二手房買賣，原房主未在約定期限將戶口遷出

2011年2月，錢先生與王某簽訂售房協(xié)議，約定王某將房屋作價80萬元售給錢先生，其中77萬元為首付，3萬元為押金，待王某三年內(nèi)遷出所有戶口即付該款，超過三年未全部遷出，從2014年2月起，每滿一年王某須返還押金一萬元。

2010年8月王某與其妻單某離婚，離婚后單某等3人的戶口一直空掛在涉案房屋，無法遷出。錢先生因此要求王某退還3萬元尾款。王某不但拒絕返還，還以戶口未全部遷出為由將錢先生告到法院。

律師分析：戶口空掛對現(xiàn)房主影響輕微，或不會返還全部押金

本案錢先生與王某所簽房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，故合法有效。在履行補(bǔ)充協(xié)議過程中，因單某等3人無處落戶，王某只能通過有關(guān)部門將單某等3人的戶口空掛，并未遷移出涉案房屋。戶口空掛與實(shí)際遷移尚有差別，故王某在履行協(xié)議約定的戶口遷出義務(wù)上存有瑕疵。

根據(jù)我國《合同法》第113條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。其包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失，故王某應(yīng)對此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

雖然王某違約在先，但是首先根據(jù)我國當(dāng)前戶籍政策，戶口空掛只是為了解決居民的身份證和戶籍問題，不影響新入戶的房屋買受人包括動遷在內(nèi)的任何經(jīng)濟(jì)權(quán)益。我國《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)根據(jù)違約情況支付違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

本案中單某等3人戶口空掛涉案房屋內(nèi)，對錢先生的權(quán)益影響較為輕微，故對于押金返還，根據(jù)協(xié)議約定、售房原因、戶口空掛造成的影響綜合分析，法院會酌定王某返還押金給錢先生，但不會全部返還。

律師提醒：購買二手房，應(yīng)對戶口遷移問題作出明確約定

二手房買賣合同一方當(dāng)事人因戶口遷出問題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，故對買受人要求出賣人將戶口遷出的訴訟請求法院不予受理。

但買受人以出賣方逾期未遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任的訴求，屬于民事案件受案范圍。

二手房買賣合同，雙方應(yīng)約定買房戶口遷出問題，如未約定，訴訟中買方提出，法院可能以“非屬民事法律關(guān)系調(diào)整范圍”為由不予支持。所以，廣大消費(fèi)者在買二手房時要對戶口遷移問題作出明確約定。

對戶口遷出的約定，應(yīng)注意到該住處除出賣人以外是否存在其他近親屬或親屬的戶口，在遷出存在障礙的情況下，違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)對此明確約定。

作者 / 謝文慶，河南洛太律師事務(wù)所