土地估價的估價方法有哪些（土地估價的作用）

　　一、土地估價的估價方法有哪些

　　（一）市場比較法

　　市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。

　　（二）收益還原法

　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。從理論上講，具有永續性的財產都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值，亦即等于其未來純收益的折現價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。

　　（三）成本逼近法

　　成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發土地、工業用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重。

　　（四）剩余法

　　剩余法又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩余法的理論依據與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣除非土地因素的貢獻。

　　二、土地估價的作用

　　（一）土地估價有助于土地交易的順利進行

　　隨著經濟的發展，土地交易日趨頻繁，而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外，一般人很少具有這方面的經驗，有必要事先對土地進行估價。只有經過專業人員搜集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當受騙的擔心，交易自然迅捷。

　　（二）土地估價有助于企業投資決策

　　土地作為一種重要的生產要素，常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入；若地價低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行估價。

　　（三）土地估價有助于土地市場的完善

　　我國開始土地使用制度改革以來，城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置，土地市場要進一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場配置范圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化，而量化的基本手段是估價。另外，城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產的量化為前提。

　　（四）土地估價有助于土地市場管理

　　土地市場管理是土地管理的一項重要內容，而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由于土地價格隨市場因素波動較大，同時，波動幅度又比經濟增長波動更大，因此，土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為，必須了解該地區的土地真實價值，把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。

　　三、影響土地價格的因素

　　（一）一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

　　（二）區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

　　（三）個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

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