【裁判要點】

國有土地上房屋征收補償中，應(yīng)將當事人合法享有的國有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產(chǎn)市場價格，一并予以征收補償。

【裁判文書】

山東省高級人民法院

行 政 判 決 書

（2016）魯行終769號

上訴人（原審原告）賈建忠。

被上訴人（原審被告）寧津縣人民政府。

法定代表人高秀鵬，縣長。

委托代理人陳新生。

賈建忠因訴寧津縣人民政府房屋征收補償決定一案，不服德州市中級人民法院作出的（2015）德中行初字第58號行政判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，對本案進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：2014年9月10日，為實施寧津縣職專教學(xué)樓及運動場項目建設(shè)，被告寧津縣人民政府作出寧征決字〔2014〕01號房屋征收決定，將苑合英名下的房屋納入征收范圍，寧津縣建設(shè)局為被告確定的房屋征收部門，征收補償方案確定的補償協(xié)議簽約期限為2014年10月10日至2014年10月30日。2014年9月10日，寧津縣建設(shè)局作出《寧津縣職專教學(xué)樓及運動場建設(shè)項目房屋征收選取房地產(chǎn)評估機構(gòu)的通知》，提供了三家房地產(chǎn)評估機構(gòu)供被征收人賈建忠、王海慶選擇。因在規(guī)定期限內(nèi)兩人均未選擇評估機構(gòu)，2014年9月26日，寧津縣建設(shè)局工作人員入戶征詢賈建忠和王海慶選取評估機構(gòu)的意見，王海慶選擇了禹城宏達有限責(zé)任房地產(chǎn)估價師事務(wù)所，而賈建忠拒絕選取房地產(chǎn)評估機構(gòu)。寧津縣建設(shè)局根據(jù)王海慶的選擇意向，于2014年9月29日與禹城宏達有限責(zé)任房地產(chǎn)估價師事務(wù)所簽訂房屋征收估價合同，委托該事務(wù)所對賈建忠和王海慶的房屋進行評估。2014年10月21日，禹城宏達有限責(zé)任房地產(chǎn)估價師事務(wù)所作出整體評估報告和分戶初步評估結(jié)果，寧津縣建設(shè)局將分戶初步評估結(jié)果依法予以公示。2014年10月23日，寧津縣建設(shè)局申請寧津縣人民政府延長補償協(xié)議簽約期限，后寧津縣人民政府批復(fù)同意延長至2014年12月10日。2014年11月1日，寧津縣建設(shè)局依法向賈建忠公證送達了分戶評估報告，在收到評估報告之日起10日內(nèi)，賈建忠未向禹城宏達有限責(zé)任房地產(chǎn)估價師事務(wù)所申請復(fù)核評估。2015年1月21日，被告寧津縣人民政府再次批復(fù)寧津縣建設(shè)局同意延長補償簽約期限至2015年2月12日。寧津縣建設(shè)局委托禹城宏達有限責(zé)任房地產(chǎn)估價師事務(wù)所對擬安置房屋、車位及儲藏室進行評估，于2015年1月22日將安置房屋評估報告公示并送達賈建忠。由于在簽約期限內(nèi)，未能與賈建忠達成補償協(xié)議，寧津縣建設(shè)局于2015年2月25日報請寧津縣人民政府作出補償決定。2015年3月2日，寧津縣人民政府作出寧政房征補[2015]03號國有土地上房屋征收補償決定書（以下簡稱《03號房屋征收補償決定》），同日公告并送達。因?qū)υ撗a償決定不服，2015年8月31日，賈建忠向德州市中級人民法院提起行政訴訟，德州市中級人民法院于2015年9月6日受理本案。

另查明，苑合英明確表示所有權(quán)人登記為苑合英、證號為房權(quán)證魯寧字第號的房屋已歸賈建忠所有，相關(guān)權(quán)利由賈建忠行使，自己不再主張權(quán)利。

又查明，因?qū)幷鳑Q字〔2014〕01號房屋征收決定不服，賈建忠與王海慶于2015年1月18日向德州市中級人民法院提起行政訴訟，請求撤銷該征收決定。后德州市中級人民法院作出（2015）德中行初字第5號行政判決駁回了賈建忠、王海慶的訴訟請求。賈建忠、王海慶不服，向山東省高級人民法院提起上訴，2015年10月19日，山東省高級人民法院作出（2015）魯行終字第156號行政判決，維持了（2015）德中行初字第5號行政判決，至本案開庭時，雙方當事人均認可已收到（2015）魯行終字第156號行政判決書。

