作人的特殊要求。租賃合同也是為了滿足承租人的使用房屋的特殊需要，如果承租人確實無租賃的需要，而且承租人愿意支付違約金或者賠償損失，應(yīng)當賦予承租人在自愿承擔違約責任的前提下享有提前解除合同的權(quán)利。合同存在的基礎(chǔ)是當事人的意思表示一致和自愿，如一方不愿履行而強制其履行的話，不但不能維護合同應(yīng)有的效力，反而容易引發(fā)不必要麻煩，且會浪費更多的資源。在承租人拒絕履行合同時，許可承租人享有解除合同的權(quán)利對雙方利益都是有效的救濟，承租人享有解除合同的權(quán)利并不是對任意解約行為的縱容，其必須承擔相應(yīng)的代價。因此，賦予承租人提前解除合同的權(quán)利也并非是對合同必須信守這一原則的破壞，這有利于對出租人和承租人利益的平衡，從而實現(xiàn)實質(zhì)意義上的社會公平。