在售樓處銷售房屋的自稱是開發(fā)商員工的人有些是中介，有些是真的開發(fā)商的員工。這些開發(fā)商的銷售人員對購房者的承諾是否構(gòu)成開發(fā)商的義務(wù)？這主要涉及到如下三個方面的法律問題：

1、代理；

2、合同變更；

3、舉證責(zé)任。

1

---是否構(gòu)成代理

《民法通則》第六十三條第二款規(guī)定：“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。”第六十六條規(guī)定：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。……第三人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責(zé)任。”

《合同法》第四十八條第一款：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。”第四十九條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”

《民法總則》第一百七十一條第一款規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。”第一百七十二條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。”

簡言之：1、代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人的名義實施的法律行為由被代理人承擔(dān)法律責(zé)任；2、無權(quán)代理或者越權(quán)代理，“被代理人”不承擔(dān)法律責(zé)任；3、構(gòu)成表見代理的，“代理人”以“被代理人”的名義實施的法律行為由“被代理人”承擔(dān)法律責(zé)任；

在售樓處的“開發(fā)商的員工”不論是真的開發(fā)商的員工，還是中介公司的員工，沒有本質(zhì)區(qū)別（以下統(tǒng)稱開發(fā)商的銷售人員），因為他們都不是開發(fā)商的法定代表人，其只有開發(fā)商的委托授權(quán)或者構(gòu)成表見代理，開發(fā)商才需為這些銷售人員的法律行為承擔(dān)責(zé)任。

這個問題涉及兩個方面：一方面開發(fā)商為了其銷售目的，可能會授權(quán)或者默許其銷售人員做一些開發(fā)商不能履行或者不會實際履行的承諾；另一方面，可能開發(fā)商并沒有授權(quán)或者默許其銷售人員做開發(fā)商不能履行或者不會實際履行的承諾，而是銷售人員為了實現(xiàn)自己的利益而越權(quán)代開發(fā)商作出承諾。

因此，在確定開發(fā)商是否需要為其銷售人員的行為承擔(dān)責(zé)任時，需要考慮上述兩個方面的因素，以平衡開發(fā)商和購房者的利益。

1、如果購房者綜合售樓處的沙盤、樓書、樣板房等有理由相信銷售人員的承諾是開發(fā)商的承諾，則開發(fā)商需對其銷售人員的承諾承擔(dān)責(zé)任。

2、如果開發(fā)商的銷售人員的承諾與售樓處的沙盤、樓書、樣板房等所展示的不一致，則購房者應(yīng)當(dāng)知道銷售人員沒有代理權(quán)，開發(fā)商不需為其銷售人員的承諾承擔(dān)責(zé)任。

2

---合同的變更

《合同法》第七十七條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。”

即便開發(fā)商的銷售人員的承諾可以視作是開發(fā)商的承諾，但是如果此在先的承諾與在后的書面《商品房預(yù)售合同》或者其他協(xié)議對同一問題做了不同的約定，那么，就應(yīng)當(dāng)認為后者變更了前者，以后者為準。

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---舉證責(zé)任

《民事訴訟法》第六十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。”

《民訴法解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。”

《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”

對于本文所討論的問題，如果購房者主張開發(fā)商的銷售人員曾作出過一些對自己有利的承諾，則購房者需舉證證明：

（1）作出承諾者是開發(fā)商的銷售人員；

（2）該銷售人員所做的具體承諾；

（3）當(dāng)時售樓處的沙盤、樓書、樣板房等與銷售人員的承諾相吻合。 

民事訴訟的證明標(biāo)準是高度蓋然性的標(biāo)準，購房者要舉證到什么程度，要根據(jù)具體的案情以及開發(fā)商的舉證和答辯來確定。

來源：房產(chǎn)律政