原審法院認為，一、關(guān)于原告是否符合起訴條件的問題。

原告賈建忠系《03號房屋征收補償決定》載明的被征收人，與被訴補償決定具有法律上的利害關(guān)系。《中華人民共和國行政訴訟法》第四十六條規(guī)定：”公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當自知道或者應(yīng)當知道作出行政行為之日起六個月內(nèi)提出。……”，被告寧津縣人民政府2015年3月2日作出被訴房屋補償決定，賈建忠2015年8月31日向法院提起行政訴訟，符合起訴期限的規(guī)定。同時，原告提起訴訟符合《中華人民共和國行政訴訟法》第四十九條規(guī)定的其他起訴條件。綜上，原告提起本案訴訟符合起訴條件。

關(guān)于被告作出的房屋征收補償決定是否合法的問題。

對于原告賈建忠對涉案房屋和土地享有合法權(quán)利，雙方當事人對此均無異議，原審法院對此予以確認，不再贅述。

首先，法定職權(quán)方面。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定：”房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定……”，被告寧津縣人民政府作出寧征決字〔2014〕01號房屋征收決定后，簽約期限經(jīng)兩次延長，至2015年2月12日期滿，寧津縣建設(shè)局與賈建忠沒有達成補償協(xié)議，經(jīng)寧津縣建設(shè)局報請，寧津縣人民政府作出《03號房屋征收補償決定》，符合上述法定職權(quán)。其次，認定事實方面。《山東省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》第二十三條規(guī)定：”被征收房屋的建筑面積和用途，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準。房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。”苑合英的房屋所有權(quán)證記載的房屋面積為133.65平方米，被訴補償決定不僅對苑合英有證的這133.65平方米房屋進行了補償，對無證房屋及附屬物等也進行了補償，不存在對無證房屋未予補償?shù)膯栴}。同時，《山東省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》第四條規(guī)定：”給予征收房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補償，應(yīng)當符合下列條件：（一）房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營用房等非住宅用途；（二）具有合法的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有近期納稅記錄；（三）房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點相一致。”賈建忠提供的涉案房屋權(quán)屬證書顯示房屋用途為居住，不能證明其符合給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)臈l件，因此，被訴補償決定不包括該項補償并無不當。第三，行政程序方面。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定：”房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定……”由于被征收人王海慶、賈建忠、苑合英未協(xié)商選定出房地產(chǎn)評估機構(gòu)，寧津縣建設(shè)局的工作人員又入戶征詢被征收人的意見，在賈建忠棄選，苑合英不反對王海慶選擇的評估機構(gòu)的前提下，寧津縣建設(shè)局確定禹城宏達有限責(zé)任房地產(chǎn)估價師事務(wù)所為評估機構(gòu)并不違反法律規(guī)定的選擇方式。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：”……對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。……”《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條規(guī)定：”被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。”賈建忠雖認為房屋評估報告有漏項，但在收到評估報告后，未在規(guī)定期限內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)書面申請復(fù)核評估，其主動放棄權(quán)利應(yīng)當視為對評估結(jié)果的認可。同時，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定：”……市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告……”，被告作出被訴補償決定后，已經(jīng)在征收范圍內(nèi)進行了公告，履行了法定程序。

綜上，被告寧津縣人民政府作出的《03號房屋征收補償決定》認定事實清楚，程序合法，適用法律正確。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條之規(guī)定，判決駁回原告賈建忠的訴訟請求。案件受理費50元，由原告賈建忠承擔(dān)。

