其中，房屋不僅本身價值大，而且在現(xiàn)實中大多數(shù)房屋的情形多樣，且多為按揭房，那么在如何認定房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)以及如何分割房產(chǎn)問題就相對比較復雜，本文將以購買房屋的時間在婚前和婚后進行分析，希望對讀者有所幫助。

一、夫妻一方婚前購買的房產(chǎn)，原則上屬于夫妻個人財產(chǎn)

但通過約定或贈與可將該房產(chǎn)變更為夫妻共同財產(chǎn)或?qū)Ψ降膫€人財產(chǎn)

（一）約定為夫妻共同財產(chǎn)時，須注意：

1、該約定必須采用書面約定的方式；否則，在對方否認，乙方?jīng)]有任何證據(jù)的情況下，該約定將毫無意義；

2、該約定只對夫妻雙方有約束力，除第三人知道該約定的，否則不對夫妻以外的第三人有約定。

（二）贈與時，須注意：

1、贈與房產(chǎn)的一半，那么該房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)；

2、贈與房產(chǎn)的全部，那么該房產(chǎn)屬于另一方的個人財產(chǎn)；

3、在贈與的房產(chǎn)未經(jīng)過轉(zhuǎn)移登記或者變更登記的，購買房產(chǎn)的一方可以撤銷該贈與，但經(jīng)過公證的除外。

！！！要記住，贈與的話一定要登記或者公證哦！

（三）婚前一方付了首付款的按揭房，且房屋登記在其名下，婚后共同還貸，離婚時，該房會如何處理？

先由雙方協(xié)議處理；協(xié)商不成時，人民法院可以判決該房產(chǎn)歸登記人名下，對于夫妻另一方進行如下補償：

1、尚未償還的貸款歸登記人的個人債務；

2、補償?shù)捻椖繛榛楹箅p方共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，兩部分一般按照下列方式進行計算：

（1）共同還貸支付的款項：簡單來說就是婚后共同還貸的數(shù)額，應補償一半給對方。比如婚后至離婚后，夫妻雙方共同償還10萬元，那么對方應補償?shù)臑?萬元；

（2）相對應增值的數(shù)額：

首先我們要掌握以下幾個要素：

結(jié)婚時房屋價格、房屋繳納的其他費用（指的是因購房行為本身涉及的成本，比如關于房屋的各種稅，不包括物業(yè)費和公共維修金等房屋長期使用產(chǎn)生的費用）、婚后至離婚時共同償還的貸款本金及利息、離婚時房屋的價格。

共同還貸相對應的增值數(shù)額=夫妻共同還貸部分不動產(chǎn)升值率（是用不動現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，不動產(chǎn)成本包括購買時不動產(chǎn)價格+共同還貸的利息部分+其他比如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費等費用）。

一個例子，讓你明白怎么計算：比如男方婚前購買一套房產(chǎn)，當時價格為18萬元，付首付8萬元，貸款10萬元，契稅等費用1萬元，婚前男方還貸本息5萬元；結(jié)婚時房屋價格41萬元；婚后共同還剩余貸款本息10萬元（本金7萬元，利息3萬元）；離婚時房屋價值90萬元，那么房屋增值率：離婚時房屋價值90萬元/（結(jié)婚時房屋價格41萬元+婚后還息3萬元+契稅1萬元）=200%，婚后共同還貸的增值數(shù)額為10萬元200%=20萬元，男方應補償增值數(shù)額的一半給女方，即10萬元。

以上，（1）+（2）的金額為應補償?shù)慕痤~。

3、在第2計算得出數(shù)額的基礎上，照顧子女和女方權益。

注意！！！！如果離婚時房貸未還清的，未還清的房貸屬于產(chǎn)權登記人的個人債務。 二、婚后一方購買的房產(chǎn)，除非有明確約定外，否則一般為夫妻共同財產(chǎn)

特殊情形：1、婚后一方父母出資為其子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，視為只對其子女的個人贈與，是其子女的個人財產(chǎn)，不屬于夫妻共同財產(chǎn)；

2、雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為夫妻雙方按份共有（按照雙方父母的出資比例）

大多數(shù)普通家庭只有一套住宅房產(chǎn)，當離婚時，就不可避免地成為離婚雙方必爭的財產(chǎn)，但往往由于自己結(jié)婚時對財產(chǎn)的毫不在乎導致離婚時的人財兩空。所以，結(jié)婚財產(chǎn)須謹慎，以免離婚兩手空。