
眾所周知,拆遷是對拆遷戶有所補償的,一般來說補償分為拆遷款與安置房兩種。而根據拆遷面積等因素來計算拆遷補償的額度,不管是錢還是房,這些都要經過拆遷評估。那么拆遷評估有哪些方法呢?
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》相關規定,常見的拆遷評估的方法有:市場法、收益法、成本法、假設開發法四種。
市場法又叫市場價格比較法,是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同,并將類似的市場價格進行調整,從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法,因為評估過程中的資料直接來源于市場,同時又為即將發生的資產行為評估。
收益法又稱收益資本化法,是指通過對被評估資產未來一段時間內可能取得的收益進行估算并將其折算成一定數值,以此求取被評估資產價格在一定時點、一定產權狀態下體現的價格的一種資產評估辦法。采用收益法估價求得的價格稱為收益價格。收益法的理論依據是經濟學中的預期原理。
被評估資產的效用越大,獲取利益的能力越強強,評估得出的價值也越越大。收益法適用于有收益或有潛在收益,并且收益和風險都能夠量化的房地產:如商業、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農地等房地產;而對于收益或潛在收益難以量化的房地產價格的評估則不適用。例如:政府辦公樓,學校公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產的估價,收益法大多不適用。
成本法又稱成本估價法、原價法,是將房地產價格的各個組成部分逐項合成,最后加總的方法。主要適用于新近開發建造、計劃開發建造或者假設重新開發建造的房地產的價值評估。收益法是預計被拆遷房屋未來的正常凈收益,選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后進行累加,以此估算被拆遷房的客觀合理價格或價值的方法。
假設開發法指預計被拆遷房屋開發完成后的價值,扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等,以此估算被拆遷房屋的客觀合理價格或價值的方法。
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