上訴人賈建忠不服原審法院判決，上訴請求撤銷原審判決。事實與理由：原審判決認定事實不清，適用法律錯，有違司法公平，依法應(yīng)予撤銷。1、《03號房屋征收補償決定》未將上訴人房屋中的無證房屋作為合法建筑以同樣價格予以補償，原審法院對此認定事實不清。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條第二款的規(guī)定，涉案房屋征收部門即寧津縣建設(shè)局于2014年9月8日作出一份”寧津縣建設(shè)局對職業(yè)中專房屋征收范圍內(nèi)無證房屋的認定意見”，認定涉案房屋中的無證部分為合法建筑。被上訴人提交了上述證據(jù)即41號證據(jù)，原審法院予以采信。但涉案房屋中有證部分補償單價為3600多元，無證部分的補償單價僅為3、4百元。原審開庭時，被上訴人當庭的解釋是：本來是打算將無證部分作為合法面積予以補償?shù)模銈儾慌浜喜疬w，所以不能與有證房屋一樣對待。原審法院認為：涉案補償決定書對無證房屋也進行了補償，但上訴人爭議的是補償價格過低，沒有按照合法建筑對待的問題。2、《03號房屋征收補償決定》對涉案房屋內(nèi)的院落未予補償。涉案房屋內(nèi)有大概幾十平方米的院落，屬于涉案房屋國有土地使用證中的一部分，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于征收國有土地上房屋時是否應(yīng)當對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛?fù)》的精神，應(yīng)當將該面積納入評估范圍，按照征收時的市場價格一并予以征收補償。原審?fù)徶猩显V人將此作為重點予以闡述，但原審法院判決對此沒有任何認定。3、《03號房屋征收補償決定》未對涉案房屋院內(nèi)的簡易房、廚房過道、密封的前出廈、房屋的大門和卷簾門、填平房屋東側(cè)大溝所產(chǎn)生的費用、房前過道、屋內(nèi)的水井、屋頂?shù)乃慕M散熱器和太陽能、房前過道、冷庫里的發(fā)電機組四組、冷庫里的機房、制冷機、壓縮機、暖氣片、房屋東側(cè)鋪磚過道等附屬物給予補償。上述附屬物價值十萬元，原審法院卻以上訴人在收到評估后，未在規(guī)定期限內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)書面申請復(fù)核評估為由，認為上訴人是主動放棄權(quán)利，應(yīng)當視為對評估結(jié)果的認可錯誤。4、上訴人在對涉案評估機構(gòu)的選擇并非棄選，而是想讓征收方先解決停水停電的問題，再談?wù)魇赵u估的問題。本案涉案評估機構(gòu)的協(xié)商選擇未達成一致，也未形成多數(shù)意見，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條、《山東省國有土地上房屋征收補償房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法》第七條、《山東省國有土地上房屋征收補償房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法》第八條的規(guī)定，涉案評估機構(gòu)應(yīng)通過抽簽、搖號的方式予以確定，而不是只由一位被征收人王海慶單方確定，因此評估機構(gòu)的選擇不具有合法性。5、《03號房屋征收補償決定》確定的補償價格無任何事實依據(jù)。雖然涉案評估報告認為上訴人的房屋補償價格是按照市場價格評估得出的，但在報告中無從體現(xiàn)，只是主觀隨意產(chǎn)生的，不具有合法性、合理性。被上訴人寧津縣人民政府未向本院提交書面答辯意見。

被上訴人寧津縣人民政府未向本院提交書面答辯意見，二審行政案件訴訟要素表顯示，其對原審法院判決認定事實，適用法律及審判程序均無異議。

根據(jù)上訴人上訴理由及原審判決，本案審理重點為：被訴征收補償決定書確定的補償內(nèi)容是否正確、合理，原審裁判結(jié)果是否正確。二審查明的事實與原審一致。

本院認為：

《最高人民法院<關(guān)于征收國有土地上房屋時是否應(yīng)當對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛?fù)>》【(2012)行他字第16號】規(guī)定：國有土地上房屋征收補償中，應(yīng)將當事人合法享有的國有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產(chǎn)市場價格，一并予以征收補償。原審中被上訴人曾主張，上訴人有證房屋、無證房屋已經(jīng)進行納入評估范圍，其價值已經(jīng)包括土地使用權(quán)價值。本院注意到評估機構(gòu)在對上訴人有證房屋進行評估時采用市場法，根據(jù)一定時間節(jié)點內(nèi)的其他特定房屋成交案例，取相應(yīng)的平均值確定上訴人房屋價值，記載的比較因素選擇為“交易期日、交易情況、區(qū)域因素及個別情況”，評估報告并未說明涉案空置土地使用權(quán)價值如何體現(xiàn)。根據(jù)上述原則確定涉案評估的房屋價值，應(yīng)當未涉及該房屋的證載土地面積因素，即原則上證載面積1平方與100平方，評估方法一樣，單價一樣。根據(jù)評估報告的內(nèi)容，尤其需要結(jié)合上述評估本身的委托范圍、評估目的，本院認為，涉案評估未涉及上訴人國有土地使用權(quán)范圍內(nèi)空置土地的價值。

涉案評估報告系根據(jù)委托單位的要求進行，是作為征收補償決定的參考依據(jù)，征收單位應(yīng)當全面考量，以作出合法、合理的征收補償決定。根據(jù)對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的普遍認識，被上訴人在涉及上訴人土地價值的補償方面，明顯不當，應(yīng)予撤銷。

另，關(guān)于上訴人主張的評估機構(gòu)選擇、房屋停產(chǎn)、停業(yè)損失、無證房屋價值偏低、遺漏房屋附著物價值等問題上，原審評判并無不當。同時，在上訴人收到相關(guān)與征收評估有關(guān)材料及被告知相關(guān)結(jié)論時未積極行使自身的權(quán)利也導(dǎo)致本案上訴人在司法審查時再提出主張，影響行政效率。

綜上，被上訴人作出的《03號房屋征收補償決定》明顯不當，原審認定事實不清，應(yīng)予撤銷。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第（六）項、第八十九條第一款第（三）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷德州市中級人民法院（2015）德中行初字第58號行政判決；

二、撤銷寧津縣人民政府寧政房征補（2015）03號國有土地上房屋征收補償決定。

一、二審案件受理費人民幣各50元，由被上訴人寧津縣人民政府負擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　許　琳

代理審判員　　蔣炎焱

代理審判員　　俞春暉

二〇一六年八月二十三日

書　記　員　　李　倩

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